關鍵詞一：去庫存
- 化解房地產庫存成為國家經濟工作任務
- 11月10日上午，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平在中央財經領導小組第十一次會議上強調“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。這是習近平十八大以來首次提到房地產行業，并為房地產行業定調。
- 12月中旬，中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”列為2016年中國經濟工作五大任務之一，并為此開出戶籍制度改革、發展住房租賃市場等五味“藥方”。其中，鼓勵房企順應市場規律適當降價，頗受輿論關注。20多年來，這是該會議首次直接“喊話”鼓勵開發商降價。
關鍵詞二：降息降準
- 5次降息、4次降準
- 貨幣手段向來是最有效的調控方式之一。連續降息，對2015年樓市走勢起到了極其重要的作用。連續5次降息，五年期以上貸款基準利率由6.15%下調到了4.9%，直接利好購房者。同時，降準增加資金流動性，降息大大降低房企的融資成本，有利于提振開發企業房地產開發投資的信心。
關鍵詞三：松綁
- 降首付、降稅費
- 3月30日，央行、住建部和銀監會聯合下發《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房貸首付比例下限降至40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%；對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。
- 財政部、國家稅務總局發布：個人轉賣普通住房，免征營業稅期限由原來超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。
- 9月30日，央行和銀監會聯合公布了一份通知，把非限購城市首套房首付款比例，從原來的不低于30%調整為不低于25%。
- 各項政策寬松的刺激措施在很大程度上降低了購房門檻，同時稅費、利息方面的調整也減輕了購房成本，加上行政干預措施退出如大多數城市限購取消，由此促成了2015年樓市的反彈。
- 限外令取消
- 8月27日，六部委聯合發文調整房地產市場外資準入和管理政策。明確了有資格的境外機構和個人可在中國境內購房。這是 “限外令”自2006年頒布以來，首次在全國范圍內松綁。
關鍵詞四：險資
- 險資大舉殺入房地產
- 2015年，房地產市場刮起了一股保險風。據中房網統計，截止2015年12月中旬共有16家險資躋身41家上市房企前十股東。多家保險公司接連舉牌A股、H股上市房企，萬科、碧桂園、遠洋、金融街、金地等眾多品牌房企相繼成為險資的目標。
- “寶萬之爭”更是成為2015年房地產行業最重頭的大戲之一。截至12月18日，寶能系在萬科的持股比例上升至24.26%，成為第一大股東。萬科董事會主席王石公開宣布不歡迎寶能系，并采取了停牌應戰。寶能系與萬科管理層爭奪萬科控制權的爭奪戰目前硝煙正濃，其結果將對中國的地產行業與資本市場的未來走向產生重要影響，同時，險資追逐房地產的趨勢在短期的未來還會加強，地產上市公司如何應對險資的不斷舉牌、完善公司治理結構，將是一個重大課題。
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關鍵詞五：房價
- 全國房價持續上漲
- 在利好政策不斷推動下，2015年一線和部分二線城市市場成交逐月好轉，全國的商品房銷售面積增速也開始轉正，在三季度小幅回調后，四季度成交持續走高。據國家統計局數據推算，全年商品房銷售面積達到13億平方米已經幾乎板上釘釘，商品房銷售金額全年預計將達9萬億左右，超過2013年的8.14萬億元，再次創下歷史紀錄。從企業銷售業績來看，銷售前10強、20強都超過了歷史最高點。
- 與市場火熱對應的是不斷上行的房價。由克而瑞信息集團(CRIC)、易居房地產研究院和中國房地產測評中心發布的《中國城市住房價格288指數》（“中住288指數”）顯示，2015年5月起，全國一手房交易價格指數環比就呈上漲態勢，連漲8月已基成定局。更突出的是，一線城市的房價2015年基本都呈同比和環比的上漲趨勢，深圳、上海、北京的漲幅輪番領先。
關鍵詞六：地王
- 一線城市成地王集中營
