從萬千寵愛到棄如敝履
- 三四線城市：從寵兒到棄子
- 彷佛一夜之間，三四線城市的房地產(chǎn)市場就從天堂墜入了地獄。
- 在開發(fā)商因一二線城市限購而紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市之后發(fā)現(xiàn)，大量開發(fā)商在短期內(nèi)云集，導致三四線城市樓市供需矛盾急劇逆轉(zhuǎn)，經(jīng)歷“大躍進”后的三四線城市的樓市泡沫已經(jīng)越積越大。尤其是隨著城鎮(zhèn)化的進一步加快，不少三四線城市掀起大規(guī)模“造城運動”，樓市潛在危機被迅速激發(fā)。三、四線城市，輻射能力有限，但卻要拉起大城市框架，導致 “鬼城”頻現(xiàn)，房屋空置率居高不下或?qū)⒚媾R徹底崩盤的風險，這個現(xiàn)實讓很多開發(fā)商開始逃離，紛紛高調(diào)宣布回歸一二線城市。 [詳細]
- 被大房企拋棄的三四線城市
- 中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，十大標桿房企權(quán)益購地293億元，購地金額創(chuàng)年內(nèi)新高。其中，房地產(chǎn)企業(yè)重回一二線城市趨勢明顯，新增購地城市三四線城市占比為0。
- ·十大標桿房企年內(nèi)斥資逾1214億元圈地
- ·恒大進京重回一線城市
- ·一線城市房價連漲 三四線城市下跌
那些年追過的三四線城市
- 在全國樓市一片火熱的時候，不少大房企把目光投向了尚未被全面占領的三四線城市，特別是在一二線城市限購之后，開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。然而，出乎他們意料的是，經(jīng)歷“大躍進”后的三四線城市的樓市泡沫已經(jīng)越積越大。尤其是隨著中國城鎮(zhèn)化的進一步加快，不少三四線城市掀起大規(guī)模“造城運動”，樓市潛在危機被迅速激發(fā)。三、四線城市，輻射能力有限，但卻要拉起大城市框架，導致 “鬼城”頻現(xiàn)，房屋空置率居高不下或?qū)⒚媾R徹底崩盤的風險。
- 物極必反，大量開發(fā)商在短期內(nèi)云集、供需矛盾急劇逆轉(zhuǎn)，三四線城市供大于求的現(xiàn)實開始讓很多開發(fā)商如今開始逃離。這兩種極端的冰與火現(xiàn)象，讓我們不得不重溫那些年大家追過的三四線城市。
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- 鄂爾多斯
- 2006年鄂爾多斯的樓市均價大約為1200元，三年后，住房的均價飆升到了7000元左右。2011年年末，該市城鎮(zhèn)人口為141.27萬人，但當年房地產(chǎn)開工面積達1009.4萬平方米，按此數(shù)據(jù)計算，只有北京11%人口的鄂爾多斯，房地產(chǎn)開工面積卻接近北京市的2/3。2011年底，煤炭量價 狂跌，樓市出現(xiàn)低迷，鄂爾多斯陷進債務的危機，一夜之間，神話就這樣破碎。2012年，鄂爾多斯商品房銷售面積為232.69萬平方米，同比下降47.0%;銷售額為107.90億元，同比下降49.4%。其中住宅銷售額73.19億元，同比下降51.4%。
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- 【追進的房企】
- 星河灣。該房企曾在穗、京、滬所向披靡，但進入鄂爾多斯后，卻遭受重創(chuàng)。2010年星河灣集團正式推出鄂爾多斯星河灣項目。開盤時，星河灣聘請思源、中原、世聯(lián)、合富輝煌四家機構(gòu)銷售代理，銷售團隊超過1000人。據(jù)稱星河灣將這一項目開盤的銷售目標定為100億元，實際成交只有不足20億元。
- 綠城。城投綠城誠園，前一期開盤價9000元/平，在危機到來時，不得不將項目由精裝改為毛坯，降價至5000元/平，以快速回籠資金。
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- 營口
- 2009年7月，國務院通過“遼寧沿海經(jīng)濟帶”戰(zhàn)略，營口位列其中。此后，營口各區(qū)開始陸續(xù)出臺一些刺激地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)開發(fā)進入高速時期。2009、2010兩年累計商品房施工面積高達3014萬平。2011年房地產(chǎn)施工面積2830萬平，其中新開工1495萬平。2012年，營口42個重點項目潛在供應達到1362.67萬平米，以市區(qū)現(xiàn)有銷售速度需要6-7年時間。
- 營口還開發(fā)了多個新城區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在營東新城和沿海產(chǎn)業(yè)基地，隱約可見鄂爾多斯的影子。在營東新城，當?shù)厝朔Q，“這么大的開發(fā)量，僅靠營口本地人消化，現(xiàn)生孩子也來不及。”
