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??導(dǎo) 讀 

??1、10月重點(diǎn)城市供應(yīng)環(huán)比下降45%，成交環(huán)比上漲9% 

??2、百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比增長0.6%，同比降低27.5% 

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2023年10月，市場供應(yīng)顯著縮量，成交因各地新政持續(xù)發(fā)酵，網(wǎng)簽集中備案而穩(wěn)中有增。重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比下降45%，前10月累計(jì)同比下降8%。成交環(huán)比上漲9%，同比減少4%，累計(jì)同比增幅收窄0.65個(gè)百分點(diǎn)至1.58%。 

??企業(yè)層面，TOP100房企10月業(yè)績環(huán)比增長0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位；累計(jì)業(yè)績同比降低12.8%，年內(nèi)累計(jì)業(yè)績降幅繼續(xù)擴(kuò)大。具體來看，近六成百強(qiáng)房企10月單月業(yè)績環(huán)比降低，近半數(shù)百強(qiáng)房企同環(huán)比雙降，單月和累計(jì)業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量均達(dá)到近八成。

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??10月業(yè)績環(huán)比增長0.6%，同比降低27.5%

??2023年10月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，環(huán)比增長0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位。累計(jì)業(yè)績來看，1-10月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額45634.6億元，同比降低12.8%，年內(nèi)累計(jì)業(yè)績降幅繼續(xù)擴(kuò)大。目前，樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足、企業(yè)仍需加強(qiáng)供應(yīng)和營銷力度以提振成交去化。

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??近六成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，2023年10月近六成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低，近半數(shù)百強(qiáng)房企同環(huán)比雙降。具體來看，10月有20家百強(qiáng)房企的單月業(yè)績環(huán)比降幅大于30%，40家的環(huán)比降幅在0-30%之間。但同時(shí)，也有一些企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)相對(duì)突出。如綠城中國、碧桂園、中國中鐵、路勁集團(tuán)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)等10月均實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績環(huán)比增長。從業(yè)績同比來看，目前規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長困局，10月單月和累計(jì)業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量均達(dá)到近八成。

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??百強(qiáng)房企格局分化，TOP50變動(dòng)加劇

??2023年以來，百強(qiáng)房企格局持續(xù)分化，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競爭力不足。從不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-10月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比降低4.2%至1391億元，TOP20門檻降低16.5%至525.5億元。TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門檻分別同比降低19.7%和17.5%至327.5億元和205.1億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期降低11.2%至87.4億元。

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??10月重點(diǎn)城市備案成交環(huán)增9%

       來訪、去化下旬均轉(zhuǎn)降回暖持續(xù)性不足

??10月供應(yīng)顯著縮量，成交因各地新政持續(xù)發(fā)酵，網(wǎng)簽集中備案而穩(wěn)中有增：重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比下降45%，前10月累計(jì)同比下降8%。成交環(huán)比上漲9%，同比減少4%，累計(jì)同比增幅收窄0.65個(gè)百分點(diǎn)至1.58%。

??分能級(jí)來看，一線城市平穩(wěn)運(yùn)行，9月小幅放量后10月再度回落，但仍好于7-8月水平。北京受限于供應(yīng)，成交環(huán)比下降11%，同比降幅在4成以上；上海本月迎來十批次集中供應(yīng)，但是樓盤日光現(xiàn)象減少，外圍競爭加劇，成交低迷，環(huán)比下降31%，累計(jì)同比降幅達(dá)6%。廣州持穩(wěn)，本月成交與上月基本持平；深圳階段性回升，10月環(huán)比上漲34%，寶安區(qū)、光明區(qū)部分項(xiàng)目延續(xù)低價(jià)策略，加速跑量。

??二三線城市成交環(huán)比持增，但可持續(xù)性不足。目前依據(jù)各地新政落地效果情況，大體可以將典型城市分為以下三類：一是以杭州、成都為典型代表，隨著新政落地，短期內(nèi)成交、去化均有不同程度的回升，杭州10月一圈層去化率回升至93%，成都10月一圈層中高新南區(qū)網(wǎng)簽量同環(huán)比漲幅均高于其他區(qū)，一圈層網(wǎng)簽量占比于年內(nèi)首次突破20%。二是短期集中放量后，10月上下旬呈現(xiàn)“前高后低”走勢，諸如天津、合肥、昆明、南寧等，新政、黃金周對(duì)成交的提振作用呈現(xiàn)遞減態(tài)勢。三是政策“失效型”城市，以長春、福州、濟(jì)南、青島、常州等弱二三線城市為主，市場信心缺失，成交尚在筑底階段。

??預(yù)判11月，我們認(rèn)為，供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣h(huán)比持增，成交則不容樂觀，熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個(gè)數(shù)都將持續(xù)減少。

??首先，京滬杭蓉等供給主導(dǎo)型城市預(yù)期市場保持穩(wěn)健運(yùn)行，但限購局部松綁等短期利好新政僅能帶動(dòng)一部分前期積壓的剛需剛改需求入市，持續(xù)性存疑；其次，短期內(nèi)市場升溫的天津、鄭州等復(fù)蘇動(dòng)力略顯不足，高庫存問題難解，成交或?qū)⒃俅斡缮D(zhuǎn)降。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，當(dāng)前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調(diào)整期。