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??中房網(wǎng)訊（記者 亞晨） 回首2018年的中國(guó)樓市，有許多與過往不一樣的地方。一方面，在“房住不炒”的定位下，各地調(diào)控持續(xù)加碼，年內(nèi)累計(jì)各項(xiàng)調(diào)控政策超過400余次，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控最密集的一年，全國(guó)樓市也因此經(jīng)歷了從局部過熱到整體降溫的過程。另一方面，在這樣的降溫過程中，領(lǐng)先房企們把握市場(chǎng)，仍取得亮眼業(yè)績(jī)，但市場(chǎng)上下卻彌漫著濃厚的焦慮情緒。中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)zhongfangwang）通過對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些“高頻詞”，總結(jié)出十大“關(guān)鍵詞”，以回顧2018年這個(gè)注定會(huì)被地產(chǎn)人銘記的一年，也點(diǎn)亮一盞幫助2019年前行的燈。

??調(diào)控

??調(diào)控，一直是影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房企發(fā)展的最關(guān)鍵因素之一。2018年，樓市調(diào)控一直處于高壓態(tài)勢(shì)，各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)各地累計(jì)發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策超過400次，刷新歷史紀(jì)錄。

??7月31日召開的中央政治局會(huì)議指出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。而就在年末，包括菏澤、廣州、珠海等地，分別運(yùn)用不同的分城施策方式，不同程度地釋放了房地產(chǎn)調(diào)控“松綁”的信號(hào)。這給未來其他城市如何“既不突破政策紅線，又能解決現(xiàn)實(shí)難題”，提供了一個(gè)很好的借鑒。

??房?jī)r(jià)

??2018年以來，房?jī)r(jià)同比依舊穩(wěn)中有增，一線城市整體成交均價(jià)維持高位，二線城市房?jī)r(jià)同比漲多跌少，三四線城市則進(jìn)入分化調(diào)整期。環(huán)比至8月達(dá)到高點(diǎn)后已經(jīng)逐步開始回調(diào)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)后勁略有不足。其中，一線城市無論從回調(diào)幅度和回調(diào)時(shí)間都早于二三線城市，城市輪動(dòng)效應(yīng)明顯。

??從CRIC監(jiān)測(cè)的78個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，深圳依舊是2018年房?jī)r(jià)最高城市，達(dá)55437元/平方米，但同比回落3%，從各城市能級(jí)來看，一線城市成交均價(jià)波動(dòng)不大，北京、上海、廣州同比均有所上漲，廣州漲幅最大，達(dá)20%，深圳則高位回調(diào)，同比下降3%；二線城市房?jī)r(jià)漲多跌少，僅武漢1城同比下跌4%。在持續(xù)收緊的調(diào)控政策下，海口、昆明、青島、西安、合肥、成都、重慶7城房?jī)r(jià)仍保持同比超20%的漲幅。三四線城市則進(jìn)入分化調(diào)整期，49個(gè)三四線城市中，房?jī)r(jià)同比漲幅超20%的城市有14個(gè)，其余城市房?jī)r(jià)同比波動(dòng)幅度均在20%以內(nèi)。從整體趨勢(shì)來看，2018年三四線城市在2017年普遍上漲之后，隨著調(diào)控政策逐步收緊，部分經(jīng)濟(jì)面不佳的城市陸續(xù)迎來調(diào)整期，房?jī)r(jià)上漲遇到壓力，漲幅均有縮窄。

??需要值得注意的是，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲至高位之后表現(xiàn)出居民購(gòu)買力普遍疲軟，市場(chǎng)降溫征兆已然顯現(xiàn)。一方面部分城市需求透支嚴(yán)重，在政策保持高壓之下，以往“一房難求”的情況不復(fù)存在。另一方面多數(shù)房企為了加快銷售沖刺年終業(yè)績(jī)，多采取了以價(jià)換量的營(yíng)銷模式。但在“買漲不買跌”心理的作用下，市場(chǎng)觀望情緒比較濃厚，成交情況遠(yuǎn)不如預(yù)期，而這種疲軟走勢(shì)可能會(huì)對(duì)2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。

