??導 讀

??2020年逆勢增長的房企具備怎樣的特征？

??◎  研究員 / 朱一鳴、貢顯揚、汪慧、李丹

??當前，增量時代已經過去，房地產行業整體規模持續放緩，尤其是隨著“三條紅線”提出，切斷了“高杠桿、高負債”式擴張路徑，房企增長的門檻進一步加高，未來或有越來越多的房企陷入增長困境。

??從2020年房企銷售情況來看，多數房企業績目標完成情況不及往年，一些房企更是出現負增長。但也有部分房企表現出較強的韌性，實現了高增長。盡管在“增量”轉向“提質”的趨勢下，規模不再至上，但是保持增長力仍然是房企長期發展的競爭力所在。特別是融資受限，銷售成為資金的主要來源渠道，去化對企業資金周轉起到重要作用。而在新的行業周期下，如何保持增長力顯然對房企提出了更高的要求。2020年逆勢增長的房企具備怎樣的特征？對其他仍處于內外部適應期的房企是否有借鑒之處？以下本文我們將對2020年高增長房企進行梳理，并對不同增長路徑進行總結與案例分析，為行業發展提供一些價值參考。

??01

??背景：行業整體規模增速放緩

??部分企業仍實現高增速

??1、市場下行壓力下，行業規模增速放緩、步入無增長時代

??近年來，中國房地產行業整體規模增速放緩，行業發展“穩”字當頭。據國家統計局數據，2020年全國商品房銷售面積17.6萬億平方米，較前幾年的規模略有提升，但增速已趨于平緩；商品房銷售金額17.4萬億元，增長8.7%。在目前“房住不炒”的政策主基調下，未來行業發展方向變得清晰。預計2021年全國商品房銷售金額將繼續保持增長，但銷售面積大概率會維持在目前的水平，行業整體規模將步入無增長時代。

??2、一些房企面臨增長困局，未來規模“負增長”或成為常態

??隨著行業競爭加劇以及在市場整體下行壓力下，2020年百強房企中有15家企業的累計業績規模低于2019年同期，41家企業增速較2019年放緩。其中，在TOP11-30梯隊房企中，有中南、旭輝、陽光城、中國鐵建等15家房企2020年累計業績增速放緩，企業個數占比近3/4。

??此外，TOP51-100梯隊房企格局分化加劇，在25家房企銷售規模同比提升的同時，增速放緩和業績同比降低的房企數量也分別達到了15家和10家，面臨增長困局。特別是在“三條紅線”下房企控負債、降杠桿壓力增加，預計未來會有更多房企陷入“負增長”，企業規模增速放緩可能成為常態。

??3、企業目標增長放緩趨勢已定，2021年預期繼續以謹慎為主

??（略）

??4、部分房企仍實現較高業績增長，半數百強房企增速超20%

??（部分略）

??在這樣的市場下行壓力下，2020年仍有一部分企業業績表現突出，在年內均實現了較高的業績增長。

??具體來看，2020年百強房企中全年業績增速超過10%的房企有66家，其中業績增速在10%-30%的企業數量與2019年基本持平。43家企業的增速在2019年的基礎上繼續提升，業績表現優于其他房企。綠城、龍光、建發、金隅、合生創展、國貿等8家房企的增速在50%以上，業績表現突出。

??值得注意的是，雖然行業整體的下行壓力較大，但受益于2020年下半年市場回暖以及企業推貨、去化力度的加大，2020年全年業績增速在30%-50%之間的房企數量較2019年的12家大幅增加至21家。這部分高增速企業主要集中在不足千億的中等規模房企中，相對有更高的規模訴求，且21家房企中14家企業的增速在2019年的基礎上有進一步提升。

