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??政策環境：穩定寬松

??1．中央層面：堅持“房住不炒”定位，促需求、防風險、保穩定

??2023年第二季度，中共中央政治局會議重申堅持“房住不炒”定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好“保交樓、保民生、保穩定”工作，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式。中央層面總體延續了促需求、防風險、保穩定的政策導向。

??加強金融支持合理住房消費需求。二季度，銀保監會、中國人民銀行聯合國家金融監督管理總局等5部門，先后發文支持全面推進鄉村振興，依法合規加大對新市民等群體保障性租賃住房建設融資支持力度；擴大金融產品和服務供給，為新市民就業創業、住房消費、健康養老等提供金融支持；優化鄉村消費金融產品和服務，滿足進城農民及農村居民對住房、汽車、家電、文旅等方面的消費需求。6月20日，央行發布貸款市場報價利率（LPR）公告，1年期LPR與5年期以上LPR較同期均下降10個基點，分別降至3.55%、4.2%。

??切實維護購房者合法權益，加強房屋安全管理。4月21日，最高人民法院在《關于商品房消費者權利保護問題的批復》中提出，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。5月8日，住建部、市場監管總局發布《關于規范房地產經紀服務的意見》提出，加強從業主體管理、明確經紀服務內容、合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價等，維護購房者合法權益。6月26日，住建部部長倪虹在與中國銀行黨委書記葛海蛟一行交流指出，“保交樓、保民生、保穩定”是黨中央、國務院作出的重大決策部署，要加快推進已售逾期難交付住宅項目建設交付，切實維護購房人合法權益；房地產業發展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式平穩過渡；要鼓勵引導金融機構參與城市建設和更新，要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障等。

??6月9日，住建部發布《關于進一步加強城市房屋室內裝飾裝修安全管理的通知》明確，城市房屋所有人、使用人是房屋室內裝飾裝修安全管理的第一責任人，實施房屋室內裝飾裝修活動應當嚴格遵守有關法律法規規章規定，禁止有影響建筑主體和承重結構的行為，裝修人及裝飾裝修企業要承擔因違法違規裝飾裝修造成的整改拆除和恢復工程等相關費用。裝飾裝修企業要嚴格按照工程建設強制性標準和其他技術標準施工，確保人員和房屋安全。

??推動化解房地產業風險。4月17日，國資委發文表示要高度關注房地產信托、政府和社會資本合作（PPP）項目、非主業投資等存在風險，更好發揮責任追究工作“防未病”作用。4月20日，央行提出，首套房貸利率政策動態調整機制“既管冷、又管熱”，既支持房地產市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。6月29日，中國銀行間市場交易商協會發布《關于進一步提升債務融資工具融資服務質效有關事項的通知》提出，加大對重點領域的支持力度，用好“第二支箭”，進一步提升民營企業發債便利。

??2．地方層面：政策延續寬松維穩，調控節奏整體趨緩

??2023年第二季度，地方累計出臺房地產調控政策140條。其中，寬松性政策117條，中性政策13條，緊縮性政策10條。調控頻次較第一季度明顯減少，且季度內呈現出逐月遞減趨勢。從調控內容來看，政策發布主體以三四線城市為主，政策寬松主要涉及優化“四限”、推行貨幣化安置、發放購房財稅補貼、強化公積金住房貸款支持、全面推行二手房“帶押過戶”、鼓勵房企開展促銷活動、優化房企資金監管等。

??深圳、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、青島、揚州等多個重點城市涉及優化“四限”政策，主要措施包括：放松二手房核驗價格、擴大不限購區域、增加購買套數、放寬社保繳納條件、降低首付比例、縮短限售年限或不再執行限售政策等。

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??房地產市場發展特點

??1．供求：主要行業指標持續下行

??2023年二季度全國房地產市場持續調整，各項指標逐月回落。其中，開發投資累計跌幅擴大；房屋新開工規模低位徘徊，跌幅持續擴大，走勢趨穩；商品房銷售市場在一季度市場短暫后回暖上升后再次下行，住宅銷售面積再次進入負增長區間；國房景氣指數有上季度末的94.70小幅回調至94.06。

??投資：跌幅擴大。二季度，全國房地產開發投資32576億元，較上季度增加25.4%，同比下降19.7%。上半年，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%，季度內跌幅逐月擴大。從物業類別看，住宅投資同比下降7.3%，占總投資比重為75.9%；商業營業用房投資跌幅最大，下降17.3%。從地區來看，東部和中部跌幅相對較小，分別同比下降2.7%、8.4%，西部和東北地區跌幅較大，分別下降19.4%、20.8%。開發企業投資重點仍集中在東部地區，占總投資比重為59.1%。

??開工：低位徘徊。二季度，全國房屋新開工面積25759萬平方米，較上季度增加6.8%，同比下降29.6%；房屋竣工面積14482萬平方米，較上季度下降25.4%，同比增加23.7%。上半年，全國房屋新開工面積49880萬平方米，同比下降24.3%；房屋竣工面積33904萬平方米，同比增加19.0%。