- 2015年，是一線城市地王頻出的一年。在前11月，全國土地成交總價排名前十位的地塊，成交均價高達78.54億元，北上廣多地塊成交總價都在80億元以上。在單價方面，葛洲壩10月下旬在北京剛創下7.5萬元/平的樓面價，在12月就被泰禾以7.99萬元/平在深圳刷新全國單價地王。據CRIC中國房地產咨詢決策系統的統計，2015年前11月一線城市成交的100幅純住宅用地中，北京的住宅用地成交總價588億元，平均單塊土地的成交價格超過了28億元，這樣的高價，確實不是中小玩家能夠入場染指的。
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關鍵詞七：二孩
- “全面二孩”給房地產業帶來新機遇
- 10月29日，中共十八大五中全會公告決定：全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策。這一政策的落地實施，宣告了實施35年“獨生子女政策”的終結，也宣告了二胎政策的全面開放。這是繼2013年“單獨二孩”政策之后的又一次人口政策調整。二孩時代的開啟，讓購房者對房屋的需求重新考量，房子的面積、戶型等成為重要的參考指標，大戶型正在成為越來越多人的置業首選之一。
關鍵詞八：互聯網+
- 房企擁抱“互聯網+”時代
- 2015是“互聯網+”在房地產行業全面深化的一年。在行業略有知名的房地產企業，大多數都舉起互聯網大旗。從最初的互聯網營銷，到如今如火如荼的社區O2O、互聯網金融、互聯網家裝，房企和地產服務商們都在積極探索互聯網+、探索社區資源的利用開發。比如以花樣年彩生活APP為代表的眾開發商搶灘社區O2O；眾多房企發起眾籌，推出眾籌買房、眾籌投資；萬科攜手淘寶合作賣房；各種地產中介服務機構的找房/賣房APP……在互聯網時代，房地產行業與之融合，是大勢所趨。
關鍵詞九：分化
- 房地產行業在分化中前行
- 盡管整體行業成交規模重回2013年的高位水平，但城市分化加劇的趨勢沒有絲毫改變。一線城市及部分住房需求旺盛、財富人群聚集、購買力強，量升價漲，北京、上海、深圳等成交量均同比增幅超過三成，深圳房價更是同比上漲30%。二線重點城市改善型需求釋放明顯，高端項目熱銷，整體庫存壓力顯著下降，南京、蘇州、合肥等市消化周期已經低于半年，而寧波、青島、沈陽等前期庫存較高的城市，去化壓力也明顯減輕。而部分庫存偏高的三四線城市由于需求疲軟，房價呈現下降趨勢，雖然有些處于經濟大區的城市有亮眼表現，整體銷售增速還是明顯落后于一、二線城市。城市分化、板塊分化、樓盤分化現象一直在持續。
關鍵詞十：不動產登記
- 不動產統一登記制度正式落地
- 2015年，不動產統一登記工作一直在穩步推進。3月1日，《不動產登記暫行條例》正式實施。7月份，市、縣級不動產整合工作開始明顯改觀。當月，先后有多個市、縣就不動產登記工作密集表態。10月，國土部啟動2015年四季度全國范圍不動產登記職責機構整合情況的專項督察。按照國土部的計劃，各級有關部門應全力推進不動產統一登記工作，確保2015年底前全面完成省、市、縣三級職責機構整合。
- 《不動產登記暫行條例》的正式實施，意味著醞釀八年的不動產統一登記制度開始正式落地。不少人認為，這一重大舉措，將對房地產市場產生巨大影響，尤其是可以起到平抑房價的作用。而官方的態度也表明，這一基礎性制度的建立，未來也是房地產各項長效政策的基石。
復盤2015
房企戰略觀察與趨勢解讀
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1、業務結構：產業鏈服務端尋機會，主業與新產業協同發展
2、投資方式：并購、聯合拿地控成本，參與舊改尋出路
3、產品細分：探索新模式拯救傳統旅游、養老、產業地產
4、未來趨勢：覓資本、去庫存，迎接大數據時代
2016年展望
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1、2016年房地產行業仍舊會被作為拉動經濟增長的重要抓手。因此，政策紅利仍將延續，甚至更多強力刺激政策也有可能出臺，包括大家期盼的貸款利息抵扣所得稅、進一步降低首付比例等大招。這些政策對于剛性需求推動、改善型需求持續釋放形成正向激勵，也將會是2016年整個房地產市場保持穩定的前提。
2、從市場來看，2016年市場成交不太會出現顯著縮量。但由于2015年需求集中釋放，成交也不太可能出現大幅增量，預計市場成交量將保持在13億平方米、成交金額9萬億元左右，總體仍將維持高位、保持平穩。在這樣“雙穩”的格局下，一線和部分二線城市房價也不會出現2015年這樣的大幅上漲，基本持平或微漲。土地市場成交進一步回落的可能性也比較小，總體保持平穩。
3、城市分化依舊，強者恒強、弱者愈弱的情況仍將延續。住宅市場仍將相對穩定，辦公商業壓力巨大。整體來說，房地產市場結構性回暖特點短期難有改變。
