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??2020年，疫情常態化，相較其他服務行業，房地產業表現出了極強的韌性。政策主基調堅持“房住不炒、因城施策”，朝向穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。在此期間，全國商品房銷售實現平穩增長。

??停工停售不停擺，厚積薄發

??特殊的一年，并未對房地產行業有特殊的照顧。

??2020年初，疫情影響之下土地投資進入“冷凍期”，供地減少、拿地意愿驟減。同時，銷售也發生了銳減。2020年1-3月中國房地產企業銷售金額TOP100榜單顯示，1-3月TOP100房企實現總銷售金額16629億元，同比下降15.8%。

??4月起，隨著疫情得到控制，銷售端迅速回暖，二季度也成為房企拿地“窗口期”，企業補貨同時也在不斷調結構、調節奏，“促銷售、抓回款、穩現金流”成為共識。

??雖然疫情影響，但在消費、出口被抑制的情況下，投資成為刺激經濟恢復拉動經濟增長的唯一手段。而寬松的信貸政策，讓房地產市場高位運行成為必然，并成為經濟增長的重要推動力。

??2020年12月，TOP100房企實現銷售操盤金額15350.3億元，單月業績同比增長20.6%，環比增長27.7%。克而瑞數據顯示，截至12月末，TOP100房企的累計銷售操盤金額達到114839.4億元，較2019年增長13.3%。從全年業績走勢來看，一季度行業銷售受疫情影響最為顯著。二季度市場逐步恢復，百強房企的單月業績同比在4月轉正并穩步提升。下半年，房企供貨和銷售節奏后移、供應量顯著提升。

??堅持“房住不炒”，調控加碼

??黑天鵝下，行業韌性展露得淋漓盡致。房地產成為最先恢復的行業，甚至個別地方出現偏離主基調的跡象。為抑制市場過熱，從中央到地方，調控措施不斷。根據中原地產的統計，去年全國房地產調控政策的頻次高達489次。

??2020年初，國務院出臺指導意見，堅持“房住不炒”，嚴禁大規模無序房地產開發，支持合理自住需求，創新土地集約利用方式等。4月17日，中央政治局會議指出，積極的財政政策要更加積極有為，實行減稅政策，階段性提高財政赤字率。穩健的貨幣政策要更加靈活適度，降低融資成本，保持流動性合理充裕，擴大直接融資比重，優化信貸結構，完善匯率形成機制。

??2020年下半年，央行和住建部聯合出臺限制開發商融資的“三條紅線”：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%、房企的凈負債率不得大于100%、房企的“現金短債比”小于1，外加拿地銷售比是否過高、經營性現金流也納入監管機構考察重要指標。

??2020年12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知（銀發〔2020〕322號）》，啟動對銀行差別化的房貸“五分檔”控制模式。“三道紅線”控制資產端，房貸“五分檔”控制資金端。

??“三道紅線限制了房企的負債，自然會使得很多房企后續需要關注負債的數據，這個時候房企確實需要積極降價促銷，以穩定現金流。從實際過程看，房企還需要開拓融資渠道，積極穩定資金的來源。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對于五檔分類，其實本質上就是貸款集中度的管理。這個會影響營銷部門的項目營銷。至少對于營銷部門來說，需要注意貸款政策的變動，進而注意去庫存的工作。

??規模化發展，41家千億房企平穩增長

??前有疫情，后有調控，房地產的2020殊為不易。即便如此，全國商品房銷售面積與銷售額仍雙雙刷新歷史紀錄。

??1月18日，國家統計局發布數據顯示，2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米，同比增長2.6%;商品房銷售額173613億元，增長8.7%。從絕對值上看，這一規模超過2018年的水平，再創歷史新高。

??綜合梳理機構數據，2020年共計166家房企躋身百億軍團，銷售額平均增速為14.4%；百億企業的權益銷售額共計10.7萬億元，市場份額約61.8% 。其中，3000億以上8家、1000-3000億33家、500-1000億26家、300-500億43家、100-300億56家。從數據來看，2020年百億企業銷售額平均增速為14.4%，遠低于2016年的49.3%，行業進入降速求穩通道特征明顯。從公布年度銷售目標的25家代表企業來看，2020年房企銷售目標完成率總體較好，均值為106.1%。其中，綠城、雅居樂、招商、金茂、華潤等企業的銷售目標完成率均值110%以上。從區域來看，長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群銷售貢獻突出，合計占比超六成，銷售占比繼續提升。

??在“三道紅線”+“五檔分類”雙重打壓下，2021年對房企而言，無疑也是挑戰年，是否能延續2020的成績，還有待時間的檢驗。

??業內人士紛紛表示，就當前企業來說，其實這兩個政策都需要重視起來。如果房企要拿地，就要考慮到負債、資金回籠等。要防范高價拿地等現象，同時營銷部門和投資部門需要積極配合，真正了解企業的資金狀況和經營風險狀況。不過預計有一些企業是適應了此類政策，至少這說明了一點，即企業還是可以尋找出路，積極應對此類外部政策環境變化的情況。從后續發展來看，實際上大房企應對能力更強，其在營銷方面依然會有較好的表現，業績依然有成長性。