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??《中國房企TOP30月報》是由上海易居房地產研究院依據CRIC、WIND、東財Choice金融終端等相關數據研發編撰而成，通過每月對TOP30房企投融資情況、銷售排名、市值及市值管理動態以及業績表現的主要情況進行跟蹤分析，以期對頭部房企的動態趨勢進行深入研判，旨在為企業發展提供借鑒啟發，為行業發展提供參考依據。

??2023年6月核心觀點：

??6月購房需求減弱，房企銷售持續疲軟。TOP30房企1-6月全口徑累計銷售額同比增長10.7%；單月銷售額基本與上月持平，但同比大幅下滑30.2%。銷售端一直較為穩健的頭部房企甚至也出現了疲軟態勢。

??6月多個熱門城市集中土拍，央國企占八成。6月土地各指標均較上月明顯提升，主要原因是北京、深圳、成都、杭州、蘇州、寧波等多個熱門城市進行了集中土拍，優質地塊占比較高。地區分化和房企分化加劇，如央國企拿地規模比重高達77.5%。6月房企融資有所好轉，但償債壓力仍大。

??6月TOP30房企境內債總計發行148億元，環比小幅上升10.2%。股權融資方面，多家A股上市房企股權融資“第三支箭”項目迎來重大進展。但6月TOP30房企債務到期迎來小高峰，房企償債壓力較大。

??6月TOP30房企市值小幅增加，其中民營房企表現較好。6月末，TOP30房企整體市值為17267.6億元，較月初小幅增長3.2%。央國企市值依然占據榜單頭部，多家民營房企市值增幅較大。此外，6月TOP30房企的市值管理行為較多，包括股東增減持股票、股權受讓和轉讓、增資擴股、收購并購和資產運作等。

??縱觀2023上半年TOP30房企的銷售情況，一季度開局良好，市場呈現弱復蘇態勢；但二季度以來市場持續下行，規模房企也受到了影響。當前亟需更重磅政策提振市場信心，激活內生需求，促進房地產供需兩端企穩復蘇。

??一、企業銷售：6月購房需求減弱，房企銷售持續疲軟

??2023年6月，TOP30房企1-6月全口徑銷售額總體實現24831.9億元，較去年同期增長10.7%。大規模房企尤其是央國企仍體現出競爭優勢，穩居頭部，房企排名較5月整體變化不大。具體來看，保利發展已經連續第7個月年初累計銷售額排名第一，1-6月實現2366億元。其次為萬科地產、中海地產、華潤置地和招商蛇口，1-6月分別實現累計銷售金額2017.9億元、1784.8億元、1702.2億元和1663.5億元。此外，受去年同期低基數影響，本月有20家房企實現銷售額年初累計同比正增長。其中，增幅最大的3家房企為國貿地產、保利置業和越秀地產，分別增長139%、112%和71%。

??2023年6月，在經歷了4-5月銷售復蘇動能放緩后，市場進入盤整期，TOP30房企單月銷售規模合計實現3979.1億元，環比微增0.1%，基本與上月持平；同比下滑30.2%，降幅相對較大。有13家房企單月銷售額環比增長，其余17家房企單月銷售額環比均出現了不同程度的下滑。其中，單月環比增幅最大的3家房企分別為華發股份(+60%)、遠洋集團(+40%)和綠地控股(+21%)；環比降幅最大的3家房企則分別為中國恒大(-40%)、濱江集團(-36%)和卓越集團(-32%)。同比來看，6月TOP30中僅5家房企實現同比正增長。其中，國貿地產(+65%)、電建地產(+33%)和中交房地產(+16%)業績表現相對去年同期較好；旭輝集團(-60%)、碧桂園(-54%)和金地集團(-53%)則同比降幅較大。

??縱觀2023上半年TOP30房企的整體銷售情況，一季度在房企積極推盤和市場需求釋放的加持下開局良好，市場呈現弱復蘇態勢；但二季度以來購房者置業情緒減弱，房地產市場活躍度持續下降。6月在市場普遍下行的背景下，銷售端一直較為穩健的頭部房企甚至也出現了疲軟態勢。當前各地房地產調控政策雖然維持寬松主基調，但效果欠佳，亟需更重磅政策提振市場信心，激活房地產市場需求，促進房地產供需兩端企穩復蘇。

??二、企業投資：6月多個熱門城市集中土拍，央國企占八成

??6月土地市場熱度提升，TOP30房企中共有17家房企拿下51幅涉宅用地，包括純住宅32幅、商住14幅和綜合用地5幅。從各指標來看，6月TOP30房企總投資建面為451.08萬平方米，環比增長22%；成交總價為951.58億元，環比增長89%；平均成交樓板價為19607元/平方米，環比上漲27%。6月土地各指標均較上月明顯提升，主要原因是北京、深圳等多個熱門城市進行了集中土拍，優質地塊占比較高。

