??2022年，我國人口總量自1960年以來首次出現負增長，城鎮化率也僅較上年增長0.5%，為近三十年以來新低。

??但與歐美發達國家相比，我國城鎮化仍然具有較大的增長空間，對于房地產市場而言，城鎮化發展所帶來的需求增長仍是行業發展的重要支柱。

??為此，本次直播結合發達國家城市化發展經驗，對現階段中國城鎮化的發展邊界、增長動力和現階段增長模式進行探討。

??01

??鄉村人口轉移邊界

??核心觀點

??糧食自給率在100%左右，農村人均谷物耕地在5畝左右的德國更適合作為長期參考目標。

??與發達國家相比，中國65%左右的城鎮化率雖有較大上升空間，可是考慮到中國鄉村較高的老齡化比例，考慮到居住在鄉村留守家人，部分業內學者認為中國實際城鎮化率已經達到了70%甚至更高，中國城鎮化率發展將進入低速增長時代。但不論是從中國鄉村人口結構，農業技術提升，還是對標國際發達國家來看，目前中國距離城鄉人口轉移邊界仍有較大空間。

??1、鄉村常住農民工超過1.5億人，仍將是中長期城鎮化發展的重要基礎

??目前中國鄉村的實際勞動力人口仍有3.3億人左右，其中1.5億是未進城農民工。聯系2021年相關數據變化可以看到，在青壯年農村常住人口減少的情況下，全國農民工總量仍在進一步上升，并且受限于疫情影響和經濟發展形勢的變化，未進城農民工的增量接近500萬人，大于進城農民工200萬人左右的增量規模，作為“城鎮預備役”的未進城農民工規模增長明顯較快。

??2、發展高標準農田提升糧食生產效率，解放更多勞動力向城鎮遷徙

??黨的二十大以來，中央多次反復提及，要全方位夯實糧食安全根基，特別提出要“逐步把永久基本農田全部建成高標準農田，強化農業科技和裝備支撐”。發展高標準農田，不僅僅意味著糧食產量的增加，意味著路網、田網的聯通，機械化實施條件的改善，在提升農民收入水平的同時，將農村從勞動力不足的泥沼中解放出來，并推動農村土地流轉加速，為中國城鎮化發展帶來的勞動力要素。

??全國高標準農田建設規劃（2021-2030年）中，明確提出到2025年要建成10.75億畝高標準農田，并改造提升1.05億畝高標準農田。規劃實施后,每年可增加糧食綜合產能 1000億斤左右，相當于目前1.3萬億斤糧食產量的7.6%，在保持糧食產量不變的前提下，理論上每年可解放1300萬的農業就業人口，為新階段下的城鎮化發展提供更多的勞動力要素。

??3、對標發達國家、保證糧食安全，我國農村勞動力的轉移邊界

??考慮到保證糧食自給自足、我國糧食安全的基本國策，對標部分發達國家2020年的農業生產和城鎮化發展水平來看，還是糧食自給率在100%左右，目前農村人均谷物耕地在5畝左右的德國更適合作為長期發展目標。考慮到居民生活水平的提升，假設中國人均谷類產量由2020年的465公斤達到500公斤，在保證糧食安全的前提下，所需的農村人口也將較2020年減少2.2億人，屆時中國城鎮化率水平約為79.4%。

??02

??經濟增速波動的影響

??核心觀點

??城鎮化率的提高確實會影響經濟增長，反之卻未必。

??各國GDP增速水平與城鎮化發展速度的相關性并不顯著；對單一國家而言， GDP增速的變化不會導致城鎮化率發展出現明顯變化。

??典型如赤道幾內亞和蘇里南，2011-2021年GDP平均增速均為負增長，但是期間赤道幾內亞城鎮化率增長了6個百分點，城鎮化率由67.5%增長到73.6%，而蘇里南城鎮化率卻與十年前基本持平，維持在66%附近。