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- 追進的房企
- 佳兆業(yè)：營口桂芳園2012年只完成銷售計劃43%；龍灣項目據(jù)稱去年沒有新建樓盤；君匯上品“門可羅雀”。
- 恒大：年初時媒體調(diào)查營口恒大城，在售樓處看不見看房者，均價4500元/平，每天推出10套3800元/平的特價，還附帶1500元/平精裝修的優(yōu)惠。
- 中南建設:營口中南世紀城以價換不來量，截至2012年前半年，一期銷售僅完成了15%。
- 五礦：鉑海灣售樓處門口的大路上，記者觀察了十幾分鐘，未見一輛車通過。
- 萬科：因擔心市場消化能力，萬科海港城總面積120萬平方米，目前計劃花12-15年之間完成開發(fā)。
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- 常州
- 江蘇常州素有江南明珠、富庶繁華之美譽。近來卻因新城區(qū)樓盤集中，入住率卻不高，且大量商品房積壓，引發(fā)關(guān)注，被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”。
- 截至2012年12月底，常州全市商品房庫存量達到1360.26萬平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量為777.55萬平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州樓市銷售速度來看，常州樓市目前的庫存量可供常州消化20個月。
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- 【追進的房企】
- 前幾年興起的轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市的熱潮中，一眾知名地產(chǎn)商紛紛在常州果斷“拿地”。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅深圳房企在常州的在建總面積就已超過570萬平方米，其中星河集團超過300萬平方米，萊蒙國際超百萬平方米。在土地市場，常州土地成交量從2006年的37幅一路增加到了2010年的204幅，2011年達195幅。包括萬達、綠地、綠城、招商、華潤等眾多知名房企都進入了常州。
- 公開數(shù)據(jù)顯示，目前常州市場上80萬平方米以上的城市綜合體項目有將近30個，并且體量動輒幾十萬乃至上百萬平方米。常州業(yè)內(nèi)人士稱，商業(yè)物業(yè)已明顯供過于求，“死掉一片是肯定的，只是時間問題而已。”
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- 秦皇島
- 兩年前，秦皇島還只是一個度假旅游地，房地產(chǎn)市場僅限于本地開發(fā)商。不過，隨著住宅調(diào)控和旅游地產(chǎn)的興盛，秦皇島也漸漸吸引了品牌房企的目光。而另一方面，當?shù)卣畬Ρ贝骱有聟^(qū)的整體規(guī)劃、東戴河新區(qū)的規(guī)劃，使得圍繞新區(qū)的中高端項目的不斷出現(xiàn)。但大量外來項目的進入，飆升的商品房供應無力消化而不斷被積壓。數(shù)據(jù)顯示，截止到2012年底，秦皇島海港、北戴河、山海關(guān)三區(qū)的商品房庫存高達635萬平方米，而2012年，秦皇島的年消化量僅在156萬平方米，而市場的潛在供應量在3000萬平方米以上。
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- 【追進的房企】
- 在房地產(chǎn)和旅游業(yè)的共同推動下，秦皇島樓市節(jié)節(jié)升溫，知名房企紛紛殺入這塊風水寶地，萬科、恒大、遠洋、華潤、中鐵、嘉里中心等品牌企業(yè)在秦皇島均有在售項目。
- 從銷售業(yè)績上看，外地房企的表現(xiàn)也不盡如人意。據(jù)透露，某全國知名企業(yè)在秦皇島的項目僅賣出2套。如德大地產(chǎn)受困于湯和東岸項目的銷售，推出市場已半年，仍處于零銷售狀態(tài)。由于沒有進賬，開發(fā)商因無力支付工程款而在去年年底遭遇施工方停工。即便是當?shù)劁N售冠軍遠洋?海世紀，也未必能幸免。遠洋地產(chǎn)內(nèi)部人士預估，原來計劃8年結(jié)盤的目標可能會延遲。
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- 南通