??6月參與拿地的房企中，包括11家央國企、3家民營房企和3家混合所有制房企。央國企維持了較高的拿地規模，共競得地塊41幅，投資總建面合計349.5萬平方米，比重高達77.5%。具體來看，6月土地成交金額排名前三的房企依次是中海地產、保利發展和招商蛇口，分別成交277.84億元、221.56億元和80.96億元，環比分別變動+1581%、+204%和-22%。其中，中海地產本月在北京、深圳、廣州、廈門、天津、成都和長春7城競得共計7幅涉宅地，保利發展則在北京、廣州、佛山、東莞、三亞等10城競得共計13幅涉宅地，全國化布局進一步深入。招商蛇口拿地強度較上月小幅下滑，本月在北京和寧波2城共競得4幅涉宅地。

??6月參與拿地的民營房企有濱江集團、龍湖集團和美的置業，合計拿地4幅。其中，濱江集團6月于杭州地區競得純住宅用地2幅。值得一提的是今年上半年，濱江集團持續發揮杭州本土優勢，累計拿地共11幅（主要在杭州地區），其拿地強度和穩定性超過了很多央國企，是優質民營房企的典范。

??分城市來看，6月北京、深圳、成都、杭州、蘇州、寧波等多個城市進行了集中土拍，TOP30房企在25個城市成功競得地塊。成交總價最高的5個城市依次為北京、深圳、杭州、佛山和廈門，分別成交了265.7億元、125.3億元、104.2億元、74.5億元和63.2億元。具體城市來看，北京在本月進行了今年首輪多批次供地，TOP30房企中中海地產、保利發展、招商蛇口和越秀地產4家央國企均在北京競拍成功。

??溢價率方面，深圳、廈門、成都3城由于競爭激烈，6月溢價率均超過14%；但南昌、武漢、太原、長春、南寧等城市依舊以底價成交為主。當前土地市場城市間分化加劇，一線城市和強二線城市土拍熱度明顯高于弱二線城市和三四線城市。考慮到今年一季度市場復蘇曇花一現后，二季度房企銷售呈現頹勢。在行業整體下行壓力持續加大的情況下，未來可能有更多房企的拿地策略集中于個別核心城市；或有部分房企可能借助所在熱門城市的區位優勢繼續深耕本土，而非全國性布局。這將導致土地市場地區分化進一步加劇。

??三、企業融資：6月房企融資有所好轉，但償債壓力仍大

??2023年6月TOP30房企境內債發行約148億元，環比小幅上升10.2個百分點，同比下滑45.5個百分點。繼4-5月TOP30房企債券發行規模連續2個月大幅下降后，6月TOP30房企債券融資基本面有所好轉，但依舊遠不及去年同期。從結構上看，融資渠道涉及了超短期融資券、公司債、中期票據三類，發行規模分別為36億元、31億元和81億元。

??2023年6月TOP30房企境內發債成本為3.29%,環比微增1.6%，同比下降3.5%。從2020年1月至今的長時間段來看，TOP30房企境內發債成本小幅波動，保持在3.4%左右的水平。6月TOP30房企境內發債成本略低于歷史均值。

??6月TOP30房企迎來債務到期小高峰，債券償還規模合計255.8億元，環比增加33.0%，同比增加46.6%，償債壓力明顯加大。凈融資額為-107.8億元。

??具體來看，6月TOP30房企中有7家房企參與了新債發行。發債規模最大的企業為中國中鐵，發行額為55億元。發行利率最高的房企為新城控股，利率為5.4%；其次為濱江集團，利率為4%。可以看出在“第二支箭”延期擴容后，部分優質民營房企雖然成功通過中債增發債，但民營房企的發債成本明顯高于央國企。債務方面，6月TOP30房企中共有11家房企債務到期，其中中國鐵建和中國中鐵的單月到期債務規模較大，分別為60億元和55億元。

??股權融資方面，6月多家A股上市房企股權融資“第三支箭”項目迎來重大進展。6月16日，招商蛇口發行股份購買資產并募集配套資金的方案獲得證監會同意注冊批復，目前招商蛇口發行股份收購的標的資產已完成過戶。此外，6月27日保利發展、中交地產、福星股份、大名城定增或發行股份購買資產事項也獲中國證監會同意注冊批復。而“第三支箭”最大單——萬科地產150億元定增項目也已獲得深交所受理。

