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導讀
牛鳳瑞：調控方向應該是增加住房有效供給
近七、八年來，房地差市場調控已經成為我國經濟社會生活中乃至政治生活中最為敏感、分歧最大、涉及面最廣的話題，調控的效果也是眾說紛紜，需要做出新的政策選擇。世界上沒有不存在約束條件的政策選擇，也沒有不需要支付成本、沒有風險的政策選擇。既然如此，更新思想觀念，調整思路，明確房地產性質和地位，針對現階段的主要矛盾和主要傾向，進行相應的政策選擇和制度設計，才能實現方的此番的健康穩定發展，為構建和諧社會奠定物質基礎。
本期嘉賓
牛鳳瑞，曾任河北社科院農村所副所長、研究員、所長，中國社科院社會學所研究員；原任中國社科院城市發展與環境研究中心主任、研究員。

走出房地產性質認識誤區，正確房地產定位

高波
所謂樓市威脅我國金融安全之說是在轉移視線
所謂房市威脅我國金融安全之說是在轉移視線，因為對我國金融安全的威脅主要來自于金融機構內部的治理結構；美國住房次貸引發金融危機并不等于我國一定如此，因為我國房貸是公認的優質資產，而房地產貸款僅占金融機構貸款余額的1/6左右；已經工業化和城市化了的日本等國房地產泡沫破滅造成經濟發展停滯也不能套用我國，因為我國尚在完成工業化和城市化階段。
房地產業成為擴大內需、優化結構的最重要節點
房地產投資有個較快的增長，不僅有利于擴大內需，消化過剩產能，為工業化、城市化和居民消費結構升級提供相應的物質基礎，而且也為家電、家具、家裝開辟市場空間，為住宅小區服務業的發展提供前提，促進經濟結構戰略調整。在現階段，房地產業成為轉變經濟增長方式、擴大內需、優化結構與改善民生的最重要的節點，放地方投資保持一個較高的增速，占固定資產投資一個較大比例具有階段性的必然性和合理性，也是我國把握戰略機遇期，促進國民經濟又好又快發展的正確選擇。[詳細]

擯棄以支流否定主流的思想方法，堅定住房制度市場化改革

部分居民住房困難與住房體制改革市場化方向無關
住房制度改革十多年來，我國城鎮居民條件整體上有了很大改善。統計數據表明，我國城鎮居民人均居住面積每年增加1平方米，其中十一五期間人均居住面積增加6平方米。實踐證明，我國城鎮居民住房體制改革整體上取得了成功，方向是正確的，與構建社會主義市場體制的方向是一致的，這是主流。部分居民住房困難還沒有得到解決是階段性的暫時現象，與住房體制改革市場化方向無關。房地產領域成為腐敗的重災區，住房資源分配新的不公等現象依然存在，有的還相當嚴重，但只是支流，與住房體制市場化改革沒有必然聯系。
住房保障是住房制度市場化改革的重要組成部分
住房保障是住房制度市場化改革的重要組成部分，一定時期內加大住房保障建設力度以償還歷史欠賬是必要的，但一些單位變相福利分房仍在繼續，泛化保障房邊界，扭曲保障房概念，以大規模公租房作為保障房主體，允許單位集資建房，鼓吹住房市場化與保障兩軌制等，則有壓縮住房市場化改革空間，窒息住房制度市場化改革之虞。"二元化"管理方式,規范住房租賃市場,調節住房分配,改革住房公積金制度”等五方面著手。[詳細]

力戒急于求成情緒，相對穩定房地產調控政策

高波
合理的目標和穩定的政策是引導住房預期穩定市場供求的前提
科學確定與我國國情和發展階段相適應的住房目標，進而出臺一個相對穩定的房地產調控政策對我國具有極大的迫切性。合理的住房目標和相對穩定的房地產調控政策是正確引導居民住房預期，穩定住房市場供求的前提，而供求雙方穩定的預期是房地產市場健康穩定發展的條件。與此相適應，我國房地產調控政策既不需要密集出臺，也不應成為宏觀調控的應急工具。房地產調控政策密集出臺對社會發出的信號是以往政策的不完善，放言還有更厲害政策出臺的背后含義是對現行政策失去信任。[詳細]

