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??核心觀點

??【業績規模下滑超三成，降幅遠超百強平均水平】2023年，雅居樂實現預售金額453億元，銷售規模同比下滑30.6%，遠大于百強房企業績的平均下降幅度。同期實現累計預售建筑面積303.9萬平方米，同比下降41.4%，預售均價為14904元/平方米，較去年同期增加18.3%。

??【土儲規模持續下降，三成土儲位于大灣區和長三角】根據CRIC監測，2023年全年雅居樂未在公開市場新增土儲。截止2023年底，雅居樂擁有總建筑面積為3,335萬平方米的土地儲備，總土儲規模較去年年底下降17%，土儲規模大幅下降主要由于年內項目出售且未補充土儲。盡管土儲規模下滑，但按照企業近3年的項目銷售情況估算，可滿足未來五年左右銷售需求。從土儲分布上看，雅居樂土儲主要分布在大灣區、長三角兩大城市群，合計土儲占比31.3%。

??【首次出現負毛利，凈利已連續兩年出現虧損】2023年，雅居樂實現營業收入為433.1億元，同比下降19.8%，年內地產營業收入為236億元，同比下降27.3%。合同負債覆蓋營收倍數（合同負債/2023年營收）為0.95，營收增長動力有待提升。2023年雅居樂實現毛利潤虧損5.2億元，同比下降152.4%，毛利虧損主要受到銷售面積持續下滑且銷售成本持續上升的影響，根據年報披露，盡管2023年確認均價同比提升13%，但建筑成本等相關成本平均同比上浮20.5%，壓縮毛利水平。年內雅居樂凈利潤和歸母凈利潤分別虧損127.8億元和138.0億元，主要受到毛利虧損、出售附屬公司以及出售和聯營公司虧損等因素的影響。

??【三道紅線處于黃檔，企業多渠道融資自救】截止2023年12月底，雅居樂擁有現金125.5億元（包含受限資金），相比去年年底下降22%，短期債務258.7億元，較去年年底增加7.7%，現金短債比在去年0.7的情況下降至0.5，同時剔除受限制現金后的現金短債比為0.3，較與去年年底再降0.1，短期流動性枯竭。2023年雅居樂的凈負債率為65.8%，較去年年底上升8.5個百分點。剔除預收款后的資產負債率降至68.9%，相較期初上升2.2個百分點，加權平均借貸利率較期初提高1.6個百分點至7.6%。企業多種方式籌集資金，包括股權配售、資產處置和債券發行等方法。

??【多元營收持占比45.5%，物管營收同比增加6.2%】2023年多元業務營收達約197.1億元，同比下降8.6%，同時多元化營收占比持續上升至45.5%。從具體板塊看，年內物業管理的收入為145.3億元，較去年同期上升6.2%，截止2023年底，在管物業建面為5.9億平方米，規模同比提升8.2%，年內新增合約面積4470萬方。商業管理（包括酒店營運及物業投資）及環保收入為人民幣51.8億元，較去年同期下降34.4%。

       銷售

??業績規模下滑超三成降幅遠超百強平均水平

??銷售規模同比下降30.6%，均價同比提升近兩成。2023年，雅居樂實現預售金額453億元，銷售規模同比下滑30.6%，遠大于百強房企業績的平均下降幅度。同期實現累計預售建筑面積303.9萬平方米，同比下降41.4%，預售均價為14904元/平方米，較去年同期增加18.3%。

??土地

??土儲規模持續下降三成土儲位于大灣區和長三角

??全年無新增土儲，總土儲較去年年底下降17%。根據CRIC監測，2023年全年雅居樂未在公開市場新增土儲。截止2023年底，雅居樂擁有總建筑面積為3,335萬平方米的土地儲備，總土儲規模較去年年底下降17%，土儲規模大幅下降主要由于年內項目出售且未補充土儲。從土儲的平均成本上看，平均地價為3030元/平方米，是年內平均售價的1/5，土地成本較低。盡管土儲規模下滑，但按照企業近3年的項目銷售情況估算，可滿足未來五年左右銷售需求。

