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??本月樓市政策聚焦

??中央明確消化存量優化增量，地方調控再掀松綁熱潮

??2024年4月，我國房地產政策再掀放松浪潮。中央層面，中央政治局會議提出，在堅持防范化解房地產風險、持續做好保交樓工作的同時，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施；自然資源部發文明確，各地要堅持以人定房，以房定地，統籌“市場+保障”的住宅用地供應安排，完善對應商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應調節機制。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策66條，為2024年單月新高。其中，寬松性政策60條，中性政策2條，緊縮性政策4條。從調控內容來看，除三四線城市常態化的加大住房公積金政策支持和發放購房財稅補貼類政策外，熱點城市如長沙、成都、北京、天津等均對住房限購政策作了進一步優化，鄭州、長沙、深圳、南京等多地推出住房“以舊換新”“以小換大”類活動，房地產政策寬松預期持續增強。本期報告主要對4月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

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??中央政策：防范化解房地產風險，統籌研究消化存量房地產和優化增量住房的政策措施

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??4月資金面較為穩定，資金利率中樞整體下行。公開市場操作方面，4月共有8820億元逆回購到期，投放規模為4820億元，凈回籠4000億元；4月15日，MLF投放1000億元，4月17日到期量1700億元，凈回籠700億元；國庫定存到期量1500億元，投放量700億元，凈回籠800億元。資金利率方面，除了R001和隔夜SHIBOR較上月略有反彈以外，4月DR007和R007全月均值較上月分別下行1.6BP和15.2BP至1.88%和1.96%；流動性分層現象有所緩解，隔夜、7天和14天的R利率和DR利率利差較上月均有縮小。LPR方面，1年期LPR及5年期以上LPR分別維持3.45%、3.95%不變。

??在房地產方面，4月30日中央政治局會議作出重要部署，重點聚焦兩個方面：一是持續防范化解房地產風險，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交樓工作；二是結合房地產市場供求變化和人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。自然資源部發文明確，各地要立足當地經濟社會發展、市場實際需求以及資源、環境、人口等約束條件，以人定房，以房定地，統籌“市場+保障”的住宅用地供應安排，完善對應商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應調節機制。此外，國家統計局副局長表示，我國房地產市場是有支撐的，隨著人們生活水平的提高和城鎮化的深入推進，市場改善性需求、剛需都還比較大，我國房地產市場仍然具有持續健康發展的支撐條件，要理性看待房地產這一輪的調整。

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??地方政策：重點城市限購政策持續優化，地方調控再迎密集松綁

??1. 寬松性政策??（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??（2）其他政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 行政干預政策

（2） 市場監管政策

??4. 政策小結

??北京、成都、長沙等重點城市紛紛優化限購，地方房地產政策再迎密集寬松性調整

??中房研協測評研究中心監測統計，2024年4月，地方出臺房地產調控政策66條，為今年單月新高。其中，寬松性政策60條，主要涉及優化住房信貸政策、放寬限購、推行房票安置、鼓勵“以舊換新”、發放購房補貼、加大住房公積金貸款支持、支持房企及房地產項目合理融資需求等；中性政策2條，主要涉及保障性住房建設和“三舊”改造工作；緊縮性政策4條，主要涉及房地產市場秩序規范和商品房預售資金監管等。總的來看，本月地方房地產政策再迎密集調整優化，除三四線城市常態化的加大住房公積金政策支持和發放購房補貼類政策外，熱點城市如長沙、成都、北京、天津等則是對限購等核心政策進行了較大力度優化，進一步彰顯了房地產政策的寬松導向。

