??作者  ▏崔    霽  上海易居房地產研究院  綜合研究中心  總經理

?????李曉玲  上海易居房地產研究院   研究員

??近兩個月正是房企上市公司年報集中發布的時期，財務表現幾家歡喜幾家愁，市值增長情況各有千秋。我們認為，市值，是上市公司價值的集中體現！市值管理，是上市公司戰略管理的核心內容！市值持續增長，是上市公司評價的最好標準！為此，必須重視市值管理績效，優化市值管理行為。

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??傳達清晰的商業模式和成長預期

??合適的商業模式才能帶來公司價值的提升，一個合適的商業模式能夠優化公司組織內部各項資源，提高公司運作效率，促進公司價值的穩定增長，同時能否向市場清晰傳達公司的商業模式和成長預期是市值管理行為首要因素。

??當前在地價、樓價被雙抑制的宏觀大環境下，地產行業回歸制造業屬性、毛利趨穩，而今地產個股溢價的核心看點在其業績成長性和財務穩健性。其中業績成長性側重于：

??①  ▏開發類主營具備優于同業的盈利能力：品牌溢價下的銷售均價優勢、國企背景下的拿地優勢或數字化的降本增效，最終反映于公司的毛利率。

??②  ▏業務的高成長性：例如2020年市值增速較快的新城控股，采取的住宅+商業雙輪驅動盈利模式基本成型，商業板塊的規模和品牌影響力躋身全國準一線，穩定的租金收入增加了公司的收入確定性，特別是經2020年年報的業績驗證后，投資者信心大增。

??③  ▏具有強勢的第二發展曲線：例如龍湖的六大航道、招商的住宅+園區、碧桂園的物業投資+酒店經營+酒店經營+智慧建造+機器人餐飲+新零售+現代農業，這些多元化的動作無疑是希望給市場傳達公司的成長想象空間。

??④  ▏財務的穩健性：三道紅線約束下暴雷頻現，投資者會首選確定性高、資金面較好的公司，如龍湖的股價優于同業，主要原因是基于其良好的財務穩健性。

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??高度重視投資者關系管理

??投資者關系管理簡稱投資者關系(IR)，公司通過信息披露與交流，加強與投資者及潛在投資者之間的溝通，增進投資者對公司的了解和認同，提升公司治理水平，以實現公司整體利益最大化和保護投資者合法權益的重要工作。包括上市公司與股東、債權人和潛在投資者之間的關系管理，也包括在與投資者溝通過程中，上市公司與資本市場各類中介機構之間的關系管理。只有主動的投資者關系管理才能作為市值管理的一部分。我們通過研究報告覆蓋、投資者問題回復的時效性、基金持股比例分別反映公司于專業投資機構、投資者及潛在投資者之間的關系管理。以近期曝光度較高的上市房企藍光發展（600466.SH）為例。

??①  ▏研究報告覆蓋情況較好，專業人士關注度高：截至目前，藍光發展研報覆蓋情況較好，2020年度wind內顯示的公司研究報告（除China Knowledge評級外）近40篇，覆蓋券商包含國盛證券、華西證券、西南證券等，截止目前，有5家券商及智庫對藍光發展年報及一季報情況發布了研究報告。

??②  ▏投資者問題回答時效性差：截至2021年4月18日，統計總提問數：887，統計回復數：871，回復率為98.2%。最近的一次統一回復時間為3月3日。根據實際回答情況來看，沒有第一時間回復投資者提問，時效性較差。同時回答內容或不能滿足投資者需求，或者不能清晰的解決投資者的疑惑。

??③  ▏機構持股比例連續下降，市場悲觀情緒蔓延：2021年以來藍光發展機構持股比例有所下降至50%以下，2019、2020年末機構持股比例分別為59.69%、56.72%，反映藍光發展近期整體市場認可度下降。據2021年一季報披露顯示，基金持股比例為0.76%，無論同比或環比均有所降低。機構持股比例的下降，說明專業投資機構對藍光發展的市場認可度在下降，原則上藍光此前被投資者廣泛關注的迪康、藍光嘉寶先后出售，對于這一戰略舉措的解讀，市場上充斥著負面解讀。作為市值管理重要行為的投資者關系管理，專業性、系統化、全面性、覆蓋廣是其要義，大多數房企上市公司都有進一步優化空間。

