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??銷售升至行業第一，繼續在一二線城市積極擴儲，利潤率仍在持續下滑。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點【規模升至行業第一，去庫存取得一定成效】2023年保利發展實現全口徑銷售金額4222億元，銷售面積2386萬平方米，分別同比減少7.68%和13.17%。在市場下行的情況下，保利發展保持著較強的韌性，銷售額排名升至行業第一，企業在全國的市占率也同比提升了0.2個百分點至3.6%。在主動控制新開工面積以及加大存量項目去化力度之下，企業在2023年底的存貨規模較期初減少了1%至8695.08億元，近年來首次出現了減少，去庫存取得了一定成效。

??【拿地仍然相對積極，重點在一二線城市擴儲】2023年新增項目103個，新增計容建筑面積為1182萬平方米，總地價1632億元，分別同比增加12.14%和1.18%，其中重點38城的拓展金額占比為99%。在大多數房企保持低量拿地甚至不拿地的大環境下，保利繼續憑借央企優勢較為積極地拓儲。2023年底，保利發展總土地儲備約為14679萬平方米，仍然足夠保證企業5年左右的開發，土地儲備較為充足。

??【利潤率有所下滑，但仍處于行業中上水平】2023年保利發展實現營業收入3469.94億元，同比增長23.4%。期末預收房款3737.76億元，待結算收入儲備充足；但受近年來行業銷售整體下滑的影響，預收房款余額同比減少8.5%，加上企業2024年計劃新開工面積1800萬平米，仍處于企業歷年相對較低水平，可能影響后續營收增長。毛利率為16%，同比降低了6個百分點，凈利率和歸母凈利率也分別同比下降了4.4和3個百分點至5.2%和3.5%，整體看來盈利能力雖有下降但仍屬于行業中上水平。

??【財務保持穩健，融資成本持續處于行業極低水平】2023年底保利的持有現金相比于期初減少了16.18%至1479.8億元；剔除受監管的預售資金以及其他受限制現金后的非受限現金短債比為1.28，相比于期初降低了0.29。凈負債率相比于期初降低了2.36個百分點至61.2%，扣除預收后的資產負債率68.3%，相比于期初降低了1.3個百分點。期內，保利發揮規模央企財務優勢進行低成本融資，使得企業期末綜合融資成本相比于期初下降了0.36個百分點至3.56%，融資成本持續處于行業極低水平。

??01 銷售

??規模升至行業第一，去庫存取得一定成效

??2023年保利發展實現全口徑銷售金額4222億元，銷售面積2386萬平方米，分別同比減少7.68%和13.17%。在市場下行的情況下，保利發展保持著較強的韌性，銷售額排名升至行業第一，企業在全國的市占率也同比提升了0.2個百分點至3.6%。年內保利實現回籠金額4304億元，銷售回籠率102%，其中當年銷售回籠率78.3%，同比提升11.2個百分點。

??由于近年來保利拿地權益比例保持在較高水平，2023年企業簽約建面權益比例相較于2022年全年繼續提高了0.7個百分點至69.9%，將更加有利于營收與規模的匹配。

??保利自2022年開始“以銷定產”，新開工面積快速減少，2023年繼續同比減少37%至1491萬平方米；企業集中資源保障交付，2023年竣工面積4053萬平方米，同比增長2%，完成29.1萬套住宅交付，同比增長12%。與此同時，企業加大了2022年之前獲取的存量項目去化力度，存量項目簽約金額2575億元，占全年銷售金額的61%。因此，企業在2023年底的存貨規模較期初減少了1%至8695.08億元，近年來首次出現了減少；其中竣工物業規模相較于期初減少了1.7%至1645.46億元，去庫存取得了一定成效。2024年計劃新開工面積1800萬平方米，仍處于企業歷年相對較低水平，計劃竣工面積3400萬平方米，保障交付仍是當前企業發展重點。

??2023年保利持續發揮城市深耕優勢，核心38城銷售貢獻近9成，同比提升2個百分點。從銷售區域分布來看，2023年四大區域的銷售面積占比較為平均，貢獻最大的區域為珠三角區域，占比為31%；長三角區域的銷售面積占比為20%，但是銷售金額則貢獻了超過1400億元，占比達到了33%。

