??核心觀點

??【業(yè)績規(guī)模下滑，積極推動老帶新和數(shù)字化營銷】2022年上半年，港龍中國合約銷售金額70.8億元，銷售規(guī)模下降。從城市競爭力來看，企業(yè)在本土市場上的整體銷售情況較去年年底有所下滑，本土影響力有待恢復(fù)和提升。為推動銷售，港龍在集團(tuán)營銷層面、老帶新營銷、數(shù)字化營銷和社群營銷方面發(fā)力，多維度增加客戶粘性和認(rèn)同度。

??【半年未新增貨量，總土儲以長三角地區(qū)為主】2022年上半年港龍中國無新增土儲，截止2022年6月30日，土地儲備總建筑面積為862.1萬平方米，較去年同期相比規(guī)模收縮19.9%，但按照2022年上半年的銷售節(jié)奏看，土儲足夠支撐未來五年左右的發(fā)展。從區(qū)域分布上看，長三角土儲建面占比為71.5%，占比較去年年底下降2.4個百分點，但長三角仍是港龍中國重點深耕區(qū)域。整體來看，土儲布局保持穩(wěn)定。

??【全年營收結(jié)轉(zhuǎn)有保障，少數(shù)股東攤薄歸母凈利】2022年上半年港龍中國營業(yè)收入為54.8億元，同比增長12.8%。預(yù)收賬款達(dá)262億元，合同負(fù)債覆蓋營收倍數(shù)（合同負(fù)債/21年全年營收）為2.5，足夠支撐后續(xù)項目的結(jié)轉(zhuǎn)。毛利率為20.8%，同比下滑2.62個百分點，主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項目多為高成本項目，壓縮利潤空間。凈利率和歸母凈利率分別為8.3%和3.3%，持續(xù)下滑趨勢明顯。2022年上半年歸母凈利潤僅占凈利潤的40%，從近兩年的新增土儲權(quán)益數(shù)據(jù)看，若未來繼續(xù)以較低權(quán)益比例擴(kuò)充土儲，仍將面臨少數(shù)股東攤薄利潤的情況。

??【長短債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三道紅線保持綠檔】截止至2022年上半年，港龍中國擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總規(guī)模為57.3億元，短期債務(wù)規(guī)模為15.3億元，短期債務(wù)規(guī)模較去年年底繼續(xù)縮減43.7%，與總有息負(fù)債占比降至18.5%，現(xiàn)金短債比為3.7，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為1.0，整體來看短期債務(wù)壓力屬于可控水平。長短期債務(wù)比為4.2，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化效果明顯。凈負(fù)債率為23.9%，與2021年末小幅下降1.2個百分點。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為58.7%，較2021年底進(jìn)一步下降5.6個百分點，自2021年中期以來持續(xù)保持綠檔。

??01

??銷售

??業(yè)績規(guī)模下滑

??積極推動老帶新和數(shù)字化營銷

??業(yè)績規(guī)模降幅明顯。2022年上半年，港龍中國合約銷售金額70.8億元，銷售面積54.1萬平方米，銷售規(guī)模較去年同期下降。從城市競爭力來看，港龍在江蘇省13個城市中已布局10城1，根據(jù)CRIC發(fā)布的各城市《2022年上半年企業(yè)銷售排行榜》2來看，港龍在常州、淮安2個城市入圍該城市2022年上半年度CRIC銷售排行榜，其中在淮安位列2022年上半年權(quán)益銷售金額榜單TOP10，而2021年底港龍入圍常州、鹽城、淮安、南通四城銷售榜單，其中淮安全口徑銷售排行榜TOP5，從上榜城市數(shù)量和榜單排名看，企業(yè)在本土市場上的整體銷售情況較去年年底有所下滑，本土影響力有待恢復(fù)和提升。

??大力發(fā)展老帶新營銷和新媒體營銷能力。2022年上半年市場整體需求不及往期，購房者觀望情緒濃厚，行業(yè)下行壓力明顯，為推動銷售，港龍在以下四方面調(diào)整營銷策略：