- 雖然南通屬于三線城市，但是南通的樓市卻異常繁榮。與其他三線城市房價相對較低不同的是，南通的房價甚至還高過了不少二線城市。與高房價對應的并不是高企的成交量，數(shù)據(jù)顯示，南通全市每月的樓市成交量僅為900多套。
- 2013上半年房企拿地熱情十分高漲，各大城市地價記錄頻頻被刷新。相比于地王頻出的熱鬧景觀，南通似乎置身事外。今年開春以來，南通土地市場一直低迷。除了住宅類土地供應量下降外，南通市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊少而價高的趨勢，讓眾多的房企望而卻步。當然，土地出讓金居高不退，房價自然水漲船高。
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- 【追進的房企】
- 如今排名中國房地產(chǎn)銷售前10位的地產(chǎn)巨頭除了萬達之外已有9家入駐南通，再加上本地的龍頭開發(fā)商中南建設，使得南通樓市空前熱鬧，各區(qū)樓盤也炙手可熱。與多家大型房企入駐南通進行大盤開發(fā)形成反差的是，不管是在市區(qū)還是郊區(qū)，前往樓盤售樓部看房或者咨詢的人都很少。
- 據(jù)不完全統(tǒng)計，南通本地百萬平方米以上的項目就有8家，就南通現(xiàn)在的消化能力，百萬平方米的大盤想要銷售完畢，難度可想而知。數(shù)據(jù)顯示，在南通，近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間需要近15年。
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- 溫州
- 2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從8045元/平一路上漲至34674元 /平，6年漲了4倍多。在2010年時，溫州市區(qū)房價突破3萬元/平，居全國地級市第一。
- 自限購令實施后，溫州住宅用地和住宅市場進入冬天。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011年9月以來，溫州房價連續(xù)22個月同比下降；2012年全年新建商品住宅成交均價同比下降24%；2012年，溫州是全國70個大中城市中房價降幅最大的城市；到2013年上半年，溫州仍是屈指可數(shù)的房價下跌城市。 由于樓市長期低迷，溫州日前成為中國首個放寬樓市限購令的城市。
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- 【追進的房企】
- 由于溫州此前房價的猛漲以及民間經(jīng)濟的實力，綠城、萬達、萬科和華潤等國內(nèi)頂尖房企率先進入溫州樓市，此后，萬通地產(chǎn)、北京東方城置地、杭州德信、嘉里建設、臺灣華宇等一批知名房企正也成規(guī)模進駐溫州。
- 溫州樓市在嚴厲調(diào)控后的低迷，也嚴重影響了房企。曾代表溫州市場最高價格水平的綠城·鹿城廣場，2010年二手房價格接近10萬元/平，如今二手房掛牌價格則只有4.5-5萬元/平。眼下，溫州樓市跌勢仍未結(jié)束。市物價局數(shù)據(jù)顯示，2013 年溫州市區(qū)市場供應160萬平，是銷售最高峰2009年銷量的1.5倍。另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，目前溫州可售房源超過3.6萬套，建筑面積超過400萬平方米。
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- 唐山
- 唐山在三四線城市中頗具典型性：城市規(guī)模不大，經(jīng)濟較為發(fā)達；幾家效益良好大型國有企業(yè)為唐山絕大多數(shù)本地人口提供了就業(yè)機會；外來人口不多，本地人口輸出也相對有限。這使得唐山缺少其他城市具備的外來購房人口和返鄉(xiāng)置業(yè)群體，而本地家庭對住房的需求相對有限。
- 除了開發(fā)商的拿地沖動，政府規(guī)劃也很沖動。2010年，唐山啟動了危舊平房改造規(guī)劃方案，規(guī)劃建設安置住宅小區(qū)135個，僅此部分釋放的住宅供應就接近2011年北京樓市成交的兩倍，而唐山市區(qū)城鎮(zhèn)人口只有北京的1/5。同時，多個居民區(qū)的拆遷改造、新城區(qū)的建設，“供大于求將是未來幾年唐山房地產(chǎn)市場的常態(tài)”。
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- 【追進的房企】
- 包括萬科、萬達、華潤置地、嘉里建設、綠城、金隅、榮盛發(fā)展等大型房企都已在唐山開發(fā)項目。然而，龍頭房企在唐山的發(fā)展歷程并不順利。