行政干預核心舉措包括優化住房限購和信貸政策、推行房票安置、鼓勵“以舊換新”等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優化住房信貸政策、放寬限購、推行房票安置、發放購房補貼、鼓勵“以舊換新”、加大住房公積金貸款支持、支持房企及房地產項目合理融資需求等。典型代表有：長沙、成都不再審查購房資格，即全面取消限購政策；北京允許符合條件的居民家庭或成年單身人士在五環外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）；天津提出北京、河北省戶籍居民和在北京、河北就業人員在津購房可享本市戶籍居民購房政策，同時，取消市內六區120平方米以上商品房購房資格核驗；福州市五城區首套房商業貸款最低首付比例下調至20%、二套房最低首付比例下調至30%等。此外，貴陽、南昌、福州、泰州、常州、蕪湖、沈陽、本溪、丹東、徐州等多地階段性取消首套房貸利率下限；義烏、麗水、濰坊、鄂州等多地推行“房票”安置政策；鄭州、銀川、鄂州、長沙、深圳、大連、南京市江寧區、新鄉市延津縣等多地鼓勵或開展“以小換大”“以舊換新”活動；鄭州、大連、鄂州、長沙市望城區、南京市江寧區、新鄉市延津縣等多地發布了購房補貼類政策。

??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、下調最低首付比例、放寬公積金提取限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：淮安將單方繳存的最高貸款額度由40萬元提高至60萬元，雙方繳存的最高貸款額度由60萬元提高至80萬元，將多子女家庭貸款最高額度上浮30%政策由僅支持購買首套自住住房擴大至購買第二套改善性自住住房；麗水全面取消保留金額政策，新市民、青年人購買自住住房申請公積金貸款最高額度上浮20%；貴陽取消兩次住房公積金貸款間隔時間限制，支持住房公積金“既提又貸”，并將異地貸款的類型在期房、現房的基礎上擴大到二手房；濰坊將住房公積金最高貸款額度上調至80萬元，將多子女家庭最高額度上提至100萬元，將高層次人才最高貸款額度上提至160萬元；廈門將公積金貸款最低首付比例下調至20%，將二套房最低首付比例下調至30%；廣州將“一人”和“兩人或兩人以上”貸款最高額度分別由原來的60萬元和100萬元，提升至70萬元和120萬元等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶限制、發放人才購房補貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶限制、發放人才購房補貼等。典型代表有：舟山放寬合法穩定住所人員落戶，房屋租賃登記備案滿6個月即可申請落戶，同時，放寬合法穩定就業人員落戶、放寬親屬投靠人員落戶、實行居住證轉戶籍制度等；東莞深化戶籍制度改革，非莞戶籍全日制大專及以上學歷畢業生畢業5年內可按“先入戶后就業”原則申請落戶，在東莞穩定居住就業繳納社會養老保險且居住證滿1年可申請落戶，配偶及未成年子女可隨遷；武漢市江夏區對首次在江夏區購買商品住房的新引進湯遜湖A類人才，根據購房金額給予100%的房票補貼，對首次在江夏區購買商品住房的新引進湯遜湖B、C、D、E類人才，按照購房款的60%、30%、20%、10%分別給予房票補貼；成都市從構建梯度化人才安居體系、優化人才公寓選房排序規則、完善人才預留房源支持政策等方面進一步優化完善人才安居工作。

??中性政策主要涉及保障性住房建設和“三舊”改造

??中性政策主要涉及保障性住房建設管理和“三舊”改造工作。典型代表有：南寧出臺保障性住房項目認定及運營管理工作的通知，明確保障性租賃住房項目認定范疇、建設或運營主體、面積標準、租金標準、供應對象等多方面內容；廣州發布舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法，明確“三舊”改造工作應當先補償、后搬遷，先行啟動安置房建設，及時妥善做好搬遷安置工作，經依法批準收回集體土地使用權后，原集體土地使用權人在規定期限屆滿后拒不交回的，由負責組織實施“三舊”改造的區人民政府依法予以處理；經處理仍無法收回的，申請人民法院按照國家有關規定強制執行。