??從土儲分布上看，雅居樂土儲主要分布在大灣區、長三角兩大城市群，合計土儲占比31.3%。其中大灣區土土地儲備約為715萬平方米，占整體土地儲備的21.4%，現有44個在建項目；長三角土儲占比9.9%，土儲為330萬平方米，包含40開發項目。在香港，雅居樂擁有兩個房地產項目，包括英皇道柏架山道項目及九龍塘義本道項目，合計土地儲備為2.0平方米。

??盈利

??首次出現負毛利凈利已連續兩年虧損

??地產營收持續下滑，營收規模后勁不足。2023年，雅居樂實現營業收入為433.1億元，同比下降19.8%，年內地產營業收入為236億元，同比下降27.3%，主要由于房地產行業經營環境不利，地產開發結轉總面積為213萬平方米，較去年同期下降35.6%，確認銷售均價為每平方米人民幣11080元，較去年同期的每平方米人民幣9805元增加13%。同時，合同負債儲備來看，合同負債覆蓋營收倍數（合同負債/2023年營收）為0.95，營收增長后勁不足。

??出現負毛利，凈利虧損。2023年雅居樂實現毛利潤虧損5.2億元，同比下降152.4%，根據年報披露，盡管2023年確認均價同比提升13%，但建筑成本等相關成本平均同比上浮20.5%，壓縮毛利水平。年內雅居樂凈利潤和歸母凈利潤分別虧損127.8億元和138.0億元，主要受到毛利虧損、出售附屬公司以及出售和聯營公司虧損等因素的影響。

??負債

??三道紅線處于黃檔企業多渠道融資緩解資金困境

??平均借款利率顯著提高，有息債規模下降。2023年雅居樂的凈負債率為65.8%，較去年年底上升8.5個百分點。剔除預收款后的資產負債率降至68.9%，相較期初上升2.2個百分點，仍保持在監管閾值內。年內，加權平均借貸利率較期初提高1.6個百分點至7.6%。截止2023年底，雅居樂總有息負債規模535.5億元，較去年年末下降10%。

??企業資金枯竭，流動性持續惡化。截止2023年12月底，雅居樂擁有現金125.5億元（包含受限資金），相比去年年底下降22%，短期債務258.7億元，較去年年底增加7.7%，現金短債比在去年0.7的情況下降至0.5，同時剔除受限制現金后的現金短債比為0.3，較與去年年底再降0.1，短期流動性枯竭。同時,長期債務為276.8億元，較去年年底下降21.9%，長短期債務比1.1，較期初下降0.4。從一年期債務結構來看，銀行借款達224.7億元，占比近9成，同時債券待償還金額仍有34億元。

??企業多種方式籌集資金，根據年報數據顯示，1月以先舊后新方式配售及認購合共約2.2億股，合共取得約4.9億港元，3月獲得期限12個月的折合人民幣約24.2億元的銀團貸款再融資，5月獲得期限19個月折合人民幣52.5億元的貸款融資，累計獲得約80億元融資，6月雅居樂宣布終止現有股份獎勵計劃，改善現金流情況。8月雅居樂再次以先舊后新方式配售及認購合共約3.46億股，共取得約3.9億港元來緩解流動性壓力，10月雅居樂先后出售多家附屬公司、合聯營公司股權的方式獲得12.1億元的資金支持。

??戰略

??多元營收占比45.5%物管營收同比增加6.2%

??雅居樂堅持“以地產為主，多元業務協同發展”的模式，多元業務主要包括物業管理、環保等多個板塊。2023年多元業務營收達約197.1億元，同比下降8.6%，同時多元化營收占比持續上升至45.5%。從具體板塊看，年內物業管理的收入為145.3億元，較去年同期上升6.2%，截止2023年底，在管物業建面為5.9億平方米，規模同比提升8.2%，年內新增合約面積4470萬方。商業管理（包括酒店營運及物業投資）及環保收入為人民幣51.8億元，較去年同期下降34.4%。