- 如唐山萬達廣場為例，2009年開盤預售時每平方米近萬元的均價曾引發(fā)搶購，如今已建成現(xiàn)房卻仍未售罄，售價已降為每平方米7000元以下。在唐山西郊軍用機場原址上改造的鳳凰新城，如今密密麻麻的分布著多個大型樓盤。這個唐山市政府重點推介的地塊，龍頭房企的唐山項目多位于這一區(qū)域。這些樓盤由于各種原因均未全面入住，已被媒體稱為又一座“鬼城”。除了鳳凰新城，唐山市其他區(qū)域還有多個的停建、緩建樓盤。
三四線城市的風險與機遇
風險：“造城運動”危機顯現(xiàn)
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數(shù)據(jù)顯示，一線城市供求比僅為0.64，而三四線城市，例如甘肅武威供求比則高達8.06，山西大同供求比也達到5.7，延安為4.34，均存在嚴重供過于求的現(xiàn)象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市也多是無人問津而遭空置的樓盤。
經(jīng)歷“大躍進”后的三四線城市的樓市泡沫已經(jīng)越積越大。尤其是隨著中國城鎮(zhèn)化的進一步加快，不少三四線城市掀起大規(guī)模“造城運動”，樓市潛在危機被迅速激發(fā)。三、四線城市，輻射能力有限，但卻要拉起大城市框架，導致 “鬼城”頻現(xiàn)，房屋空置率居高不下或?qū)⒚媾R徹底崩盤的風險。[詳細]
現(xiàn)實：房企爭相逃離三四線城市
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曾經(jīng)受益于三四線城市廣泛布局的恒大地產(chǎn)，早已開始進行區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整。2012年11月，恒大地產(chǎn)主席許家印在接受媒體采訪時坦言，受調(diào)控政策影響，三四線城市營運環(huán)境困難，恒大集團不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。這讓很多人感到意外，從信心滿滿地表示要下沉到三四線城市發(fā)展，到對外宣布要重返二線城市，竟然還不到兩年的時間，而這兩年已經(jīng)足夠市場發(fā)生劇變。
佳兆業(yè)董事局副主席譚禮寧曾公開表示，如果地價回歸到合理階段，將會重回一線城市，公司2012年上半年大概花了16億元買地，目前在考慮的地塊都位于一線城市。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英發(fā)布微博稱，“一線城市是房企必爭之地，2012年銷售業(yè)績下降的房企都是被三四線城市拖累的。”
招商地產(chǎn)董事長林少斌也曾明確表示，該公司戰(zhàn)略布局只進入核心二線城市，以及部分三線城市的核心地段，未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤的主要來源。無獨有偶，花樣年總裁潘軍此前在接受采訪時透露，花樣年在2012年的戰(zhàn)略調(diào)整內(nèi)容之一就是，將在東莞、惠州、無錫等城市進行業(yè)務收縮，并最終從三四線城市撤離。
在繞了一圈之后，眾多房企開始重返一二線城市，從多家房企的反應來看，三四線城市樓市風險增大、利潤貢獻率較低和行政效率低下是造成房企逃離的主要因素。三四線城市的市場需求并非部分開發(fā)商想象的那么大，在就業(yè)、服務配套等方面遠不如北上廣對投資者的吸引力，而且這些城市缺乏有效需求以及產(chǎn)業(yè)支撐，而且目前呈現(xiàn)過快發(fā)展，存在嚴重的房產(chǎn)投資虛旺的現(xiàn)象。眼下這些三、四線城市的房地產(chǎn)利潤已經(jīng)一降再降，但新盤依舊不斷入市；供給嚴重過剩。[詳細]
未來：三四線城市機遇仍存
- 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，對于超量供應的三四線城市來說，未來不應該是加大土地和房地產(chǎn)供應，而是應該調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，擠出閑置存量房。
- 原住建部政策研究中心副主任王玨林在接受采訪時也表示，由于各地房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)不同態(tài)勢，因此，未來房地產(chǎn)調(diào)控方向?qū)⒏哂嗅槍π裕績r漲幅較高的重點區(qū)域嚴格實行各項調(diào)控措施，而對于大部分已經(jīng)較為穩(wěn)定的市場，則會適當采取去行政化手段調(diào)控。
- 此外，城鎮(zhèn)化正成為近期影響房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞