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??保證現金分紅比例的穩定性

??現金分紅在國外成熟資本市場上一直是一種慣例，是吸引投資者做長線投資的最大砝碼之一。現金分紅反映上市公司財務狀況較好，能夠使投資者有效回避個股虛假業績的風險。一般來說，真正績優公司的現金流較充沛，具備現金分紅的能力。一家上市公司有能力實施現金分紅，說明公司的每股現金流量比較高，財務比較健康，這和每股業績反映的會計結果有本質的不同。上市公司連續分紅，可使投資者獲得穩定的現金分紅，因此，收益有保障，降低了股價波動的風險，是市值管理的有效手段。

??近些年來，地產行業持續保持高分紅趨勢，尤其是行業集中度上升后，頭部房企往往因其發展的穩健性、高分紅、低估值等特點受到資本方的青睞。TOP30房企上市公司現金分紅比例中位值為29.5%，近五年保持在這一較穩定的水平。各個企業中，金科股份、雅居樂維持高分紅比例，近五年平均值保持在50%以上，但分紅穩定性較差；招商蛇口、保利、碧桂園、中國海外發展等頭部房企分紅比例略低，但分紅比例的穩定性始終較高，表明企業財務管理水平高，同時向外界傳達較為穩健的經營狀況；近期股市狀況表現不佳的藍光發展，2020年公司現金分紅約3.3億人民幣，較上年同比下降62.11%，現金分紅比例10%，遠低于2015-2020年平均分紅比例23.56%，向市場傳達公司2020年經營降速的負面信息，間接反映了公司的財務困境，給公司股價帶來不利影響。為此，相關上市企業在重視高分紅的同時，要更加注重分紅比例的穩定性，從而有助于股價的穩定及更好的市場表現。

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??分拆上市是提升市值的有效行為

??對于在資本市場估值較低的房地產行業來說，如條件具備的話，通過分拆旗下成熟的業務上市，可拓寬融資渠道，提高母公司資產流動性，更好地滿足企業子業務發展中的資金需求，獲得較高的估值。上市房企將子業務進行獨立運營，有利于該項業務的潛在價值顯性化，為上市房企及子業務帶來更多的發展機會。分拆上市后，子公司擁有自己的融資平臺支持項目發展，大幅提升自身盈利能力，同時可以促進該項業務或子公司業務向著更專業化方向發展，提升企業在細分領域的競爭力。2020年現多家房企分拆物業上市潮，部分物業管理企業市盈率曾一度高達120倍，遠高于其母公司估值，2021年碧桂園服務市值正式超過碧桂園集團本身。

       隨著物業管理板塊的上市完成，預計房企的分拆上市潮還將會拓展至商業地產、地產科技、裝修建筑、地產金融、代建等多個較為成熟的子業務中，同單一上市平臺相比，一個集團下多個上市平臺更具融資上的靈活性、多板塊輪動也有助于抵御一定的周期性風險。2021.4.14陽光城集團股份有限公司公告關于公司擬分拆所屬企業上海陽光智博生活服務集團股份有限公司（以下簡稱“陽光智博”）到境外上市的通過議案；3月26日，佳兆業業績發布會上，佳兆業集團董事局副主席、總裁兼執行董事麥帆表示，佳兆業商業集團、文體科技集團分拆上市已納入議事日程；恒大方面也在其2020年業績說明會上說明，打算將旗下八大業務平臺全部實現分拆上市，還未裝入上市平臺的房車寶、恒大童世界、恒大冰泉都有相關計劃。

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??采取多樣靈活的股權激勵機制

??股權激勵是指上市公司以本公司股票為標的，對其董事、監事、高級管理人員及其他員工進行的長期性激勵。股權激勵是完善公司治理的重要環節，也是市值管理的重要手段。

??通過對大量房地產上市企業股權激勵市場反應數據的持續跟蹤分析發現，房地產行業上市公司在實施股權激勵前超常收益率的波動較為穩定，累計超常收益率始終處在超過市場組合收益率1%左右；在公布股權激勵方案后，超常收益率呈現持續上升態勢，最高可達到2.61%。據此，我們認為股權激勵方案會有效的得到市場認可，總體而言房地產行業上市公司股權激勵效果表現出的市場反應良好。