??緊縮性調控主要涉及房地產市場秩序整治和商品房預售資金監管

??緊縮性政策主要涉及房地產市場秩序整治和商品房預售資金監管等。典型代表有：長沙提出規范存量房交易秩序，并具體從進一步完善存量房交易管理、規范存量房交易合同備案、規范存量房交易資金監管、規范房地產經紀行業管理等方面開展工作；山西加強商品房預售資金監管實現封閉運行，提出確保定金、首付款、分期付款、一次性付款等資金全額直接進入監管賬戶，確保貸款資金全額直接進入監管賬戶，監管賬戶解除前，重點監管資金不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產開發企業員工工資等費用；福州發布商品房預售資金監管辦法，要求房企設立商品房預售資金監管賬戶，新建商品房項目預售資金應全部進入監管賬戶，結合房地產開發企業的信用評價等級對預售資金監管額度實行差異化監管等。此外，廣州宣布停止新的公寓等類住宅項目的規劃審批，后續的土地出讓，原則上需設定商業、辦公及新型產業類項目的自持比例和自持年期。

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??4月重要事項復盤

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??重點40城現行房地產核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年4月30日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、海口；執行區域限購政策的有4個，分別為廣州、西安、杭州、天津；其他32個城市均不限購。

??（2）限售方面，執行限售政策的城市有15個，其中，北京、上海、杭州、海口及廈門部分樓盤限售期最長達到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達到8年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設定最高限價的城市有3個，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）較上月相比，本月北京、成都、長沙、天津在住房限購方面進行了寬松。其中，北京市允許符合條件的居民家庭或成年單身人士在五環外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）；天津提出北京、河北省戶籍居民和在北京、河北就業人員在津購房可享本市戶籍居民購房政策，并取消了市內六區120平方米以上商品房限購；成都、長沙全面取消限購。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年4月30日，40個重點城市中：

??（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??（3）較上月相比，本月貴陽、南昌、福州、常州、沈陽提出階段性取消首套房商業性個人貸款政策利率下限。

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??房地產政策展望

??1.中央層面

??4月30日，中央政治局會議指出，要靠前發力有效落實已經確定的宏觀政策，實施好積極的財政政策和穩健的貨幣政策；要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具，加大對實體經濟支持力度，降低社會綜合融資成本；要積極擴大國內需求，落實好大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案等。宏觀政策的連續性得到有效保證。在短期流動性方面，截至5月28日，逆回購將有5620億元到期，MLF將有1000億元到期，國庫定存將有500億元到期，共計有7120億元到期量。據國泰君安研究測算，結合現金漏損、外匯占款，財政存款、繳準壓力、公開市場到期量等因素，若央行不進行任何公開市場對沖，2023年5月流動性有約7803億元的缺口，在穩健貨幣政策基調下，預計央行仍將通過公開市場操作進行適量操作，流動性預期趨向中性偏寬。

??在房地產方面，中央政治局會議明確了兩個方面的工作重點。一是持續防范化解房地產風險，其中主要涉及房企融資協調機制完善、房地產項目白名單支持政策落實、房企資金監管優化、房企債務重組及兼并購推進等工作，保交樓仍是重中之重。二是消化存量住房、優化增量住房，其中主要涉及進一步激發市場剛性和改善性住房需求、加大高品質住房供給、完善“市場+保障”的住房供應體系等工作。

??2.地方層面根據CRIC統計數據，4月我國房地產市場繼續保持低位運行。TOP100房企實現操盤金額3121.7億元，環比下降12.9%、同比下降44.9%，單月業績規模仍保持在歷史較低水平。重點30城商品住宅新增供應930萬平方米，環比下降20%、同比下降43%，為2019年以來同期最低值；成交978萬平方米，環比下降17%、同比下降43%，市場總體仍顯頹勢。隨著“430”中央政治局會議明確房地產工作方向，后續地方政策將重點圍繞“防風險、去庫存、優供給”發力。“防風險”方面，需聚焦優化房企資金監管、滿足房企合理融資需求、支持房企債務重組和兼并購等，支持房地產項目“白名單”擴容和協助資金落實，積極推進“保交樓保民生保穩定”工作。“去庫存”方面，需進一步減少限購限貸等行政限制、減輕居民首付壓力、降低居民購房成本等，進一步激發市場剛性和改善性住房需求，同時，探索存量房轉保障性住房實施路徑。“優供給”方面，既要加快建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，統籌“市場+保障”的住宅用地供應安排，又要增加優質土地供給和高品質住房供給，強化科技賦能，構建住房全生命周期品質保障體系，建造綠色、低碳、智能、安全的好房子等。