??導讀：粵港澳大灣區經濟實力雄厚，區域市場容量可觀；本土房企占據發展先機，外來房企合作突圍；中小規模粵系房企仍需鞏固優勢資源、深化布局。

??廣東憑借區位優勢和國家戰略定位，多年來積累的經濟基礎和人口規模，為房地產市場帶來了雄厚的區域市場容量和堅實的需求支撐。特別是在《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布的中長期政策利好下，粵9城及周邊城市迎來進一步發展機遇，成為各大房企戰略布局的重要板塊。

??當前，在各大派系房企中，粵系房企陣營最大、發展實力突出，同時規模跨度也較大，分布在行業各個梯隊。其中，除了已經完成全國化布局的行業龍頭房企之外，區域深耕型房企和核心城市深耕的中小規模粵系房企發展潛力也不容小覷。此外，在大灣區市場外來房企也已占據一席之地，雖然總體市場份額仍不及本土房企，但也不斷通過招拍掛、收并購、合作開發等多元途徑積極加碼布局。

??本專題我們將通過梳理廣東省及大灣區粵9城房地產市場的基本面情況，結合不同梯隊粵系房企的規模及布局特征，對大灣區市場布局的本土及外來房企的競爭格局進行分析。我們認為，在競爭日趨激烈的市場格局下，本土房企特別是中小規模的粵系房企未來仍需積極尋找機會、進一步深化布局。同時積極發揮本土化優勢，在城市更新的存量土地市場鞏固并拓寬護城河。

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??廣東及大灣區房地產市場概況

??1、粵港澳大灣區建設上升為國家級發展戰

??廣東簡稱“粵”，省會廣州，是位于中國東南沿海的省級行政區。從行政區劃來看，廣東下轄21個地級市、65個市轄區和20個縣級市。從地理位置來看，廣東與廣西、湖南、江西、福建、香港、澳門相鄰，與海南隔海相望。自改革開放以來，以泛珠三角區域為發展腹地，廣東憑借區位優勢和發達的交通運輸樞紐，成為經濟活力強、開放程度較高的區域之一，在國家發展及“一帶一路”建設中占有重要的戰略地位。

??隨著經濟實力和區域競爭力的不斷加強，2014年深圳市政府工作報告首次提出“灣區經濟”概念。隨后，相關政策陸續出臺，2017年3月在全國兩會上“粵港澳大灣區”被正式寫入政府工作報告。2019年2月，中共中央、國務院發布《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。至此，推進由廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶9城以及香港、澳門構成的粵港澳大灣區建設正式上升為國家級的重要發展戰略。《粵港澳大灣區發展規劃綱要》遠期展望到2035年，將為大灣區帶來中長期利好。

??2、地區生產總值高、人口多，區域市場容量大

??廣東作為中國經濟第一大省，地區生產總值連續32年來保持在全國第一的位置，占到全國總體量的近11%。2020年，廣東省實現地區生產總值110760.9億元，其中粵9城地區生產總值合計89523.9億元，占比近80.8%。包含香港和澳門在內，粵港澳大灣區2020年整體貢獻GDP近115306.1億元，區域經濟實力雄厚。

??從區域人口來看，規模上“七普”數據顯示截至2020年廣東全省常住人口達1.26億人，是全國人口第一大省。較2010年第六次全國人口普查的總人口增量近2169萬人，增幅達20.8%，遠高于全國5.93%的平均漲幅，人口增量及增速在全國31個省市自治區中均居首位。此外，粵港澳大灣區截至2020年常住人口也近8618萬人，其中粵9城常住人口占比達90.5%，區域人口規模與其他地區相比也保持領先。此外，年輕人口較多、勞動力占比高，也進一步深化了粵港澳大灣區的人口紅利。

??基于雄厚的經濟基礎、良好的創新氛圍以及相對較高的收入，常住人口的流入為粵9城帶來了極大的區域市場容量和更為堅實的需求支撐。特別是隨著粵港澳大灣區遠景規劃政策紅利的逐步釋放，大灣區對資金、高素質人才等發展要素的吸引力也會持續增強。未來區域經濟總量有望實現進一步的躍升，中長期發展潛力可觀。