??分化

??面對(duì)史上最嚴(yán)的調(diào)控政策，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。

??2018年，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)仍在持續(xù)。龍頭房企的業(yè)績(jī)規(guī)模直指萬億規(guī)模，而千億級(jí)別的房企在今年也有望達(dá)到30家，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。而房企并購(gòu)整合也非常頻繁，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年以來，有超過30家中小地方性房企股權(quán)和債券通過產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來，上市公司共計(jì)發(fā)起了46起標(biāo)的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)，披露交易規(guī)模達(dá)到489億元。同時(shí)，隨著銷售增速下滑和償債高峰來臨，房企融資步伐不斷加快，但融資成本卻創(chuàng)近三年來新高。在此背景下，很多財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企憑借低融資成本逆勢(shì)擴(kuò)張，趁很多中小房企被迫放緩拿地速度降低負(fù)債之際攻城略地，市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。

??城市方面，隨著年末房企加快推盤，各城市量?jī)r(jià)交易持續(xù)分化。熱點(diǎn)一二線城市中，上海量?jī)r(jià)齊跌，北京量?jī)r(jià)齊升，深圳量升價(jià)跌。一線城市表現(xiàn)各不相同。濟(jì)南、重慶量?jī)r(jià)齊跌，而成都、西安量縮價(jià)穩(wěn)，二線城市同樣出現(xiàn)分化。一、二線城市都存在兩極分化現(xiàn)象。

??活下去

??萬科9月份召開的2018年秋季例會(huì)上，一張滿場(chǎng)打出鮮紅宣傳標(biāo)語(yǔ)“活下去”的萬科秋季例會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片被各大媒體廣泛傳播。在這張照片上，整個(gè)會(huì)場(chǎng)的墻壁幾乎已被碩大的標(biāo)語(yǔ)牌包圍，上面無一例外地印著“活下去”三個(gè)大字，配以標(biāo)語(yǔ)牌通紅的底色，十分醒目，給觀者帶來十分震撼的感受。萬科董事會(huì)主席郁亮在會(huì)上進(jìn)行了戰(zhàn)略檢討，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來，“收斂”和“聚焦”是應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和不確定情況的最好辦法。郁亮表示，三年事業(yè)計(jì)劃書的制定是把“活下去”作為基本要求，公司戰(zhàn)略也將圍繞“活下去”而展開, 所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科活下去。

??一直以來，萬科都被外界視作地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，不僅僅是因?yàn)槠潺嫶蟮囊?guī)模，也因?yàn)樵诙啻蔚男袠I(yè)變化中，率先做出預(yù)判與動(dòng)作。因此，萬科高喊“活下去”的舉動(dòng)被視作是萬科對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀判斷。不但給市場(chǎng)帶來了焦慮，也對(duì)一些房企的后期策略產(chǎn)生了一定的影響。

??降速

??2018年以來，部分房企的擴(kuò)張思路以及發(fā)展策略可能已經(jīng)開始發(fā)生了轉(zhuǎn)變。過去兩年房企們極端追求的高周轉(zhuǎn)偏外延擴(kuò)張模式，已經(jīng)被越來越多的房企所摒棄，特別是年內(nèi)的幾次建筑安全事故更是將高周轉(zhuǎn)推向風(fēng)口浪尖。萬科選擇降速、碧桂園開始反思，中海地產(chǎn)主動(dòng)放緩?fù)顿Y。在經(jīng)過過去幾年的規(guī)模沖刺之后，龍頭房企因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)控和事故頻發(fā)等原因已經(jīng)開始規(guī)模反思。

??從萬科下半年的業(yè)務(wù)發(fā)展中可以看到，萬科一方面穩(wěn)住開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤，維持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，加強(qiáng)銷售回款。另一方面，對(duì)多元化業(yè)務(wù)進(jìn)行收斂調(diào)整，暫停進(jìn)一步拓展。另一家龍頭房企碧桂園，在上半年仍就保持了較高的業(yè)績(jī)?cè)鏊俸筇岢觯掳肽旯景l(fā)展將進(jìn)入“提質(zhì)控速”新階段，以“零傷亡”作為企業(yè)追求的長(zhǎng)期目標(biāo)。從下半年的銷售情況來看，增幅在明顯放緩。就連最會(huì)賺錢中海地產(chǎn)也在放緩拿地節(jié)奏，其董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)表示，政策處于高度多變期，隨時(shí)可能出來下一步新的政策，所以對(duì)市場(chǎng)保持高度謹(jǐn)慎態(tài)度。寧可錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地。

