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[克而瑞]行業透視 | 10月到位資金回落至年內次低

房玲、易天宇2022-11-21 13:45:33來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2022-11-21
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

??2022年10月房地產行業到位資金壓力依舊,規模僅為年內次低。

??今年以來,房地產行業整體表現不佳,而剛過去的“金九銀十”又能否給行業帶來多少提振?此外11月以來金融端連續利好,如11月8日交易商協會宣布推進擴大“第二支箭”,支持民營企業債券融資2500億;11日央行、銀保監會聯合發布“金融16條”;14日住建部等三部門發文“銀行保函”置換部分“預售資金”。在政策的連續利好下,又能否有效緩解房企未來的到位資金壓力?

??10月到位資金僅為年內次低銷售疲軟下房企資金壓力依舊

??11月15日國家統計局公布2022年1-10月房地產行業數據,10月新房銷售仍處于下行階段,購房情緒依舊萎靡。單10月全國商品房共計銷售9757萬平方米和9452億元,環比分別下降27.9%和30%;同比分別下降23.3%和23.7%,降幅較9月擴大7.2pcts和9.5pcts。

??由于商品房銷售疲軟仍未改善,房企到位資金壓力依舊較大。10月房地產開發企業到位資金為年內次低(僅高于4月的10363億元),達11182億元,同比降幅為26%,相較于9月同比降幅擴大了4.7個百分點;環比下降了17.1%。2022年前10月,房地產開發企業到位資金為125480億元,同比下降24.7%,與前9月的24.5%相比再次擴大。值得注意的是,11月8日至14日,短短七天內就有三次金融端利好措施,尤其是11日的“金融16條”作為全國性強力政策,疊加缺失的信心底有望出現,年底房地產市場或將見底復蘇。

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??單月銷售回款同比下降31%

??信貸政策暖風下年底市場有望見底

??從銷售回款(個人按揭款+定金及預付款)來看,2022年前10月銷售回款為61191億元,同比下降了31.0%。單10月銷售回款為5446億元,環比下降了19.7%,同比下降了31.1%,其中個人按揭款和定金及預付款到位資金環比分別下降了18.6%和20.2%,同比分別下降31.4%和31%。

??10月銷售回款回落且處于年內次低,主要由于當前購房者觀望情緒重所致。據央行披露,10月住戶貸款減少180億元,其中,短期貸款減少512億元,以按揭房貸為主的中長期貸款僅增加332億元(9月增加23200億元)。9月及10月作為“金九銀十”傳統銷售旺季,各地雖然展開新一輪“降價潮”,但均價下降未見規模回升。10月全國商品房銷售均價為9687元/平方米,環比下降3%、同比下降1%;而10月全國商品房銷售面積及金額則分別環比下降27.9%和30%;同比下降23.3%和23.7%。

??今年以來,政府為恢復市場信心、穩定樓市需求,五年期貸款市場報價利率(LPR)于1月、5月及8月共調整下降3次,累積下調35個基點。9月29日,央行和銀保監會還決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。9月30日,人民銀行決定自2022年10月1日起,下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點,5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

??此外在11月11日央行、銀保監會出臺的16條措施中,明確提出支持個人住房貸款合理需求,重點支持剛需、改善性客群及新市民這三類群體,按揭首付比例及房貸利率或將因城市、銀行優化調整。相信在住房信貸政策暖風的作用下,年底房地產市場有望真正見底,市場復蘇行情也將正式開啟。

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??國內貸款處于年內最低1125億

??新規出臺有望企穩回升

??國內貸款(包括開發貸及并購貸、委托及信托貸等)方面,前10月到位資金中國內貸款為14786億元,同比下降26.6%,降幅較前9月略收窄約0.6pcts。單月來看,10月國內貸款為1125億元,環比下降了18.5%,同比下降了18.4%,降幅較9月擴大了7pct;10月國內貸款處于年內歷史最低位。

??11月11日,央行、銀保監會出臺16條措施支持房地產市場平穩健康發展,其中要求穩定房地產開發貸款投放,特別要求“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”;支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調整還款安排;鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求;支持國開行、農發行等開發性政策性銀行,為房企提供“保交樓”專項借款;銀行“兩道紅線”松綁,延長政策過渡期等等。新規出臺或意味未來融資環境有所松綁,預計國內貸款也將回升企穩。

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??其他到位資金同比下降21%

??2500億支持資金緩解流動性壓力

??從自籌資金來看,前10月房地產開發企業到位資金(自籌資金)44856億元,同比下降14.8%,降幅較前9月擴大0.7pcts。單月來看,10月房地產開發企業到位資金(自籌資金)4288億元,同比下降20.7%,降幅較9月縮小4.8pcts;環比下降10.6%。

??此外,包含公開市場發債等融資方式在內的其他到位資金,前10月同比下降9.1%至4585億元,降幅較前9月擴大了1.1pct。其中單10月為322億元,環比下降37.8%,同比下降21.4%,回落至年內次低,僅高于8月的297億元。雖然近期房企債券融資環境不斷利好,但受惠對象集中少數優質房企。據統計,2022年10月100家典型房企境內發債規模達307.83億元,環比減少0.3%,同比增加222.3%;境內發債主體主要集中招商蛇口、華潤置地等國企央企以及萬科等優質民企。

??11月8日,交易商協會宣布推進并擴大民營企業債券融資支持工具(第二支箭),支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資,預計可支持約2500億元民營企業債券融資。雖然在2500億支持資金中房地產企業可獲得的額度并不知曉,但有利于提升市場信心,緩解流動性壓力。據監測,近期包括中海、龍湖、新城、保利、美的等一批房企均申請了大額債券注冊額度,規模高達750億。預計隨著相應債券分期發行,未來境內債規模也將觸底回升。

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??整體看來,2022年10月房地產行業到位資金壓力依舊,規模僅為年內次低。10月銷售旺季不旺,購房情緒依舊萎靡,導致定金及預收款和個人按揭貸款均上漲乏力;此外其他到位資金同環比均下降,國內貸款處于年內歷史最低。11月政策連續出臺利好政策,從 “第二支箭” 2500億到“金融16條”,再到“銀行保函”置換部分“預售資金”,密集性的政策出臺體現監管層有意愿調整之前大部分金融緊縮措施,對穩定市場主體信心和預期起到積極作用。但至今為止行業拐點未見,政策傳導也需時間。但可以期許的是,房企供給側改革已漸進尾聲,央國企、優質民企經營將逐漸恢復穩態,問題房企也將有序出清。

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