??從城市能級來看，二線城市的銷售面積占比相比于2022年又提升了7個百分點至51%，三四線城市銷售面積占比由45%降至39%。這種銷售結構的變化主要是因為保利自2022年開始就顯著加強了在一二線城市的拿地力度，因此三四線城市對企業銷售的貢獻度有所下降。

??02 投資

??拿地仍然相對積極，重點在一二線城市擴儲

??2023年保利發展新增項目103個，新增計容建筑面積為1182萬平方米，總地價1632億元，分別同比增加12.14%和1.18%，其中重點38城的拓展金額占比為99%。在大多數房企保持低量拿地甚至不拿地的大環境下，保利繼續憑借央企優勢較為積極地拓儲。新增拓展計容建筑面積的權益比為81.9%，相比于2022年大幅提升了12個百分點，處于保利近年來拿地權益的較高水平。

??從城市能級來看，2023年保利繼續重點投資一二線城市，建面占比達到71.9%，相較于2022年降低了3.4個百分點，但是仍然保持遠遠超過2021年及以前50%左右的水平。由于在一線城市拿地建面占比的降低，同時二線城市中拿地占比最高的是地價相對較低的西安，2023年平均拿地成本為13807元/平米，相比于2022年的15304元/平米有所下降。

??從新增土儲建面的區域分布來看，占比最高的是珠三角區域，達到39.6%，相較于2022年全年提高了3.6個百分點。整體看來，在行業整體拿地不積極的情況下，保利得以在重點城市大量低溢價拿地擴儲，有利于未來的發展。

??2023年底保利發展總土地儲備為14679萬平方米，相比于期初減少了10.79%，仍然足夠保證企業5年左右的開發，土地儲備較為充足。得益于2023年拿地的高權益比例，保利發展總土儲的權益比例達到了68.74%，創下了近年來的新高。就土儲區域分布來看，37.8%位于珠三角區域，中西部區域占比為32.3%，環渤海17.5%，長三角相對較少，占比為11.9%；就能級分布來看，三四線占比為44.6%，二線占比為43.3%，一線城市占比為11.6%，和期初的變化都不是很大。

??03 盈利

??利潤率有所下滑，但仍處于行業中上水平

??2023年保利發展實現營業收入3469.94億元，同比增長23.4%。期末預收房款3737.76億元，待結算收入儲備充足；但受近年來行業銷售整體下滑的影響，預收房款余額同比減少8.5%，加上新開工仍處于相對較低水平，可能影響后續營收增長。

??2023年企業毛利率為16%，同比降低了6個百分點，毛利率的下降主要原因是低利潤項目結轉占比提升；企業2023年新增項目的稅前成本平均利潤率在15%以上，未來毛利率有望得到穩定。在毛利率下降的情況下，凈利率和歸母凈利率也分別同比下降了4.4和3個百分點至5.2%和3.5%，整體看來盈利能力雖有下降但仍屬于行業中上水平。

??04 償債

??財務保持穩健，融資成本持續處于行業極低水平

??2023年保利實現經營活動現金流量凈額為139.3億元，同比增加了65.1億元，但是由于企業大量償還債務導致籌資活動產生的現金流量凈額為-499.6億元，因此期末持有現金相比于期初減少了16.18%至1479.8億元。剔除受監管的預售資金以及其他受限制現金535.66億元之后，企業的非受限現金短債比為1.28，相比于期初降低了0.29，整體來看企業持有現金仍能覆蓋短期有息負債，財務狀況保持穩健。

??2023年保利發揮規模央企財務優勢進行低成本融資，全年新增融資1371億元，綜合成本僅3.14%，使得期末企業的綜合融資成本相比于期初下降了0.36個百分點至3.56%，持續處于行業極低水平。截止2023年底，保利的有息負債合計3542.6億元，相比于期初減少了7.1%。凈負債率相比于期初降低了2.36個百分點至61.2%，若將永續債計做負債,則凈負債率上升2.48個百分點至63.68%?？鄢A收后的資產負債率68.3%，相比于期初降低了1.3個百分點。