??第一，2022年上半年舉辦了“線上無憂購房計劃”和“青春【購】燃季”兩場集團(tuán)層面的大規(guī)模營銷活動；第二，聚焦老帶新，不斷提升老帶新成交占比；第三，發(fā)力數(shù)字化營銷，一方面完善線上售樓處，打造“VR看房+實時選房+VIP講解”的看房新模式，另一方面借助媒體矩陣為項目引流，泰州上河風(fēng)華6天線上流量突破200萬，部分典型置業(yè)顧問通過線上互動實現(xiàn)線上成交；第四，打造港龍龍悅會，提升業(yè)主對企業(yè)的認(rèn)同度，搭建“211+X”理想模型，不斷提升業(yè)主服務(wù)品質(zhì)。

??02

??土儲

??半年未新增貨量

??總土儲以長三角地區(qū)為主

??上半年未拿地，土儲規(guī)模可供5年發(fā)展所需。2022年上半年港龍中國無新增土儲，截止2022年6月30日，土地儲備總建筑面積為862.1萬平方米，較去年同期相比規(guī)模收縮19.9%，但按照2022年上半年的銷售節(jié)奏看，土儲足夠支撐未來五年左右的發(fā)展。

??長三角占比超七成，珠三角、中西部均有布局。從區(qū)域分布上看，長三角土儲建面占比為71.5%，占比較去年年底下降2.4個百分點，但長三角仍是港龍中國重點深耕區(qū)域。從省份分布看，長三角地區(qū)的江蘇、浙江、上海的土儲占比較去年年底有所下降，其中江蘇省降幅最大超3個百分點，安徽省土儲占比同比上升2.2個百分點，珠三角地區(qū)土儲占比增幅最大，同比上升2.5個百分點，整體來看，土儲布局保持穩(wěn)定。

??03

??營收

??全年營收結(jié)轉(zhuǎn)有保障

??少數(shù)股東攤薄歸母凈利

??營收規(guī)模同比增加12.8%，全年結(jié)轉(zhuǎn)有保障。2022年上半年港龍中國營業(yè)收入為54.8億元，主要來自物業(yè)銷售，同比增長12.8%，營收規(guī)模的擴(kuò)張主要得益于期內(nèi)交付的物業(yè)項目增加，期內(nèi)交付面積49.4萬平方米，同比增長20%。港龍中國2022年上半年預(yù)收賬款達(dá)262億元，雖然相比2021年底小幅下降3.7%，但合同負(fù)債覆蓋營收倍數(shù)（合同負(fù)債/21年全年營收）為2.5，足夠支撐后續(xù)項目的結(jié)轉(zhuǎn)。

??毛利率、凈利率持續(xù)下滑，少數(shù)股東權(quán)益占比提高。2022年上半年港龍中國毛利潤為11.4億元，同比小幅上升0.1%。毛利率為20.8%，同比下滑2.62個百分點，主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項目多為高成本項目，壓縮利潤空間。2022年上半年港龍中國凈利率和歸母凈利率分別為8.3%和3.3%，持續(xù)下滑趨勢明顯。2022年上半年歸母凈利潤僅占凈利潤的40%，占比與去年同期基本持平，少數(shù)股東權(quán)益的凈利占比維持較高水平，從近兩年的新增土儲權(quán)益數(shù)據(jù)看，2020年、2021年新增土儲權(quán)益分別為51%、49%，若未來繼續(xù)以較低權(quán)益比例擴(kuò)充土儲，將難以改善少數(shù)股東攤薄利潤的情況。

??04

??負(fù)債

??長短債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??三道紅線保持綠檔

??現(xiàn)金規(guī)模下降明顯，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截止至2022年上半年，港龍中國擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總規(guī)模為57.3億元，較去年年底規(guī)模下降17.1%，短期債務(wù)規(guī)模為15.3億元，短期債務(wù)規(guī)模較去年年底繼續(xù)縮減43.7%，與總有息負(fù)債占比降至18.5%，現(xiàn)金短債比為3.7，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比僅1.0，整體來看短期債務(wù)壓力屬于可控水平。同時，長期債務(wù)規(guī)模為68.1億元，與去年年底持平，長短期債務(wù)比為4.2，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化效果明顯。

??保持綠檔，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降。截止至2021年12月31日，港龍中國的凈負(fù)債率為23.9%，與2021年末小幅下降1.2個百分點。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為58.7%，較2021年底進(jìn)一步下降5.6個百分點，自2021年中期以來持續(xù)保持綠檔。