??02

??縱觀TOP200房企2020年業績表現

??高增長房企有哪些？

??1、2020年9家房企業績高增長，跨越千億門檻實現梯隊躍升

??2020年，在800億元以上規模梯隊的房企中，有至少14家企業憑借業績高增長跨越規模門檻、實現梯隊躍升。其中，龍光、建發、新力、禹洲、新希望等企業在2020年業績表現突出，首次跨入千億規模且增速在2019年的基礎上繼續提升至40%以上。而華發、合景泰富、中駿、時代雖然增速較2019年略有放緩，但也在2020年突破千億，增速在20%-40%之間。此外，也有越秀、弘陽、融僑、大悅城、寶龍等房企增速較高，在2020年首次跨越800億門檻，實現梯隊躍升。

??2、中小規模房企增長潛力更大，分化格局下反映經營實力

??2020年，在全口徑銷售金額500億元以下的中等規模房企中，也有不少房企表現突出，業績增長遠超行業平均水平。如國貿、瑞安、合生創展、安徽置地、天陽地產2020年的業績同比增速都在60%以上。

??相比800億甚至千億房企，對于年度業績500億元以下梯隊的房企而言，較低的規模基數意味著更高的增長潛力。而且在目前梯隊競爭加劇、規模格局分化、中等規模房企生存空間持續受到擠壓的背景下，這部分企業能實現高增長也更反映了管理層的經營實力。

??3、新上市房企規模訴求更強，未來將繼續保持較高的目標增長

??（略）

??4、TOP20房企中綠城、金茂、招商、恒大超額完成目標

??（略）

??03

??2020年高增長房企特征總結

??1、區域深耕型：坐享重點區域市場空間和政策紅利，業績增速凸顯

??隨著房地產行業整體增速放緩，疊加“三條紅線”政策下房企融資受限，房地產行業發展邏輯發生由“量”到“質”的轉變。在此背景下，區域深耕型房企迎來新一輪的發展機遇。

??區域深耕型房企，泛指在以“年”為單位的一段時間內，專注于某一或某幾個區域市場的開發，并于這些區域范圍內市場占有率相對較高的房企。

??在國家發展規劃的政策利好下，長三角、粵港澳大灣區等城市區域經濟向好，帶動區域樓市熱度的提升。在此背景下，區域深耕型房企在競爭中優勢凸顯，尤其是深耕重點城市群的房企，例如寶龍深耕長三角，截至2020年中期于長三角的土儲建面達1779萬平方米，2020年全年業績增速達35.1%；龍光、越秀、時代等房企深耕粵港澳大灣區，在區域內土儲貨值領先，2020年業績增速分別達55.9%、32.8%和28.1%，高于行業平均。

??區域深耕型房企往往于成立之初便確立布局戰略，多以成立地及周邊區域為主；對這些房企而言，長遠的戰略眼光以及堅定而卓越的執行力是其業績逆勢提速增長的關鍵。

??案例1：龍光長期深耕粵港澳大灣區，區域升值潛力成為業績釋放的砝碼

??（略）

??案例2：寶龍深耕長三角，區域利好支撐業績增長

??（略）

??2、城市機會型：受益于核心城市的市場熱度，銷售業績“水漲船高”

??在“一城一策、因城施策”主基調下，城市間分化持續，尤其在市場整體下行背景下，城市布局對于企業項目去化影響甚大，精準的城市布局能夠借助市場機會帶動業績增長。從2020年市場成交來看，一線城市表現出較強的韌性，全面趨好；二線城市內部分化加劇，跌多漲少，杭州、蘭州、濟南、合肥、廈門等部分城市熱度較高；三四線城市整體表現基本持穩，珠海、東莞、江陰、宜興等城市成交突出。

??總的來看，基本面優質的城市，市場成交表現更有保障，一線城市整體風險最低，對于業績增長起到良好的推動作用，二線和三四線城市布局更加考驗房企對不同市場的研判。另外我們總結了2020年不同能級高成交量以及成交高增長的典型城市，房企在這些城市發力顯然更利于業績的實現。