??銷售：回升乏力。二季度，全國商品房銷售面積29569萬平方米，較上季度下降1.3%，同比下降21.9%；商品房銷售金額32547億元，較上季度增加6.6%，同比下降10.6%。上半年商品房銷售面積59515萬平方米，季度內同比跌幅由0.4%擴大至5.3%；商品房銷售金額63092億元，季度內同比漲幅由8.8%縮小至1.1%。

??分物業類型看，商品住宅市場回調明顯，銷售面積同比由漲轉跌，銷售金額漲幅縮小，分別為下降2.8%、上漲3.7%；辦公樓及商業營業用房兩項指標保持下降，跌幅擴大。分區域看，僅東部地區銷售面積及金額保持上漲，漲幅分別1.4%和7.1%，東北地區銷售面積上漲（6.0%）金額下跌（-0.8%），中部和西部地區兩項指標跌幅在6.0%—11.3%之間。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為45.2%、61.4%。

??庫存：有所減少。上半年末，商品房待售面積64159萬平方米，較一季度末減少611萬平方米。其中，住宅待售面積31006萬平方米，減少835萬平方米；辦公樓待售面積4756萬平方米，增加70萬平方米；商業營業用房待售面積13992萬平方米，減少70萬平方米。

??2．價格：新房和二手房環比出現下跌，二手房調整幅度更大

??新房：房價環比出現下跌，同比跌幅縮小。4-6月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為62座、46座、31座，環比算數平均值分別為0.32%、0.10%和-0.06%。4-6月，房價同比為上漲的城市數量分別為22座、26座、27座，同比算數平均值分別為-0.74%、-0.48%、-0.43%。

??二手房：房價環比再次下跌，上漲城市數量銳減。4-6月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為36座、15座、7座，環比算數平均值分別為0.01%，-0.23%，-0.44%。4-6月，價格同比上漲城市數量分別為9座、9座、6座，同比算數平均值分別為-2.95%，-2.70%，-2.79%。

??3．城市：商品住宅成交量低于上季度、高于去年同期

??二季度，監測30[1]座重點城市商品住宅成交總面積5247.86萬平方米，較上季度減少2.8%，較去年同期增加8.5%。其中，成都成交量明顯領先，為489.66萬平方米，青島、杭州超過300萬平方米，成交前十的城市還有武漢、上海、天津、廣州、西安、鄭州、北京，在205萬—280萬平方米之間。

??二季度末，商品住宅庫存最大的城市為武漢1886萬平方米，其次成都、青島分別為1642萬和1510萬平方米；嘉興庫存面積最小，為164萬平方米。消化周期上，8座城市低于12個月，合肥低于6個月；22座城市消化周期在12個月以上，徐州超過30個月，其次常州、長春超過27個月。

??土地市場方面，成都、杭州土地成交面積相對領先，分別為204.19公頃、198.34公頃，成交前十的城市還有長沙、合肥、天津、西安、北京、廣州、上海、濟南，位于101—158公頃區間。

??4．企業：銷售業績微增 投資力度下降

??業績：同比微增。上半年，百強房企實現銷售操盤金額30620.2億元，同比微增0.2%。百強房企銷售操盤金額門檻同比增長1.8%至56.7億元，TOP10和TOP20房企門檻也分別同比增長15.3%和4.7%，至890.0億元和368.6億元；TOP30、TOP50房企門檻分別為216.5億元和133.3億元，同比降低15.8%和10.8%。

??投資：力度下降。上半年，房企新增貨值百強總價值14120億元，投資力度同比下降9%。新增貨值超過百億的房企為32家，比去年同期減少8家；華潤、濱江和萬科位列前三，華潤為年內首個新增貨值突破千億的房企。1—6月，百強房企拿地銷售比為0.15，仍處歷史低位，但較上季度末的0.07有一定程度修復。

??融資：總量減少。上半年，克而瑞研究中心監測的80家典型房企融資總額為3137.3億元，同比減少26.3%。1—6月房企發債規模達1706.83億元，其中境內債券為1625.61億元，占比為95.24%。新增債券類融資成本3.7%，較2022年全年下降0.53個百分點。

??到位資金：降幅擴大。二季度，房地產開發企業到位資金34089億元，較上季度下降1.8%，同比下降11.9%。上半年，開發企業到位資金68797億元，同比下降9.8%。其中，國內貸款8691億元，下降11.1%；利用外資28億元，下降49.1%；自籌資金20561億元，下降23.4%；定金及預收款24275億元，下降0.9%；個人按揭貸款12429億元，增長2.7%。

??[1]注：具體城市范圍詳見上半年主要數據重點城市交易數據部分。

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??當前產業存在的問題

??1、市場復蘇支撐不足，調控政策依然有較大放松空間

??在一季度房地產銷售市場短暫回升后再次下行，投資、銷售、開工、到位資金等主要指標持續“惡化”，市場整體復蘇動力不足，核心動因是經濟周期使然，但不合理、不合時宜的各類限購政策也起到了推波助瀾的作用。有些政策具有時限性，當市場已經發生變化時，相關政策的執行應“與時俱進”，積極的調整政策口徑，讓政策與市場實際更加匹配。現在樓市正處在困難時期，一些城市開始取消或放松限購、限售、限貸等政策，這是應有之義，但是否做到位了？還有哪些城市應該調整卻沒有行動？取消各類限制政策，市場并不一定很快出現止跌回升的態勢，但可以優化房地產市場的營商發展環境，讓房地產行業回歸序列健康發展，也是政府部門逐漸收回有形之手的難得契機。