- 有觀點認為，三四線城市將是房地產(chǎn)行業(yè)的下一個金礦。“城鎮(zhèn)化蘊含著最大的內(nèi)需潛力”、“推進城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”等中央層面有關(guān)對城鎮(zhèn)化的表態(tài)讓一些市場分析人士認為，城鎮(zhèn)化將帶來三四線房地產(chǎn)市場的春天。我國目前的城鎮(zhèn)化率是51.27%，根據(jù)日本和美國等發(fā)達國家的經(jīng)驗，預計未來十年中城鎮(zhèn)化率每年提升 1.2個百分點，城鎮(zhèn)化每年將帶動11億平方米的商品房需求。這給房地產(chǎn)上市公司提供了巨大的發(fā)展空間，那些在中小城市擁有豐富且廉價土地的上市公司將充分受益。
- 三、四線城市并非沒有機會，諸如碧桂園、河南建業(yè)等房企在三、四線城市發(fā)展狀況表現(xiàn)良好。只不過三、四線城市對房企的創(chuàng)新能力和成本控制能力要求較高。對于三四線城市的政府來說，應該積極發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展之后，房地產(chǎn)行業(yè)自然會發(fā)展起來。前段時間三四線城市吸引了太多的地產(chǎn)開發(fā)商，量上得太快，鬼城空城頻現(xiàn)、房企退出。但相信借助新型城鎮(zhèn)化的契機，加之政府各項政策對城市結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象的調(diào)整，未來三四線樓市或許仍值得期待。
- 機遇仍存 需爭取開發(fā)思路
- “當對三四線城市了解以后，才能知道那些地方不是火坑”，陽光100副總裁范小沖表示，如今，一二線城市正在郊區(qū)化，三四線城市正在城市化，現(xiàn)在的問題是開發(fā)商按照開發(fā)一二線城市的思路開發(fā)三四線城市，才導致各種問題的出現(xiàn)。
三四線房企如何突出重圍
- 一線大房企的進駐，讓三四線城市的本土開發(fā)商，遇到“有史以來最大的挑戰(zhàn)”。然而，在經(jīng)歷了多次“貼身肉搏”之后，本土開發(fā)商眾成地產(chǎn)逐漸發(fā)覺，“他們其實沒那么可怕”，“他們再強大，在三四線城市中，能夠和你 ‘正面交鋒’的也就那么一兩個項目，在對當?shù)匚幕睦斫狻⒅脴I(yè)理念的把握方面，相比當?shù)仄髽I(yè)還是有弱勢的。”
- 小城市的去化速度與一線城市存在很大差距，這讓習慣了高周轉(zhuǎn)和大體量開發(fā)的品牌房企有些水土不服。銷售周期加長，產(chǎn)品定位不能結(jié)合本地消費習慣，高工資、高成本、較低的收益回報都使得很多大房企無力招架。[詳細]
中房觀察：三四線本土房企突圍 路在何方
范小沖：如今是在三四線拿地的最好機會
- 去年，我國房地產(chǎn)交易額達6.4萬億元，其中，北上廣深一線城市大概1.5萬億元，省會城市及比較發(fā)達的二線城市1.5萬億元，200多個三四線城市交易額也在1.5萬億左右，一千多個縣級城市大概也在1.5萬億元。盡管很多三四線城市出現(xiàn)空心化，導致曾經(jīng)走向三四線城市的品牌企業(yè)開始慢慢回歸，但陽光100常務副總范小沖認為，如今正是在三四線城市拿地的最好的機會。[詳細]
張在東：三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)堪憂
- 不少學者和專家認為，未來中國房地產(chǎn)市場的風險將集中體現(xiàn)在三四線城市。鋒尚國際董事長張在東也對三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)表示擔憂，他認為，未來幾年三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的供應量很可能出現(xiàn)爆發(fā)式增長，但由于電商的不斷沖擊，商業(yè)地產(chǎn)會逐漸萎縮，這將影響對整體商業(yè)面積的需求，導致供求失衡。此外，商業(yè)地產(chǎn)模式也同樣困擾三四線城市，竹凌開發(fā)董事總經(jīng)理蘇廣平表示，因為不可能模仿北京、上海，直接蓋一棟超高層寫字樓或大型綜合廣場，三四線城市更需要思考怎么把商業(yè)地產(chǎn)鋪展開來，“金字塔”底下的東西才是最重要的。[詳細]
張明杰：投資以三四線城市為主
- 隨著城鎮(zhèn)化的建設，三四線城市的市場份額仍然很大，而且擁有得天獨厚的優(yōu)勢，比如拿地階段的付款優(yōu)勢和銷售政策優(yōu)勢。另外，三四線城市可以提前預售，這對于資金周轉(zhuǎn)非常有利。鑒于這種優(yōu)勢，中睿資本總裁張明杰確立了以三四線城市為主的投資區(qū)域，他表示，兩三年前就開始開發(fā)相對滯后的三四線城市，接下來會緊緊圍繞三四線市場的需求來設計投資產(chǎn)品和投資策略。[詳細]