??從2020年房企增長路徑來看，一些房企就受益于布局城市的市場機會，通過加快推盤供貨，推高業績增長，包括濱江集團、大華集團、國貿地產、北京城建、仁恒置地等。這些企業大多具備本土或深耕核心城市的特質，從而借勢而上。例如，大華集團、國貿地產2020年銷售業績分別同比增長46.5%、98.3%，我們發現這兩家分別是上海和廈門的本土房企；仁恒置地業績增長超過50%，主要深耕核心城市上海、南京；濱江集團作為千億之上仍保持20%的增長率，以杭州作為大本營。顯然，這些房企實現高增長與核心深耕城市市場熱度的帶動不無關系。

??案例：濱江集團聚焦杭州，業績與杭州市場共進

??（略）

??這些本土及深耕核心城市企業2020年借助市場熱度，實現了較高的業績增長，但是從另一方面來講，也更加受到城市市場變動的影響。以濱江集團來說，根據年報披露，截至2020年6月末，濱江集團總土儲1262萬平方米，其中92%土儲位于浙江省內，其中56%分布于杭州，如若未來杭州市場的下行將會給濱江集團帶來較大的增長壓力。

??此外，基本面優勢的熱點城市也將吸引更多房企更大力度布局，對于房企如何守住陣地，增強自身的市場認可度和拿地競爭力是關鍵。

??3、資源釋放型：早期投資積累豐富，加速釋放沖高業績

??盡管當前房地產行業已經告別“規模至上”的時代，但不可否認的是，規模較大的房企在融資、拿地等方面表現出更強的競爭力。近年來，行業內分化現象不斷加劇，一些“輕規模、慢周轉”的房企也意識到規模的重要性，憑借豐厚優質的投資積累，加速供貨推盤，沖高業績，以合生創展、珠江投資最為典型。這類房企土地儲備兼具“量”與“質”雙高的特征，為業績增長提供保障。

??案例：合生創展優質城市資源釋放，連續三年增速保持在高位

??（略）

??總的來說，這類房企的高增長得益于前瞻性的布局積累，優質城市資源的釋放對于新環境下業績沖高起到了重要的推動作用。但增長的持續性有待進一步觀察，隨著積累的優質貨源越來越少，而熱點城市的優質地塊獲取競爭激烈，更加考驗后續的拿地能力，這是繼續保持增長力的關鍵。4、合作擴張型：通過合作開發高效獲取土地，實現規模訴求

??近年來，隨著資金壓力和公開市場獲取土地難度的增加，房企規模擴張面臨瓶頸，增長空間受到擠壓。在此背景下，不少房企展開尋地合作計劃，以合作的方式謀求規模的持續增長。合作方式包括戰略合作、股權合作、聯合拿地、收并購、代建、城市更新等，合作區域范圍多集中于一二線及強三線中的熱點及潛力城市。

??通過合作，部分房企實現了高效拓儲，帶動業績的高速增長。其中，規模房企中的綠城中國以代建合作為主，合作代建占比維持40%以上，2020年實現銷售金額2147億元，同比增長58.6%。新上市房企基于資本角逐的競爭以及站穩腳跟的壓力，對規模的訴求更為強烈，傾向于以權益換取規模，通過合作提升全口徑規模。例如大發、德信、弘陽等房企，借助合作模式2020年全年銷售金額增速分別達44.3%、40.9%和32.8%。此外，新希望、禹洲、中駿等房企均通過合作實現高于行業平均的業績增速，2020年全年增速分別達40.1%、39.7%和26.1%。

??值得注意的是，房企在受益于合作帶來的規模增速的同時，也需合理控制其背后潛藏的風險，例如權益占比的大幅降低、母公司股東權益的稀釋等，如何平衡規模和效益同步發展是關鍵。

??案例1：大發地產借力合作，上市后規模迅速躍升

??（略）

??案例2：綠城中國通過收并購、代建等合作方式撬動規模增長

??（略）

??5、以價換量型：通過大規模降價促銷，加快周轉促增長

??在市場下行壓力下，營銷策略和營銷手段也尤為重要，特別是2020年“營銷”成為房地產行業的一大熱點詞，不少房企為了加快周轉，大規模進行降價促銷，通過“以價換量”實現業績的增長。我們可以發現，2020年更多的優惠、折扣、特價活動集中在規模房企，如碧桂園、中國恒大、融創中國、富力地產等，中小型房企普遍降價空間有限，競爭力顯弱。