??棚改

??棚改做為近幾年去庫(kù)存、拉高銷售紀(jì)錄的重要推手，在2018年卻遭到了重創(chuàng)。

??6月份，市場(chǎng)出現(xiàn)國(guó)家開發(fā)銀行收緊棚改融資政策的傳聞。7月份，住建部稱因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，要求嚴(yán)格把好棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

??而從此前官方公布的數(shù)據(jù)來看，大規(guī)模棚戶區(qū)改造在短期內(nèi)釋放出大量購(gòu)房需求，增強(qiáng)了購(gòu)買力，對(duì)于商品房去庫(kù)存的效果十分顯著，但同時(shí)其也被詬病為房?jī)r(jià)上漲的推手。雖然目前在政策上不是完全取消棚改貨幣化安置方式，但從原來的“大力推進(jìn)”到“因地制宜”，這種轉(zhuǎn)向給市場(chǎng)帶來的收緊信號(hào)仍然十分明顯。不可否認(rèn)是的，棚改對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不容忽視。從政策層面來看，未來棚改將逐漸走向規(guī)范化，使其對(duì)房?jī)r(jià)、地方債務(wù)的影響降到最低。隨著棚改貨幣化安置的退潮，三四線樓市很可能出現(xiàn)降溫。而對(duì)于房企來講，未來進(jìn)駐這些區(qū)域時(shí)也將更加謹(jǐn)慎。

??長(zhǎng)租

??2015年開始，一系列長(zhǎng)租公寓政策紅利陸續(xù)出臺(tái)，吸引了大批企業(yè)涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。今年底召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出，要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點(diǎn)，補(bǔ)齊租賃住房短板。這也進(jìn)一步說明了2019年住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展力度會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化。2018年以來，借助國(guó)家對(duì)長(zhǎng)租公寓的融資政策優(yōu)惠，大量資本進(jìn)入以轉(zhuǎn)租為主業(yè)的“二房東”市場(chǎng)。這些資本公寓進(jìn)而利用資產(chǎn)證券化手段，撬動(dòng)更大的資本來爭(zhēng)奪房源，客觀上對(duì)部分城市住房租金上漲起到推動(dòng)作用，這其中又以一線城市為主。在房租過快上漲的背景下，北京、深圳、上海積極出臺(tái)穩(wěn)租金的相關(guān)舉措進(jìn)一步促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展。此外，全國(guó)不少租金上漲的城市也都出臺(tái)了相應(yīng)的措施來平抑租金，包括增加房源供應(yīng)、推進(jìn)租賃合同備案、規(guī)范中介行為等。

??由于此前的快速擴(kuò)張，導(dǎo)致多家長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)問題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年2月至今，全國(guó)約有10家左右的長(zhǎng)租公寓先后“爆倉(cāng)”，多數(shù)因經(jīng)營(yíng)不善而陷入資金危局。隨著這些公寓的“爆倉(cāng)”，租金貸風(fēng)險(xiǎn)、空氣質(zhì)量安全等問題也被推向風(fēng)口浪尖，行業(yè)種種不規(guī)范行為浮出水面。客觀來看，這些現(xiàn)象也促進(jìn)了行業(yè)不斷朝著積極方向發(fā)展，倒逼長(zhǎng)租行業(yè)主動(dòng)變革。未來，伴隨市場(chǎng)進(jìn)一步升級(jí)與洗牌，服務(wù)能力弱、標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)慢的企業(yè)將面臨更大壓力。而只有適應(yīng)市場(chǎng)、政策變化，主動(dòng)尋求服務(wù)升級(jí)與創(chuàng)新的企業(yè)，才能獲得更廣闊的發(fā)展空間。

