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??中房網訊（記者 曲濤）從官方公布的數據來看，七月份的房地產市場繼續呈現了降溫趨勢。

??8月14日，國家統計局發布的《2019年1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1-7月份，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個百分點；商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5個百分點；商品房銷售額83162億元，增長6.2%，增速加快0.6個百分點。

??國家統計局新聞發言人劉愛華在“7月份國民經濟運行情況舉行發布會”上表示，房地產開發投資保持了比較平穩的增長。結合土地成交面積、房地產銷售等方面的數據來看，目前房地產投資保持平穩態勢。從近幾個月對房價的觀測來看，尤其是6月份，一二三線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格同比漲幅都略有回落，預期相對穩定。綜合來看，房地產市場有保持平穩健康發展的基礎。

??分析人士認為，在市場下行的預期之下，越來越多的房地產企業會強調降價促銷和回籠資金，而未來在投資端則會相對趨于保守。

??房地產開發投資增速持續收窄

??具體來看，在房地產開發投資完成情況方面，2019年1-7月份，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資53466億元，增長15.1%，增速回落0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.4%。

??從數據來看，房地產開發投資增速繼續收窄與預期一致。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，主要受三個因素影響：一是，房企購地積極性略有受限，穩地價導向下房企拿地更趨理性。第二，部分房企新開工等節奏略有放緩，這與近期資金面收緊，尤其是銀行貸款管控等因素有關。第三，在市場下行的預期下，房企更多會強調降價促銷和回籠資金，而在投資端相對會更加趨于保守。

??從房地產開發企業土地購置面積來看，1-7月份，房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份擴大1.9個百分點；土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與1-6月份持平。

??從購地數據來看，企業相對偏保守。在嚴躍進看來，一方面是基于穩地價的管控，尤其是對于違規資金進入土地市場的監管非常嚴厲。另一方面所呈現的新特點是，近期部分房企的項目轉讓力度加大，這也在一定程度上使得部分房企不直接去購地，而是通過收并購來實現戰略擴張。

??房地產開發企業到位資金方面，1-7月份，房地產開發企業到位資金99800億元，同比增長7.0%，增速比1-6月份回落0.2個百分點。其中，國內貸款15377億元，增長9.5%；利用外資61億元，增長83.6%；自籌資金31032億元，增長2.8%；定金及預收款33980億元，增長9.6%；個人按揭貸款15198億元，增長11.3%。

??從房企到位資金數據來看，與預期一樣。嚴躍進對中房網（微信公眾號zhongfangwang）表示，這和當前防范金融風險的大環境密切關聯。近期，包括信托融資、海外債和銀行貸款等方面的收緊性政策，本質上也使得房企資金面開始收緊。同時也需要看到，類似資金略收緊的預期，也會倒逼房企主動降價促銷。

??在房地產開發景氣指數方面，7月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為100.90，比6月份回落0.01點。

??商品房銷售面積同比增速連續6個月負增長

??商品房銷售方面，目前銷售面積同比增速已出現了連續6個月的負增長現象，跌幅相比上月有所縮小。商品房單月銷售情況與上月相比，大幅下滑。但與去年同期相比，則出現一定的小幅上漲。

??根據國家統計局數據顯示，1-7月份，商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降0.4%，辦公樓銷售面積下降10.8%，商業營業用房銷售面積下降13.1%。商品房銷售額83162億元，增長6.2%，增速加快0.6個百分點。其中，住宅銷售額增長9.2%，辦公樓銷售額下降13.3%，商業營業用房銷售額下降10.9%。

??嚴躍進表示，商品房銷售面積出現連續6個月負增長的現象，說明市場已經有所降溫。但也要看到，跌幅沒有繼續擴大。這或許與兩個原因有關：一是，對于信貸政策收緊的預期，往往使得部分購房者近期反而加快購房和網簽。二是，部分房企對于未來調控的預期，使得在7月份淡季反而加快推盤和銷售。

??從商品房單月銷售情況來看，與上月相比大幅下滑。中房網（微信號：zhongfangwang）根據今年以來的國家統計局數據分拆后測算，7月份商品房銷售面積達12997萬平方米，銷售額為12464億元，環比6月份分別下降35.87%和34.14%。

??雖然單月環比銷售數據大幅下滑，但從同比情況來看，2019年7月份商品房銷售面積相比去年同期上漲1.17%，銷售額相比去年同期增長了9.77%。

??在上海財經大學公共政策與治理研究院首席經濟學家、中泰證券研究所政策組負責人楊暢看來，由于每年的7月份屬于房地產銷售傳統淡季，因此在低基數上的增速回升，難以支撐銷售回暖的判斷，后續走勢仍待觀察。

??商品房待售面積再次回落至5億平方米以下

??庫存方面，7月末，商品房待售面積49876萬平方米，比6月末減少286萬平方米。其中，住宅待售面積減少305萬平方米，辦公樓待售面積增加23萬平方米，商業營業用房待售面積減少21萬平方米。

??據中房網（微信號：zhongfangwang）粗略統計，2019年1-7月份商品房待售面積處于近45個月最低值。但值得注意的是，商品房待售面積數據自2013年12月以來，再次回落至5億平方米以下。住宅待售面積方面，在2月末出現短暫觸底回升態勢后，已經處于連續五個月下跌態勢。7月末，住宅待售面積為22932萬平方米。

??嚴躍進對中房網表示，雖然商品房待售面積繼續下跌，但下跌的速度越來越放緩?？傮w看，去庫存已經進入到后續階段，去庫存的速度不會加快。但同時需要看到，三季度預計政策趨緊，各地政策放松的可能性不大，所以房企還是需要把去庫存作為三季度經營的重要內容。