??“以價換量”策略盡管具備一定市場刺激作用，但并非都能取得顯著的效果，降價方式、降價力度和持續時間都是釋放購買力的重要影響因素，也決定了最終業績實現的效果。2020年通過降價促銷實現高增長最典型的企業即中國恒大，碧桂園在龐大基數下實現微增長，而遠洋集團的降價效果卻未有明顯顯現。

??案例：恒大通過創新營銷策略，高位增長20.3%跨進7000億門檻

??（略）

??總的來說“以價換量”的增長路徑對于企業的營銷能力與降價能力提出較高的要求，另外，降價促銷也是近兩年來多數房企陷入“增收不增利”困境的主要因素之一，這種規模增長路徑顯然并不利于盈利能力的提升，各房企在實施該策略時要做好科學、合理的評估。

??04

??總結

??當前，“增量時代”已經結束，在行業增速持續放緩、“三條紅線”壓頂的背景下，行業增長預期不斷走低，市場對房企也提出更高的要求，隨著越來越多的房企轉向零增長或負增長，如何保持增長力成為長期發展的競爭力所在。

??本文通過對2020年各房企業績梳理發現，在市場下行壓力下，一些房企表現出較強的韌性，逆勢實現了較高的增速。這些企業可以總結出以下幾點特征：

??一是長三角或粵港澳大灣區深耕型房企，如龍光、寶龍等。由于深耕區域市場空間大，且企業具備豐厚優質的土儲，坐享區域紅利，業績增長突出。這類房企的增長持續性面臨著外來房企的競爭，最主要是要鞏固深耕優勢，包括市場品牌認知度以及市場占有率，同時也要積極應對外來挑戰。

??二是城市機會型房企，如濱江集團、廈門國貿等。這類企業具備本土或核心城市深耕型特征，借助市場熱度，加快推盤供貨，銷售業績水漲船高。但同時由于對核心城市的業績依賴度較高，企業整體業績可能受到市場行情變動的影響較大。此外可以發現，市場熱度與城市基本面有著較強的聯系，特別是近兩年一二線城市預期走高，熱點城市布局對于房企來說利好銷售，但顯然競爭也更大，房企要提高自身的拿地能力，同時也要重視產品結構的安排，提高去化能力。

??三是資源釋放型房企，以合生創展、珠江投資為代表。由于早期“囤地”行為，在“慢周轉”模式下并沒有發展起來，近年來受市場環境轉變影響，加速資源釋放發力趕超，由于土地儲備具備“量”與“質”的雙重優勢，表現出較高的增長力。

??四是合作擴張型房企，以2018年以來新上市房企居多。合作開發已經成為一種常態，該模式可以在相當程度降低成本壓力，也是沖高規模的一種有效方式，尤其被規模訴求較高的新上市房企受用。但這類房企以犧牲權益為代價，整體增長質量有待進一步提高。

??五是“以價換量”型房企，恒大最為典型。2020年房地產市場營銷活動高漲，不少房企通過降價促銷加快周轉。“以價換量”策略盡管具備一定市場刺激作用，但受到降價方式、降價力度和持續時間影響，最終效果也會有所差異，房企需做好科學、合理的評估和策劃。

??同時，我們發現，部分高增長房企也伴隨著高負債，這種增長方式在當前市場環境下脆弱性較高。尤其是隨著“三條紅線”的正式實行，房企的債務狀況監管力度加強，“高杠桿、高負債”式增長顯然無法持續。

??因此，房企可以結合自身通過區域、核心城市、合作、營銷等維度強化自身的增長能力，但也要關注財務安全，向有質量、穩定、安全的增長方式進階，一些“高負債”式增長房企后續更要側重于降負債。