??3、極點帶動、輻射周邊，大灣區市場需求外溢（略）

??4、大灣區迎來發展機遇，房企積極投資布局（略）

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??粵系房企規模梯隊及布局特征

??1、受地緣文化影響，粵系房企風格更低調務實

??粵系房企起步于80年代，主要是指從廣東省起家、成長起來的一眾房企。早期成立的一批傳統老牌粵系房企，包括萬科地產、保利地產、華潤置地、招商蛇口等，國有屬性較強，多為國企、央企。由于廣東省又以“經商”著稱，按發家地的地域性特征，粵系房企又可分為潮汕系、廣府系、客家系三大主要民系。潮汕系專注于經營業務、踏實穩重，典型代表房企有龍光集團、佳兆業、合生創展、星河集團、華南城、海倫堡、鴻榮源等。廣府系掌門人低調務實、注重產業化發展，大中型房企較多，主要有碧桂園、雅居樂、美的置業、中國奧園、敏捷集團、星河灣等。客家系重實業、講商道，是最為低調的民系，房企規模普遍不大，如方直集團、東源路橋等。

??粵系房企發展至今已有近40年歷史，在經營管理上，除了中國恒大、卓越集團等個別企業，大多粵系房企掌門人都來自廣東本省。因此受地緣文化影響較大，形成低調、務實的風格，主要體現在兩個方面：

??一是，財務相對穩健。多數粵系房企都偏好穩健擴張的節奏，重視財務安全，目前來看，華潤置地、保利發展、招商蛇口、金地集團、龍光集團、越秀地等典型上市粵系房企財務指標都處于綠檔，控杠桿的可持續發展效應也在不斷釋放，這也是不少粵系房企市場估值走高的重要原因之一。

??二是，重利潤。近年來行業盈利持續下行，但是粵系房企的盈利能力仍然保持在行業領先地位。從凈利率來看，2020年凈利率TOP20上市房企中粵系占到半數，如中海地產被稱為“利潤王”，凈利率常年保持在行業最高區間，2020年達到25.7%。此外，龍光集團、時代中國、佳兆業、越秀地產等房企2020年整體毛利率均在30%左右，華潤置地、龍光集團、合景泰富等凈利率都超過15%，在行業表現突出。

??此外，粵系房企在經營上“集權性”和“家族性”特征顯著。盡管部分已全國化的粵系房企走上職業經理人道路，如萬科地產、金地集團等，也有不少提出或已經實施引入職業經理人，但是效果并不佳。整體來看粵系房企在經營管理上放權較弱，且家族繼承多。例如碧桂園、雅居樂、合生創展等，二代接班或進入管理層的諸多，這與廣東的家族觀念也有一定關系。

??2、粵系房企發展實力突出，內部規模梯隊跨度大

??當前，在各大派系中，粵系房企陣營龐大、發展實力最為突出。由于起步時間、發展模式不一，內部呈現分化，規模跨度大，分布在行業各個梯隊。從2020年克而瑞全口徑銷售金額排行榜來看，TOP200中有37家粵系入榜，入榜數量領先于其他派系，其中17家規模在千億以上，且在TOP10中占據了7個席位，這也奠定了粵系在我國房地產行業的影響力和話語權。

??（部分略）

??3、粵系房企三類布局特征，大灣區戰略地位突出

??（1）龍頭房企已經或基本形成全國化均衡布局（略）

??（2）部分房企深耕大灣區為主，區外擴張并舉

??第二類是以深耕粵港澳大灣區為主，區外擴張并舉的規模房企。龍光集團、佳兆業、時代中國、越秀地產、深業集團等一批企業，基于珠三角廣闊的房地產市場空間，選擇以深耕為主，從大本營城市出發，逐步滲透大灣區布局，后期也積極展開外拓、推動全國化進程，謀求規模的進一步擴張。但整體來說，這些企業由于外拓相對有限，大都集中在少數核心城市群部分城市，區域深耕特征仍比較顯著。

??在深耕模式下，這類房企對廣東省內城市業績貢獻的依賴高，特別是粵港澳大灣區業績占比一般都超過半數以上，深業集團、時代中國、中洲控股、方圓集團等達到了70%以上。另一方面粵港澳大灣區作為核心布局區域，投資積累豐富，且在企業儲備資產中占據重要地位，對企業未來發展影響大。如龍光集團、時代中國、越秀地產、合生創展在大灣區的土儲規模均超過半數。其中，合景泰富的大灣區業績貢獻和土儲占比相對其他企業較低，主要是企業布局圍繞粵港澳大灣區、長三角區域兩大主線均衡布局，但從占比來看，大灣區在企業布局中所占的權重仍是最高的。

