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??與10月、11月商品房交易的止跌回正同步，年末土地供給節奏也有所加快。

??◎  文 / 馬千里

??給大家看一個有趣的先行指標：每一年之中，11月供地規模的占比。

??關心行業數據發布情況的大家知道，自2023年1月以來，國家統計局已不再發布土地購置面積這一數據，自然資源部的土地市場網信息，年末成交延遲公布的現象又較為突出。而12月土地成交規模又往往可以達到其他月均值的2倍以上，因此較為準確的年度土地成交統計數據，往往需要等到來年2月才可得到。

??但所幸的是，與快節奏的商品房預售證發放不同，土地掛牌數據一般會提前1個月公布，為分析年末土地市場交易規模發展趨勢提供了更為可靠的依據。

??對比歷年11月供應/近一年供應，以及12月成交/全年成交來看，兩者走勢極為相近。尤其是自2021年以來，隨著更多土地集中在11月供應，12月成交翹尾的現象也愈發突出，2023年11月供應占比達到25.7%，12月土地成交也達到了全年的27.9%，創下歷史新高，12月土地成交達到了前11月均值的3.3倍。

??而2024年這一供應占比還在上升，11月新增供應建面3.7億㎡，達到近一年供應總量的26.3%，并且考慮到年末土地補錄供應的情況，由此來看，2024年年末，土地成交將迎來最為顯著的一次“翹尾”，并進一步收窄全年土地成交的同比降幅。

??PART01

??四季度以來地方供地意愿顯著復蘇
12月土拍將迎“翹尾新紀錄”

??為了更加準確地預估年末土地交易規模，研究中心梳理了地塊公告信息，根據掛牌、招標、拍賣日期信息，統計每個月到期的土地總建面。可見四季度以來土地到期建面持續增長，尤其是在9月末政治局會議定調止跌回穩之后，10月地方供地意愿顯著復蘇，帶動11月、12月到期建面大幅上升，并且明顯超過了往年周期波動的正常范圍。

??2024年12月將有3.8億㎡的土地迎來出讓截止時間，為年內最高。進一步對比到期建面和成交建面關系，可見9月份以來全國土地出讓率1穩定在85%左右，由此推算，12月土地成交將達到3.3億㎡左右，環比增長97%。2024年土地成交累計降幅也將進一步收窄至16%，2021年以來，全年成交建面同比降幅首次收窄至二成以內。

??在全年土地成交規模持續收窄的大趨勢之下，預計2024年12月將達到年內月均值的3.5倍，創下歷史新高。對比這一指標的歷史曲線可見，2021年之前多在2倍左右或更低，2021年以后顯著上漲。這一變化趨勢也不難理解，受地方工作鋪排影響，大量與城建發展相關的重點項目會在年末完成交易，每年的出讓量也相對穩定。因此在行業投資規模下降的大環境之下，隨著平常月份交易量的下滑，“水落石出”之下，年末土地成交翹尾特征也愈發顯著。

??再加之2023年、2024年下半年中央部委出臺了一系列穩市場政策，如2023年下半年全面推進三大工程，配售型保障房開啟了行業發展新賽道；2024年四季度更是定調“止跌回穩”，新房成交明顯改善。年末供地節奏均明顯加快。

??從2024年四季度供地規模發展趨勢來看，在行業去庫存、穩市場的基本大前提之下，雖然供地規模同比仍在持續收窄，預計2024年12月新房成交仍將有超過一成的同比降幅。但是從年末翹尾情況來看，3.5倍的“翹尾”新紀錄，還是透露出了地方供地信心的回升。

??PART02 武漢、長春等高庫存城市年末供地顯著加快，僅上海、杭州等少數城市保持平穩

??具體到城市視角，可見武漢、長春、無錫等消化周期在20個月以上，庫存壓力較大的城市，年末供地信心回升也更加明顯。四季度以來行業銷售端信心的提振，以及中央對行業融資端的給出適度寬松預期，大大促進了這些城市供地信心回升。其中武漢12月更是計劃出讓737萬㎡建面的土地，總底價達到418億元，供地“流速”達到全年均值的7倍，僅僅一個月計劃出讓的土地規模，即超過了前面11個月的總和。

??而12月供地節奏保持相對平穩的，則大多是去化壓力較低，或土地投資熱度本身較高的城市。這些城市供地計劃完成進度相對平穩，年末加速供應的意愿反而不高。典型如北京計劃12月出讓土地底價132億元，僅為年內平均流速的60%，上海計劃出讓土地底價219億元，也僅為年內平均流速的1.7倍。二線城市中僅杭州“翹尾倍率”低于2倍，而其不到10個月的消化周期，也是現階段全國庫存壓力指標最低的城市。

??PART03

??與供應規模增加同步
12月底價成交比例明顯上升

??進一步聯系12月以來土拍成交，可見大多數城市土拍平均溢價率降至0%，僅深圳、南昌、濟南等少數城市、少數稀缺優質地塊出現了高溢價土拍，典型如深圳南山區粵海板塊商住地塊，該地塊僅有兩名競買人報名，依舊經過了近300輪競價，才由華潤中海聯合體以185億元競得，溢價率約46.3%。

??但更多的地塊還是底價成交，北京、上海、杭州等城市也是如此。如北京的首宗不限價百億宅地，起拍總價110.5億，由中海以底價競得；廈門湖里區05地塊以57.7億底價成交，由廈門建發競得。

??12月以來，大多數城市土地溢價成交的比例有所下降，其中成都12月更是只有3%的地塊溢價成交，較前11月減少了11個百分點。12月供地節奏明顯加快的武漢、長春，地塊溢價成交的比例也在低位下行。僅西安、無錫溢價成交的地塊占比明顯上升，不過無錫溢價地塊均為優質袖珍地塊，全市平均溢價率仍不足1%，西安的溢價地塊也集中在曲江新區和灃東新城等優質板塊。

??在去庫存、穩定市場預期仍是行業調控主要任務的大背景之下，土地項目的去化速度和盈利空間的確定性，必然要經受投資方、融資方層層的嚴格考驗。地方層面能夠適度增加土地供給，并順利完成競拍出讓已實屬不易。

??從樂觀角度解讀，溢價率指標的適度下降，搭配交易量的大幅上升，意味著有更多“優勢不突出”的地塊為投資方所接受，供求雙方信心均在緩慢恢復之中。

??綜上， 與10月、11月商品房交易的止跌回正同步，年末土地供給節奏也有所加快。預計2024年12月將創下年末土地成交翹尾的新紀錄。

??比數據紀錄更重要的，還是更多地方政府供地信心、以及投融資對于市場預期的回暖。鑒于當前行業采取的預供地模式，絕大多數地塊在出讓前即已有了明確的意向買家，供應節奏的變動，在很大程度上也等同于城市供求信心的變動。尤為可喜的是，少數高庫存城市12月供地節奏也迎來大幅加快，更多的城市供求預期開始逐步進入企穩周期。

??在各地成交規模、盈利空間、供求風險均大幅分化的時代背景下，希望“止跌企穩”的預期趨同，能夠在行業更多層面顯示出明確信號，并推動行業新平衡周期更快到來。