轉變計劃經濟思維方式、增強房地產調控的政策彈性和差異化

地方政府擁有較大的自主決策權有利于調控目標落到實處
房地產是區域性市場，住房不具空間流動性。在對一個地區房地產市場信息的把握上，一般情況下是當地政府比中央政府更充分。所以國家房地產調控應該減少全國統一的指令和數量約束指標，調控目標應具有更大的彈性，較多地體現地方差異性。地方政府在貫徹執行國家大政方針的前提下，擁有較大的房地產調控和解決住房民生問題的自主決策權，更有利于國家房地產調控目標落到實處，也才會有房地產的健康穩定發展和低成本地改善住宅民生。[詳細]

調整控制房價預期，確立增加住房有效供給的調控方向

高波
房價是我國目前分配住宅資源最公平、最效率的杠桿。
房價是目前分配住宅資源最公平、最效率的杠桿。房價當然不是越高越好，高房價造成生活高成本，要求提高工資水平，降低企業利潤，影響企業市場競爭力，進而降低城市活力。但房價是調節城市人口和產業空間布局的杠桿，背后是復雜的再分配關系。世界上似乎還沒有一個工資水平高、發展空間大、就業機會多而房價低的大城市。一方面，首先獲得住房滿足的先富階層支付較高的房價，高房價使征地拆遷居民獲得合理補償、開發企業獲得合理贏利；另一方面，房地產開發的順利完成是先富階層購房行為實現的前提，政府財政收入的增長，是城市加快現代化基礎設施、完善公共服務的重要保障。這里是一損俱損，一榮俱榮的相互依存關系。
住房有效供給則是房地產領域主要矛盾的主要方面
在房地產領域，表現為人民日益增長的住房改善需求與相對滯后的住房供給的矛盾，而住房有效供給則是房地產領域主要矛盾的主要方面。增加住房有效供給既是房地產調控的基本方向和主要目標，也是控制房價快速上漲的釜底抽薪之策，舍此則不能取得房地產調控的戰略主動權。因此，任何與增加住房有效供給方向和目標相悖的房地產調控政策出臺都應慎之又慎。對房地產實施歧視性的金融信貸政策，是對控制房價政策效力的抵消。優先保證保障房建設用地，于降低商品房價格無補，因為兩者的供給對象不同。"二元化"管理方式,規范住房租賃市場,調節住房分配,改革住房公積金制度”等五方面著手。[詳細]

警惕平均主義思潮，構建公平公正的住房供給體系

逐步平衡不同階層利益關系，強調效率與公平統一
改革開放以來，社會利益結構呈現多元化趨勢，兩極分化現象也有擴大趨勢。在房地產領域，主要表現為住房占有差距的擴大，部分家庭占有多套住房，部分住房閑置。部分居民住房依然困難，畢業生和農民工住房矛盾突出。對此有兩種解決思路：一是高估住房差距對住房資源的浪費和對社會穩定的威脅，造成的新的社會不公。通過強化行政干預，嚴加限制住房超自主水平的購買和占有，強調的是住房公平分配。二是承認住房上的差異，在增加住房供給中，逐步通過住房保障體系建設和開征房產稅等社會再分配工具平衡不同階層的利益關系，強調的是效率與公平的統一。
住房保障是社會保障體系的一個組成部分
從長期看，住房保障是社會保障體系的一個組成部分，要與發展階段和公共財力支持的能力相適應，要與養老、醫療、就業、文化教育、扶貧等其他社會保障建設統籌兼顧。我國住房保障對象只能是少數城鎮低收入住房困難家庭，而不應是占多數的中低收入家庭。把經濟適用房、兩限房納入保障房系列，隱含了部分產權保障，會造成新的不公；把人才房、公共租賃房等納入保障房，泛化了保障范圍，在保障房建設財力一定條件的條件下，勢必擠占亟待保障的低收入住房困難家庭基本居住需求。以公共租賃房為主體的保障住房建設意味著對公共財政的更大壓力和政府更多的直接掌控住房資源，隨之而來的是住房資源的地效率配置，更大的尋租空間和腐敗風險。[詳細]

我國房地產市場調控需要進行觀念更新和制度設計，促進房地產的健康穩定發展，為構建和諧社會奠定物質基礎。