??（部分略）

??（3）中小規模房企堅持扎根省內核心城市發展

??除了已經全國化、以及深耕外拓并舉的市場主流房企，另有一批堅持扎根廣東省內核心城市的房企，也是粵系的重要構成部分，如恒裕實業、合正集團、勤誠達、京基集團、鴻榮源、祈福集團、頤安集團等等，這類房企不傾向于外拓，聚焦省內深圳、廣州中心城市，布局多個項目，盡管規模不大，但是在當地具備認知度和影響力，市場、資源和渠道優勢都比較突出。

??（部分略）

??03

??粵系及大灣區布局房企競爭格局

??1、全國化房企、粵系深耕房企、外來房企三足鼎立

??粵港澳大灣區受益于政策利好，以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市輻射珠三角7城一體化，交通、經濟、產業等快速發展，當地房地產市場受益明細。在此背景下，布局大灣區的粵系房企及外來房企均享受到政策引導下的紅利。粵系全國化房企、粵系深耕型房企及外來房企三股勢力在大灣區市場上形成“三足鼎立”的競爭格局。

??其中，粵系全國化房企以碧桂園、恒大、萬科等房企為代表，于廣東起家，進行全國化擴張，但在大本營優勢依然舉足輕重；粵系深耕型房企以龍光、佳兆業、時代中國等房企為代表，多年來以大灣區為戰略核心不斷深耕，灣區銷售或土儲體量占比50%以上。而以融創、世茂、龍湖等房企為代表的外來房企，瞄準粵港澳大灣區的發展契機，逐步入駐大灣區并不斷擴大布局，鎖定戰略籌碼。

??2、內部競爭：粵系全國化與深耕型房企各有千秋（略）

??（1）規模優勢下，全國化房企大灣區市場份額領先

??（2）深耕房企布局更聚焦，部分城市市場表現突出

??3、外部競爭：外來房企合作突圍，本土房企舊改領先

??（1）外來房企入局大灣區遇壁壘，尋求曲線切入

??基于政策利好下的市場規模和增長潛力，粵港澳大灣區也成為外來房企的必爭之地。整體來看，外來房企首入大灣區時間集中在2015-2017年，與大灣區政策利好相契合。分城市來來看，廣州、佛山相對深圳而言進入門檻和風險較小，投資選擇空間更大，且城市熱度高、發展潛力大，成為眾多外來房企的首選城市。近年來，外來房企持續涌入大灣區，多家房企已基本實現粵港澳大灣區城市全覆蓋。隨著外來房企的不斷進入，勢必對粵系本土房企，特別是粵系中小規模房企形成一定沖擊。

??值得注意的是，當前在大灣區的市場份額競爭上，外來房企仍不及粵系本土房企。2021年上半年大灣區城市銷售金額TOP10排名中，領跑者均為本土房企，僅有世茂、陽光城、新力等少數外來房企上榜。

??一方面，由于外來房企進入相對本土房企較晚，不占先發優勢。另一方面，外來房企在進入大灣區過程中需克服兩大壁壘。從文化及產品層面來看，大灣區是嶺南文化的重要傳承地，要將嶺南文化元素融入產品之中，考驗外來房企對當地文化的深入理解，以及卓越的產品打造能力。從政策層面來看，隨著近年來大灣區整體土地資源的稀缺程度上市，土地出讓條件趨于苛刻，同時產業地產、城市更新項目體量占比較大，對房企要求較高。在此背景下，外來房企更多地尋求曲線切入模式。當前，外來房企在大灣區的納儲上，除了公開市場拿地，主要通過三種模式補充布局，以增強大灣區競爭力。

??一是收并購，世茂、陽光城、朗詩等房企均通過收購大灣區本土房企的部分項目打開市場，其中世茂最早于2010年6月即通過入股的方式獲得廣州亞運城項目20%的權益，截至2020年年末，于粵港澳大灣區土地儲備的總可售貨值達人民幣4080億元。

??二是合作，該種方式在外來房企的進入方式中最為普遍，其中比較常見的是與粵系本土房企合作，2021年以來，旭輝、濱江、仁恒等房企均與粵系本土房企簽訂戰略合作協議，旨在于大灣區的納儲及開發方面展開合作。如濱江在2021年4月與越秀地產舉行了戰略合作協議簽約儀式，越秀TOD·星航項目將是濱江首次參與廣州項目的開發。同時，也有少部分外來房企與外來房企聯手，如弘陽地產于2021年2月聯手中梁，在大灣區的土地獲取、收并購等領域展開合作。

