- 第三季度開發(fā)投資逐月增長
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今年第三季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量及分類中的住宅、辦公樓都呈現(xiàn)出環(huán)比增幅逐月上升,同比增幅逐月下降態(tài)勢。9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅低于6月份,為今年月度第二高點。
全國東、中兩個區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資在第三季度也是環(huán)比增幅逐月上升,同比增幅逐月下降。僅西部地區(qū)9月份開發(fā)投資環(huán)比增幅有所下降。
造成這一狀況的原因是去年三季度是全年投資和銷售的旺季,今年在限購情況下,開發(fā)投資同比增幅自然下滑。但開發(fā)投資絕對額在今年三季度卻是逐月上升,并在9月份創(chuàng)出今年第二高點,表明各地的保障住房投資力度正在逐月提升。
從季度趨勢看,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅呈現(xiàn)逐季小幅回落的態(tài)勢,這一點與第三季度內(nèi)的月度同比變化一致。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比增幅逐季回落,這一點與第三季度內(nèi)變化正好相反。
前三季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44225億元,同比增長32%,比上半年的增幅回落0.9個百分點。
無論是單季同比,還是季度累計同比,房地產(chǎn)開發(fā)投資都表現(xiàn)為增幅高位回調(diào)。 -
全國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持高位增幅的態(tài)勢,可以歸結(jié)為上年度開發(fā)投資的結(jié)轉(zhuǎn)和保障住房開發(fā)力度增大。
開發(fā)投資同比增幅逐季回調(diào),主要原因是嚴格的限貸、限購政策,從政策層面?zhèn)鲗?dǎo)到市場層面,最后又影響到投資層面;開發(fā)企業(yè)銷售困難、庫存增加、回款較慢,而同時融資受阻,促使部分企業(yè)拿地謹慎、拉長開發(fā)周期,放緩?fù)顿Y節(jié)奏,疲態(tài)初顯。
從區(qū)域看,前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅按照西、中、東的順序相對呈現(xiàn)出強、中、弱的格局,但從總量上講,東部地區(qū)的投資總量依然遠高于中西部之和。
- 第三季度土地購置面積環(huán)比大幅回落,土地供應(yīng)計劃完成情況依然不樂觀
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第三季度7、8、9三個月份土地購置面積相差不大,表現(xiàn)平穩(wěn)。反觀土地購置費用總量表現(xiàn)為逐月上升。表明土地的實際單價還是呈現(xiàn)上升態(tài)勢。
根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù),第三季度我國地價總體水平為3040元/平方米,較前一季度小幅上升,但環(huán)比、同比增幅還是回落;珠江三角洲地價增幅仍居最高;全國主要監(jiān)測城市商業(yè)、居住地價分別為5615元/平方米和4518元/平方米;綜合、商業(yè)和居住地價水平分別較上一季度上漲40元/平方米、109元/平方米和75元/平方米。
前三季度全國完成土地購置面積31184.02萬平方米,同比增長7.2%,增幅較上半年下降11.2個百分點;同期全國土地購置費為8442.37億元,同比增長18.7%,增幅較上半年微降0.1個百分點;全國土地單價依然在上升。
從季度趨勢看,購置面積總量表現(xiàn)為中間高、兩頭低,即二季度高,一、三季度低;而購置費用總量表現(xiàn)為前低后高,即一季度低,二、三季度高。
從區(qū)域看,前三季度西部地區(qū)土地購置面積同比增幅最高,中部次之,東部地區(qū)僅為1.1%。土地購置費同比增幅,也是沿著西、中、東的順序下降。
根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)看,全國前三季度住房用地供應(yīng)完成8.8萬公頃 ,僅完成全年住房用地供應(yīng)計劃(21.8萬公頃)的40.5%。
- 房屋施工、竣工總量逐季上升,新開工總量先升后降區(qū)
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第三季度內(nèi),全國房屋新開工面積每月維持在1.6億平方米左右,總體平穩(wěn);竣工面積7、8月份低,9月份高,環(huán)比增幅近四成。
從環(huán)比看,新開工面積9月全部為負增長,竣工面積全部大幅正增長。建設(shè)指標的數(shù)據(jù)變化表明,企業(yè)新開工的動力下降,但為了快速周轉(zhuǎn)的目的,加快了現(xiàn)有項目的竣工進度。
前三季度,全國房屋建設(shè)情況最大的特點是施工、竣工總量逐季保持了上升態(tài)勢,而新開工總量則呈現(xiàn)第二季度高,三季度低的態(tài)勢。第三季度新開工總量及各分類環(huán)比指標都為負增長,表明開發(fā)企業(yè)開工意愿減弱,正在縮短開發(fā)戰(zhàn)線。
- 第三季度商品房銷售面積和銷售金額逐月增長
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7、8、9三個月,全國商品房和商品住宅(包括銷售類保障住房)銷售面積總量逐月上升,各月環(huán)比-33.7%、2.6%和46.3%。到了9月份形成今年第二個月度銷售高點(前一個高點是6月份)。9月份全國商品房及各分類市場銷售面積環(huán)比8月份增幅高達44-58%。
同期,全國商品房和商品住宅(包括銷售類保障住房)銷售金額總量也是逐月上升,9月份商品房銷售金額高達6047億元,為今年以來月度最高銷售額,超過6月份;9月份商品住宅銷售金額為4938億元,為今年以來月度次高銷售額,僅次于6月份。上述情況表明,盡管我國少數(shù)城市的市場銷售大幅萎縮,但從全國數(shù)據(jù)看,今年的“金九”還是客觀存在的。
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今年前三季度全國商品房銷售面積各季同比增幅在11.6-14.9%之間,總體表現(xiàn)穩(wěn)定。環(huán)比情況是第二季度較一季度呈現(xiàn)大幅度增長,第三季度較第二季度基本持平。
