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??今年以來，上海高端改善市場的熱度不減。

??繼中海順昌玖里以196億元單盤銷售額刷新全國記錄后，上海陸家嘴濱江凱旋門認購金又創下今年以來新高，入圍積分成為上海推行積分制以來第三高，另外融創外灘壹號院二期204套房源累計認購超過350組。

??從成交情況來看，截至2024年4月10日，上海總價2000萬元以上高端住宅已成交1271套。其中內環內共成交1014套，超過2023年全年成交套數。

??成交走高背后，與上海核心區高端住宅市場供應放量有很大關系。今年前四批次新房中，總價2000萬元以上高端住宅供應總量已接近去年的八成。

??在供應扎堆的情況下，中高端改善盤或將面臨“紅盤縮圈”，四批次高端住宅去化將是一次上海樓市的“保衛戰”。

??今年上海高端住宅市場競爭要比以往更加激烈。

??為什么這么說？

??進入2024年，上海高端住宅開啟供應放量模式。CRIC數據顯示，一季度上海2024年總價2000萬元以上高端住宅供應面積為32.4萬平方米，同比增長112.95%，供應套數為1501套，同比增加123.36%。

??一季度，總價2000萬元以上高端住宅供應占比達到19%，接近商品住宅供應總量的兩成。

??要知道，過去五年這一比重都維持在10%以下。

??據克而瑞上海機構統計，今年前四個批次新房，總價2000萬元以上高端住宅供應總量已達到2728套，而去年全年總價2000萬元以上高端住宅供應總量為3530套。

??其中，上海第三和第四批次集中供應的44個項目中，均價超過16萬元/平方米的項目合計有7個，占比約為16%。均價超10萬元/平方米的項目占比更是接近30%。

??值得注意的是，2024年下半年，上海豪宅市場供應將主要以城市更新項目為主。

??據克而瑞上海機構不完全統計，上海市中心城市更新類豪宅存量達300多萬平方米，已經浮出水面的風貌別墅達到42個。

??4月份，上海還將有4個均價16萬元/平方米以上的項目入市，將再次為高端住宅市場添“一把火”。

??總價千萬元以上高端住宅供應放量驅動成交。

??CRIC數據顯示，今年一季度，上海總價2000萬元以上高端住宅共成交1213套，同比增長38%，成交規模是2016年以來單季度最高。其中，3月單月成交1079套，同比增長4倍多。4月前10天成交了58套。

??聚焦上海內環內，過去十年的數據來看，上海總價2000萬元以上高端住宅平均每年賣掉約1195套。

??而今年截至4月10日數據顯示，上海內環內總價2000萬以上高端住宅已賣出1014套。

??從結構來看，上海高總價產品市場份額不斷提升。

??一季度，總價3000萬元以上高端住宅產品成交較去年同期增加4.9個百分點至5.9%。

??若聚焦至總價2000萬元以上高端住宅產品中，3000萬元以上高端住宅成交占比超過一半。

??CRIC數據顯示，一季度上海總價3000萬元-5000萬元高端住宅共成交531套，5000萬元以上高端住宅成交129套。成交套數均已達到2023年全年的七成左右。

??過去幾年，受限于高端住宅市場供應，部分需求被分流至二手豪宅市場，隨著新房供應井噴，二手豪宅成交呈現量價齊跌的情況。

??CRIC數據顯示，2024年2月和3月，總價2000萬元以上高端二手住宅成交套數和成交均價連續兩個月同比下降，其中3月共成交114套，同比下降32%，成交均價同比下降5.8%。

??從季度數據來看，上海總價2000萬元以上高端二手住宅成交套數已連續3個月同環比齊跌。

??稀缺板塊加一二手房倒掛，可以說是高端住宅項目熱銷的重要原因。

??比如認購率超144%的中海順昌玖里開盤均價17.2萬元/平方米，可參考的翠湖天地雋薈成交均價為25萬元/平方米。

??再如認購率超170%的融創外灘壹號院二期，項目開盤均價16.8萬元/平方米，可參考的外灘壹號院一期二手房價格已妥妥站在20萬元/平方米高位。

??今年上海高端住宅市場還有一個不容忽視的趨勢，那就是優質項目正在逐漸回歸市場價，新房和二手房價格倒掛空間不斷收窄。

??這意味著，未來高端市場“紅盤縮圈”現象將更為明顯。

??尤其是在高端改善產品集中入市的情況下，客戶對于產品、地段等方面要求會更加挑剔，高端市場也將會面臨客戶分流的處境。

??接下來，高端住宅去化表現，將成為上海樓市的一大考驗。

??上海高端住宅市場從來不缺話題，在供應放量的情況下，市場購買力迎來了一次考驗。

??目前，高端改善市場仍為上海成交最好的市場，隨著高端改善需求回歸居住屬性的當下，高凈值人群終極改善自住需求依然強烈，產品越來越成為購房者重要的衡量指標，客戶會為好的產品買單。

??高端住宅市場價格逐漸回歸理性，隨著套利空間持續收窄，投資需求隨之退潮，高端項目之間熱度分化將成為大概率事件，未來上海的高端市場也將越來越穩。