??三是城市更新，隨著大灣區深圳、廣州等城市土地資源的日漸稀缺，存量土地開發成為當地土地供應常態，繼而城市更新成為外來房企補充土地儲備的重要方式之一。值得注意的是，外來房企基于地緣優勢缺乏及舊改經驗不足等因素，參與城市更新項目多以與粵系本土房企合作為切入口。例如，龍湖與奧園合作，入局廣州黃埔新田村舊改；金科與海倫堡簽署戰略合作，涉及推動大灣區舊改項目獲取等。

??（2）本土房企占據舊改先機，內部合作強化優勢（略）

??04

??總結：市場機會與發展方向

??1、粵系本土房企占據發展先機，價值釋放可期

??總體來說，粵系房企起步早、整體發展成熟化、綜合實力突出。對于粵系房企來說，區域未來的機會主要來自于兩方面：一是，粵港澳大灣區相對于其他城市群，市場空間大，且受政策利好，外部環境利好于企業在本土的發展。二是在長期深耕布局下，粵系房企在土地儲備的量和質上占據了先發優勢，資產價值升值潛力可觀。且對于區域市場以及客戶需求更加熟悉和了解，擁有一定的品牌沉淀、市場接受度更高，有助于把握機遇和紅利，是與外來房企競爭的一大利器。

??目前，無論是已經實現全國化的粵系房企，或是深耕外拓并舉的粵系房企，大本營地位仍然牢固，土地儲備在區域形成規模。如第一梯隊的碧桂園、保利發展，大灣區土地儲備依舊占據絕對優勢。截至2020年底保利發展在粵港澳大灣區的土地儲備（未售建面）達到3888.75萬方，碧桂園權益口徑土地儲備（未售建面）也達到2171.16萬平方米。另外，龍光集團、雅居樂、佳兆業、時代中國、越秀地產、合生創展、珠江投資等一批房企的投資積累也相當豐厚，土地儲備均過千萬方。特別是龍光集團、合生創展、珠江投資這些前期有著豐厚土地儲備的房企，土地升值將為企業創造更高的效益。

??對于粵系房企來說，未來區外布局或全國化固然重要。但是粵港澳大灣區在大本營優勢和廣闊的市場空間及前景之下，戰略地位不言而喻。特別是堅持扎根廣東省內核心城市發展的粵系房企而言，盡管整體規模并不出眾，但在當地具備相當的認知度和影響力，市場、資源和渠道優勢都比較突出。未來仍需進一步深化布局，積極尋找機會、鞏固發展優勢。

??2、存量市場打開，本土房企城市更新競爭力突顯

??另一方面，在土地資源相對稀缺、城市開發日益飽和的背景下，以深圳、廣州為代表的大灣區城市均進入到存量時代。隨著近年大灣區城市存量市場進一步打開，大灣區城市更新項目增量可觀。目前，各城市城市更新政策即時跟進并不斷完善。以深圳為例，2020年7月出臺的《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》進一步鞏固了深圳城市更新市場預期，2020年12月30日，《深圳經濟特區城市更新條例》通過人大表決，2021年3月正式實施，對城市更新行業發展具有里程碑式意義。深圳2021年供地計劃中存量建設用地占比63.58%，較上年提升7.65個百分點。

??在市場與政策導向下，越來越多外來房企也躋身大灣區城市更新行列，例如融創、首開、旭輝、世茂、遠洋等，其中融創和首開在大灣區的舊改土儲位列前十。盡管外來房企的舊改突圍對粵系本土房企會造成一定沖擊，但鑒于城市更新對專業化要求較高，且開發周期長、周轉慢，土儲轉化仍需時日。

??相比之下，粵系房企基于多年來在舊改方面的沉淀經驗，一方面積累了豐厚儲備，同時在項目的獲取上也更占優勢，無論是當前轉化土儲還是未來可轉化儲備均相對領先。其中，佳兆業2020年以1.08億平方米的城市更新規劃建面位居榜首，預計未來1-2可轉化城市更新近420萬平方米，逾2000億貨值；富力、恒大、保利、時代等房企的舊改規劃建面也均超過5000萬平方米。

??基于大灣區存量市場的不斷打開，以及粵系本土房企在城市更新上多年的沉淀，未來粵系本土房企在城市更新方向上發展潛力可期，可繼續深入強化，在城市更新方面加深并拓寬護城河。