同期全國商品房銷售金額各季同比增幅在21-27%之間,一季度增幅較高,二、三季度增幅處于同一水平,但較一季度增幅有所回落。環(huán)比情況是,第二季度較第一季度大幅增長,第三季度較第二季度低幅增長。前三季度全國商品房銷售面積71289萬平方米,同比增長12.9%,增幅比今年一季度減少2個百分點,與上半年增速相同。累計銷售面積依然保持了相對穩(wěn)健的增長。
前三季度商品房銷售金額同比增長23.2%,增幅略低于上半年;商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的銷售金額增幅明顯高于住宅。前三季度,銷售金額的增幅高出銷售面積同比增幅10個百分點,說明就全國而言商品房價格(無論是成交額總量還是成交均價)今年仍處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢;房價的穩(wěn)中有升其中也與CPI上漲有關(guān)。
分區(qū)域看,前三季度中、西部商品房銷售量增幅明顯高于東部;中、西部商品房銷售量占全國比重達到52%,超過東部地區(qū);中、西部商品房銷售金額同比增幅大于東部地區(qū)20個百分點;中、西部商品房銷售總額占全國的比重為40%;東部地區(qū)依然是受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響最大的區(qū)域。
- 保障性安居工程開工按計劃推進
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我國今年1000萬套保障性住房計劃開工的構(gòu)成是,廉租住房165萬套、公共租賃住房227萬套、經(jīng)濟適用住房110萬套、限價商品住房83萬套,以及各類棚戶區(qū)改造415萬套。
在各地區(qū)、各有關(guān)部門的共同努力下,城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)進展順利。截至9月底,已開工986萬套,占年度計劃的98%。其中,北京、河北、山西、遼寧、吉林、江蘇、浙江、福建、山東、廣西、重慶、四川、陜西、甘肅、寧夏等15省(自治區(qū)、直轄市)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工套數(shù)已超全年目標任務(wù)數(shù)。
為全面推進保障性安居工程建設(shè),進一步加強和規(guī)范保障性住房管理,國務(wù)院辦公廳于9月28日下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2011〕45號),提出要確保用地供應(yīng)、增加政府投入、規(guī)范利用企業(yè)債券融資、加大信貸支持、落實稅費減免政策等五項措施。
- 房地產(chǎn)開収企業(yè)資金來源月度國內(nèi)貸款比重連續(xù)下降,自籌資金占比繼續(xù)上升
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第三季度內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源月度“國內(nèi)貸款”比重連續(xù)下降,達到歷史新低,“自籌資金”占比繼續(xù)上升,到9月份比重已經(jīng)達到45.52%,接近一半。“其他資金”比重逐月跌一個百分點左右,比重有所回落,顯示市場銷售回款不暢。
今年前三個季度,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源單季總量圍繞著2萬億元的水平波動,總量基本穩(wěn)定;同比總體增幅逐季上漲,但二、三季度保持同一水平;環(huán)比增幅先升后降。
今年前三個季度國內(nèi)貸款貸款金額逐季大幅度下滑,尤其第三季度,同比出現(xiàn)了較為罕見的跌幅,負增長率為3.52%。
同期自籌資金同比總體上升,二、三季度增幅基本持平。表明開發(fā)企業(yè)自籌資金能力有所下降。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)比重繼續(xù)發(fā)生引人注目的重大變化,國內(nèi)貸款第一、二和三季度占開發(fā)企業(yè)資金來源比重分別為19.9%、14.67%和13.1%,比重呈現(xiàn)逐季下降態(tài)勢,表明銀行對開發(fā)企業(yè)的貸款支持力度連續(xù)下降,房地產(chǎn)業(yè)對開發(fā)貸款的依賴度也在連續(xù)下降;
“自籌資金”比重呈現(xiàn)逐季上升態(tài)勢,其比重變化程度低于國內(nèi)貸款,但高于其他資金。
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由于央行的貨幣政策,通過連續(xù)提高存款準備金率和利率回收流動性,國內(nèi)貸款對房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持力度持續(xù)下降,這和商業(yè)銀行對中國其他產(chǎn)業(yè)的信貸支持是一致的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過自籌渠道和其他資金中的定金及預(yù)收款支持項目資金需求,兩者占比達到企業(yè)資金來源的八成以上,這與中國其他產(chǎn)業(yè)相比,是一個非常高的占比。表明了在房地產(chǎn)政策連續(xù)九個年頭的調(diào)控下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)已經(jīng)具備了較強的抗政策和市場風(fēng)險的能力。
“自籌資金”中,IPO、再融資、信托計劃、債券等渠道總體創(chuàng)新滯后,關(guān)鍵時刻常斷,因此,企業(yè)提高自身資金儲備、尋求銀團貸款、參與或成立地產(chǎn)基金等方式成為開發(fā)資金的主要來源。
“其他資金”中,部分開發(fā)企業(yè)通過下調(diào)項目價格,實行多種促銷定價方式,多種營銷方式(如電商),以便提高市場占有率,促進資金快速回籠。
- 大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)市場集中度繼續(xù)上升
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中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《2011年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示,銷售金額TOP10榜單和銷售面積TOP10榜單的門檻分別為245億元和203萬平方米,對比去年同期榜單,銷售金額入榜門檻提高44%,銷售面積入榜門檻提高22%。萬科、恒大、中海、保利、綠地等超大型企業(yè)都是執(zhí)行高周轉(zhuǎn)策略,因此,弱市環(huán)境下經(jīng)營業(yè)績并不弱,今年前三季度銷售業(yè)績?nèi)娉^去年同期,有的企業(yè)達到去年全年銷售水平。