??2、市場主體普遍信心不足

??房地產市場的運行離不開開發企業和消費者，從當前市場運行情況來看，兩大主體信心嚴重不足。企業方面，央企國企在房地產市場上占據了絕對優勢地位，核心原因是在新的市場形勢下，原先負債率低、資產周轉慢，且有一定產品經營特色的央國房企，具有穩定的現金流和抗風險能力，這類企業融資成本低且資金來源有保障，是一般民營房企所不能比的。從克而瑞發布的上半年的拿地榜和銷售榜看，TOP50以內民企占比非常小，尤其是拿地榜上，鮮有民企身影。這些企業要在資金壓力下維持正常運轉、保交樓、化解債務風險，投資能力與信心嚴重不足。

??消費者入市觀望情緒重。一方面，經濟增長前景不明，就業環境低迷和收入預期減弱影響，居民“多存少貸”趨勢明顯，消費意愿低迷，疊加期房交付環節的風險，影響購房者決策；另一方面，房地產增長速度放慢、投資回報率下降，商品房也不再普遍被認為是可靠的投資品，市場有張有落成為常態。原有的市場運行經驗不再應驗，市場規律需要重構。

??3、推動現房銷售面臨諸多考驗

??為了防范交樓風險，2023年的全國住房和城鄉建設工作會議明確指出，房地產工作要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。目前，多個省市已經積極推行試點現房銷售?，F房銷售為購房者規避了爛尾風險，也提供了質量保障，但對于企業而言資金壓力和建設成本加大，在當前的市場環境和融資環境下，只有具備較強資金實力和市場競爭能力的企業才能承擔，將進一步擠壓中小民營房企的生存空間，降低市場活躍度。要實現現房銷售還有很長的過渡期，企業需進行戰略和產品調整應對未來市場發展；政府方面也需要在土地市場、金融體系等方面做出更合理有力的制度安排。

??4、美元升值加息周期，警惕國內資產價格中樞回落

??外部發展環境深刻影響國內樓市的運作，美元走勢就是典型的影響因素。近期最受關注的是美元升值和人民幣貶值，從趨勢圖看，人民幣兌美元6月30日最高達到7.2689元兌1美元。我們相信，人民幣兌美元沒有大幅貶值的基礎，但短期內的匯兌風險還是存在的，這也影響到不少人的決策。尤其是二季度以來，人民幣兌美元匯率開始突破7：1這一關鍵點位。經濟預期、地緣政治和戰爭、美元加息、美國制造業新政等，各種因素疊加，包括中國在內的新興市場不得不面對資金外流、貨幣貶值、國內資產價值下跌 ，價值中樞回落的問題。對于房地產而言，一線城市的高端二手房拋盤量上升、報價回落，這也是資金外流的表現。目前二手房拋盤的現象已經從一線城市向其他城市漫延。房地產價格的回落是市場機制選擇的結果，而且在某種程度上對首套和改善住房的消費者是好事。但也應防止房地產市場進入價格叢林社會，畢竟有日本、臺灣等地房地產市場價格崩盤帶來的經濟社會大衰退的前車之鑒。

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??2023年三季度房地產市場

??走勢預判

??1．政策保持寬松。三季度行業將延續寬松的政策基調，集中提升房企、消費者等市場主體信心，促進住房消費和防范行業風險，但不會出臺強刺激性政策。地方層面將因城施策提高政策精準度，支持各類住房需求，熱點城市將繼續放寬或優化限制性政策，對改善型需求給予更多支持，特別是多孩家庭；存量房市場政策調整仍存在很大空間，如下調房貸利率、落實央行關于鼓勵商業銀行重新發放貸款置換存量高息貸款的窗口指導、降低交易成本、簡化交易流程等。市場低迷的三、四線城市將出臺更多促進消費的措施，減免稅費或發放購房補貼等。

??2．市場銷售繼續承壓。上半年市場先揚后抑，預計三季度市場將繼續承壓，市場走勢不明朗。由于銷售市場沒有形成回暖預期，開發投資在未來一段時間將持續低位運行，也直接影響企業拿地積極性，土地市場或將繼續下行，但熱點城市或區域的優質地塊競爭仍然較為激烈。當前市場交易節奏放緩，居民對房價下跌預期加強，特別是二手房市場，供需不平衡加劇，價格可能進一步回調，但回調幅度不會太大。

??3．企業償債壓力較大。三季度房地產企業償債壓力較大，在沒有更強的金融政策支持下，企業資金來源更依賴銷售端，可能將適度降價回款防范資金缺口加大。市場分化正在形成新的行業格局，房地產企業將平衡布局、甄別風險；不斷增強傳統產業的競爭優勢，提升產品品質和服務水平；經營策略也將更多元化，細分住房消費領域，尋找新的增長點。