4、對企業而言，2016年有三方面的風險值得特別關注。首先是企業集中度將進一步提升，10強、20強、50強的市場份額還將繼續增長；其次是城市去庫存任務下的價格競爭，其次是中央重提“降價”要求后，城市去庫存任務下的價格競爭，特別庫存突出的三四線城市；最后規模企業在一線和熱點二線城市的拿地競爭仍要持續。這三方面都會使得2016年企業競爭會更加激烈。
2016年展望
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1、2015年上市銀行凈利潤增速預計為1.8%左右，2016年降息將會更加謹慎，從總體態勢來說，大幅度降息已經不合適，如果2016年經濟增長繼續保持平穩趨勢，再度降息可能性并不大。
2、2016年商業銀行仍將面臨較大的經營壓力，上市銀行凈利潤大概率增長1%，營業收入增長較2015年進一步放緩至9%左右。息差收窄、撥備 壓力加大成為影響凈利潤增長的主要負面因素，分別貢獻-8.2和-7.7個百分點；資產規模擴長、非息收入提高為凈利潤增速的主要正面因子，分別貢獻 8.5和9個百分點。
3、2016年，“資產荒”導致行業規模擴張穩中趨緩，對行業凈利潤增速貢獻略有遞減。
4、考慮到我國經濟依然處于中高速發展階段，財政政策和貨幣政策也有一定的調節余地，且商業銀行對各類風險的內部消化能力依然較強，即使不良率小幅上升，信用風險總體仍相對可控。
五問樓市
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一問：明年哪些政策會是重點？
方圓地產首席分析師鄧浩志認為，明年的樓市政策一是繼續分類調控，各級城市根據自身情況“吃藥”；二是中央級別大政策。大政策大致可分為長效和短效兩 類，長效即以公積金組建住房銀行，調整農村人口落戶中小城鎮政策等；短效即行政限制政策繼續由收緊往扶持方向走，貨幣政策進一步放寬等。預計2016在經 濟基本保持平穩及利好政策的扶持下，成交量基本保持平穩且比2015年略有上漲。由于廣鋼廣紙兩大片區進入集中供應期，中心區成交占比會有所放大，所以廣 州一手住房2016的成交均價應該會出現一定程度的上漲。2015年，廣州樓市銷售套數創下新高，庫存問題雖然不嚴峻，但結構問題較為突出，如大戶型滯 銷，花都存量太大，南沙存量土地太多等，這些都有可能成為政策落腳點。
二問：北上廣深會取消限購嗎？
中原地產深圳公司研究中心部門經理王飛表示，在目前一線城市市場行情不錯的狀況下，限購政策仍將延續，以防止投資需求過快增長致房價漲幅過高。不過，2015年購房需求在政策利好支持下釋放了不少，2016年銷售行情能否延續強勁卻并非這么讓人樂觀，因此在庫存量大、去化壓力更重的區域出現政策調整，并不是不可能。鄧浩志認為，南沙作為自貿區有可能成為廣州首個放松限購的板塊。
三問：首付和利率還能再降嗎？
明年，支持自住和改善型住房需求仍將是樓市政策的主要著力點。商業貸款首付在政策面仍有進一步下調的空間，或者取消對房貸的“一刀切”的政策干預，由商 業銀行自主決定是否實行差別化房貸政策。不過，出于對銀行面臨的風險考慮，下調首付比例的幅度可能非常有限，二套房首付有望降低，三套房（及以上）有望恢 復貸款。此外，公積金制度改革深入推進，除了首付比例和貸款利率可能繼續下降外，異地互認的范圍也將進一步擴大。
四問：減稅大招會否持續有來？
據悉，個稅改革方案在財政部內部已經完成，2016年有望上報，其中的房貸利息作為個稅抵扣項的政策，將大幅降低個稅繳納額，從而提高購房者購房能力。在全力去庫存的當前，這項政策或許有望提前落實。此外，下調房地產交易稅費，甚至由政府直接給予財政補貼，也是刺激房地產需求的重要辦法。2015年“3·30”新政對滿兩年的住房銷售免征或部分免征營業稅，但目前二手房交易的整體稅費負擔還比較高，業內人士認為還有下調的空間。
五問：“新市民”有什么“優待”？
中央政治局會議上已正式提出，通過農民工市民化來擴大有效住房需求。房價點評網首席分析師肖文曉認為，明年可能會加快戶籍制度改革，部分有條件的城市可 能重啟“購房入戶”，糾正“市民”和“非市民”在購房環節客觀存在的差別化待遇，例如購買條件、購房套數、稅收優惠等，比如外地人購房須交納3年社保的政 策調整可能性就很大。從中央經濟會議“以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍 人口”等提法可以看出，疏通商品房與保障房流通通道，實現保障和去庫存雙贏將是保障性住房改革的方向。對于廣州這樣保障性需求較大的一線城市而言，保障性 住房租賃政策出臺的可能性更大。比如把公租房的保障范圍擴大到非戶籍人口，或出臺政策鼓勵開發商將庫存商品房轉為租賃用房。