??2011年城鎮化率63%，2012-2016GDP平均增速4.51%，期間城鎮化率年均增長0.79個百分點；2017-2019GDP平均增速3.4%，城鎮化率年均增長0.72個百分點。在經濟增速波動換擋的過程中，城鎮化率發展速度并沒有出現明顯的變化。

??再以和中國同屬中高收入的南非為例，2011年城鎮化率同樣為63%，2012-2019年GDP一路下行，從2.4%下降至0.15%；但是期間城鎮化率年增長為0.53-0.5個百分點，依舊相對穩定。

??由此，從國際發展經驗來看，經濟增速變化對城鎮化率發展影響較小。

??03

??新階段的發展速度

??核心觀點

??就可參考的發展經驗來看，我國城鎮化率從65%增長到75%，大約需要17年左右。

??考慮到美國、英國、日本等發達國家城鎮化率早早達到了60%以上，考慮到時代發展因素的差異，這里選取了1960年以后中高收入和高收入國家的相關數據作為參考。

??中高收入國家的城鎮化率增速下滑多出現在50%以后，并在50%-65%之間處于平臺期，在65%以后再度進入下行區間，但在城鎮化率65%-75%期間，仍可保持在年均0.6個百分點的增長速度。

??在城鎮化率達到60%-70%時，典型中高收入國家城鎮化率年增速降低為50%-60%時的七成。與中國同屬金磚五國的巴西平均每年增長0.8個百分點。在城鎮化率達到70%-80%時，典型中高收入國家城鎮化率年增速降低為60%-70%時的八成。其中巴西平均每年增長0.3個百分點，較上一個階段出現明顯下滑。

??在城鎮化率達到60%-70%時，典型高收入國家城鎮化率年增長仍能維持在上一階段的九成左右；當城鎮化率達到70%以上時，這些國家城鎮化率平均增速則迅速降為上一階段的六成左右，典型如沙特、西班牙、芬蘭年增長均降至0.2個百分點。

??就中高收入、高收入國家發展經驗來看，城鎮化率從65%增長到75%，大約需要17年左右。至于城鎮化率達到75%以后，大多數國家均進入低速增長時期，就城鎮化率達到80%以上國家來看，高收入國家平均耗費16.7年跨過這一時期，典型如德國城鎮化率在2002年達到75%之后，至今城鎮化率還未突破80%。

??04

??城際人口流動趨勢

??核心觀點

??城際人口遷徙持續，并進一步向大城市（群）集聚。

??在城鎮化率達到65%以后，受限于單個城市的發展邊界，雖然發達國家的首位城市城鎮化率各有增減，但是從城市（群）的角度來看，人口還是在繼續向大中城市集聚。就法國、日本、韓國、巴西等國家的發展經驗來看，人口超百萬城市的人口占比均是隨著城鎮化率發展而上升的。

??這意味著在城鎮化率達到高位、進入緩慢增長期后，雖然人口的鄉-城遷徙所有減緩，但城際人口遷徙仍在持續，并進一步向大城市集聚。相對應的，一些中小城市則因為人口外流出現收縮現象，典型如美國五大湖鐵銹地帶，1960年以來人口收縮率超過了50%。

??并且在國家城市化發展水平達到更高位置時，大城市的人口集聚所帶來的商貿、科研、教育、醫療等方面的優勢，還將進一步推動大中城市人口占比的持續上升。即便是在人口高度集聚的日本、韓國，大城市人口占比也仍在持續上升。

??總結

??中國城鎮化
發展空間預測和相關結論

??對標發達國家發展現狀，長期城鎮化發展目標80%較為適宜，我國城鎮人口長期增量空間約2.2億人。

??對2030年縣級行政區城鎮人口進行估算，就城鎮化率變化推動人口增長的口徑來看，全國城鎮化率有望上升至70%以上，假定屆時中國人口仍維持在14億左右，城鎮人口較2022年增量仍可達到8000萬量級，相關住房增量需求達到30億平方米。

??縣域城鎮化更利好大城市近郊，人口競爭依舊強者恒強，中國城鎮人口進一步向大城市集聚。