??整體上，6月TOP30房企債券融資和股權融資基本面有所好轉。但需要注意的是，由于市場銷售仍有波動和不確定性，故而房企拿地和新開工意愿持續低迷，導致房地產行業貸款融資需求大幅減少。6月29日央行公布的2023年二季度銀行家和城鎮儲戶問卷調查顯示，二季度房地產企業貸款需求指數約47.0%，環比下降8.3個百分點。該指標回落至50%以下，反映出房地產企業貸款需求處于收縮狀態。

??四、市值表現：6月TOP30房企市值小幅增加，民營房企表現較好

??6月末，TOP30房企整體市值為17267.6億元，較月初小幅增長532億元，環比上升3.2個百分點。6月TOP30房企中有17家房企市值有所增加，11家房企市值出現了不同程度的下滑，另外2家房企（中國恒大、旭輝集團）因停牌等原因市值無變化。

??央國企市值依然占據榜單頭部。6月末華潤置地總市值為2180.4億元，繼續維持TOP30第一名；中國中鐵和中海地產月末總市值分別為1876.2億元和1721.7億元，位居TOP30第二和第三名；萬科地產本月市值總體穩定，但排名較上月下降了2位。從月內市值變化量絕對值來看，華潤置地6月末市值相對月初增加272.5億元，約占TOP30房企6月總市值增量的一半。從月內市值變化幅度來看，6月民營房企整體表現較好，其中龍湖集團月內市值增加31.3%，增幅位居TOP30房企首位；其次是融創中國，月內市值增加15%。部分央國企市值出現了小幅下降態勢，如6月市值降幅最大的企業為國貿地產，月末市值較月初下降了約16.9%。

??6月TOP30房企市值管理行為較多，包括股東增減持股票、股權受讓和轉讓、增資擴股、收購并購和資產運作等。

??（1）股東增持股票：本月越秀地產、綠城中國和保利發展均有股東增持股票，一周后3家房企市值分別變動+4.3%、+8.9%、+0.8%。

??（2）股東減持股票：中交房地產股東重慶渝富資本運營集團有限公司于2023年3月6日至2023年6月5日期間減持398.60萬股。

??（3）股權受讓：本月共發生2次股權受讓行為，受讓企業均為濱江集團。6月21日，濱江集團受讓杭州地鐵開發有限公司持有的杭州北鴻置業有限公司100%股權及對應債權；公告一周后濱江集團市值增加1.1%。6月28日，濱江集團受讓南京軒宇置業持有的南京軒居35%股權及47222.31萬元債權；公告一周后濱江集團市值下降3.4%。

??（4）股權轉讓：本月保利發展、華發股份2家房企發生了股權轉讓行為。其中，保利發展于6月1日將直接持有的保利小貸94%股權按照評估價值以協議轉讓方式轉讓給公司控股股東保利南方；華發股份6月21日發布公告稱，擬將閱潮公司100%股權轉讓給珠海華發現代服務投資控股有限公司。公告一周后保利發展和華發股份市值分別增加了9.4%和1.3%。

??（5）收購實施：6月26日，建發股份發布公告稱對紅星美凱龍的收購實施完成。6月28日，招商蛇口發布公告稱已完成對南郵集團和招商前海實業的股權收購。公告一周后建發股份和招商蛇口市值分別變動了+2.3%和-5.3%。

??（6）增資擴股：6月21日，國貿地產發布公告稱，國貿期貨全體股東分別以自有資金按照各自股權比例向國貿期貨增資50,000.00萬元。公告一周后國貿地產市值下降了5.8%。

??（7）資產運作：6月29日，電建地產發布了3份公告，分別宣布將投資建設浙江省景寧抽水蓄能電站項目，廣東省云浮市云安區都楊鎮觀音山礦區和牛欄坑礦區建筑用花崗巖項目以及礦山配套碼頭，湖北省蘄春縣劉河鎮石鼓沖礦區建筑用片麻巖、花崗巖礦項目。公告一周后電建地產市值增加了2.6%。

??6月興證國際證券維持了越秀地產、綠城中國和龍湖集團的買入評級，目標價分別為12港元、12港元和24港元。

??6月TOP30房企中有15家房企公布了2022年度的分紅派息預案。其中，濱江集團、中交房地產、電建地產、中國中鐵和中國鐵建5家房企在公布了派息方案的一周后市值有所增加（分別增加了6.2%、5.9%、0.7%、2.7%和4.6%）。有9家房企在公布了派息方案的一周后市值下降，其中綠城中國和龍湖集團分別下降了15.6%和9.4%。