??流拍

??與前兩年全國(guó)各地地王頻出的情形不同，2018年的地王減少，流拍增多。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2018年7月、9月和10月是流拍最嚴(yán)重的月份，流拍土地均超過100宗，其中10月更是達(dá)到峰值，158宗土地流拍。下半年以來，上海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點(diǎn)一二線城市出現(xiàn)多幅土地流拍的現(xiàn)象，并向三四線城市蔓延。同時(shí)，土地成交溢價(jià)率也持續(xù)下行，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的40城土地成交溢價(jià)率，在11月時(shí)已下滑至2011年以來的歷史低點(diǎn)附近。

??今年全國(guó)土地流拍頻發(fā)，主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和房企資金壓力的增加。隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，部分城市限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建等土地出讓條件嚴(yán)苛，在地價(jià)高企、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期被抑制的背景下，房企的利潤(rùn)空間被壓縮，拿地意愿降低，頻頻流拍也就在所難免了。

??跨界

??2018年，跨界風(fēng)在地產(chǎn)圈前所未有的強(qiáng)烈，房企跨界經(jīng)營(yíng)似乎已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。綠地投資電競(jìng)，碧桂園、華潤(rùn)置地投資農(nóng)業(yè)，恒大攜手賈躍亭造車，萬科、遠(yuǎn)洋布局物流，新湖中寶進(jìn)軍金融科技投資領(lǐng)域，泰禾涉足醫(yī)療……

??面對(duì)利潤(rùn)增速下滑，求轉(zhuǎn)型、找出路，對(duì)未來重新布局成為眾多房企應(yīng)對(duì)新形勢(shì)變化的明智之舉。隨著當(dāng)代社會(huì)生產(chǎn)力和科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，新行業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式不斷涌現(xiàn)，不同行業(yè)、產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)度、依存度也在不斷加深，這也使跨界發(fā)展成為一種趨勢(shì)甚至常態(tài)。但需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)跨界理性看待和分析，要在辦好主業(yè)的基礎(chǔ)上跨界相關(guān)行業(yè)，要看準(zhǔn)方向、經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，切莫抱著房地產(chǎn)賺快錢的思維跨界，精耕細(xì)作方能殺出一條轉(zhuǎn)型之路。

??搶人

??從放寬落戶條件、送購(gòu)房租房補(bǔ)貼到項(xiàng)目資助、人才獎(jiǎng)勵(lì)，這場(chǎng)始于2017年的搶人大戰(zhàn)在2018年上半年再次被推向高潮，戰(zhàn)火也從湖南長(zhǎng)沙、四川成都等二線城市進(jìn)一步擴(kuò)散，也成為上半年部分城市的樓市狂歡的重要推手。

??比如天津5月份推出的“海河英才”計(jì)劃，不到一天時(shí)間30萬人申報(bào)查詢落戶事宜。而與人才儲(chǔ)備一同蓄勢(shì)待發(fā)的還有天津樓市，天津在推出人才引進(jìn)政策的當(dāng)月數(shù)據(jù)顯示，二手房成交環(huán)比增加255%，成交均價(jià)漲幅在2.5%以上。此外，西安成都等地也相繼在2018上半年推出了力度不一的人才落戶和優(yōu)惠政策，這場(chǎng)被外界稱為的“搶人”大戰(zhàn)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了明顯而直接的狂歡，這些城市在推出人才新政后，戶籍人數(shù)都出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)也逐步提高，不少地段的房?jī)r(jià)幾乎翻倍。

??熱衷于人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)的熱點(diǎn)城市之所以在“人才引進(jìn)”方面如此積極，歸根結(jié)底，一方面是看準(zhǔn)了人才儲(chǔ)備在未來城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫娴木薮笞饔茫硪环矫鎰t更具有現(xiàn)實(shí)意義，通過人才落戶帶來直接的租房、購(gòu)房需求，從而帶動(dòng)財(cái)政、稅收的增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)去庫(kù)存也更加落地和有效，而這一點(diǎn)，也被當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商和二手房業(yè)主“好好”地抓住和把握。

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