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??中房網訊 2019年對于所有和樓市有關的人來說，又是一個難忘的一年。告別了2018年開發商賺的盆滿缽滿，2019年樓市在跌宕起伏中落下帷幕。

??回首這一年，房地產行業在“房住不炒”的總基調下，韌性前行。盡管市場整體規模可能相較去年有所增加，但部分企業仍面臨轉型所帶來的“陣痛”，行業分化與洗牌仍在繼續。同時，在各地“因城施策”的調控政策影響下，開發商與購房者也同趨理性，樓市新態已逐漸形成。

??中房網（微信公眾號zhongfangwang）通過對今年房地產行業出現的一些“高頻詞”，總結出十大“關鍵詞”，與大家回顧一起走過的2019。

??房住不炒

??“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一概念在2016年底的中央經濟工作會議中首次被提出，而且近年來，“房住不炒”一直都是樓市調控政策的總基調。從今年7月份的中央政治局會議，到年底的中央經濟工作會議，高層一再強調要“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

??圍繞“房住不炒”的總基調，今年以來，各個城市根據其城市規模、功能、人口結構、經濟增速等實際情況，相繼實行“因城施策”的調控措施。據不完全統計，2019年年初至今，累計房地產調控次數接近600次，遠超去年全年450次，再一次刷新了歷史調控記錄。在堅守“房住不炒”底線的基礎上，一些地方從信貸、土地等方面收緊了樓市調控政策；另一些地方則適度寬松了限購政策。

??此外，今年全年的各項會議向市場發出的信號是非常明確的，多次明確要求“房住不炒”，這也意味全國房地產的調控力度仍然維持之前的狀態。“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”這一新提法，也意味著國家不會為了實現短期的經濟增長而放棄“房住不炒”這一長期定位，而是要繼續貫徹“穩地價穩房價穩預期”的目標，保持房地產市場平穩健康發展。

??平穩

??平穩，是調控的目標，也是2019年市場的真實反映。這一年，全國整體房價增速收斂、趨于穩定。雖然3月份經歷了短暫的小陽春，但是漲幅并沒有超出預期之外，依然保持在平穩范圍之內。各能級城市房價指數同比漲幅收窄、環比波動趨平，“遏制房價大漲大跌”已基本收效。

??年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議認為，今年的房地產總體保持平穩運行，實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。

??而這一判斷也得到了數據的印證：今年1月至11月全國商品住宅銷售面積達13.1億平方米，同比增長1.6%，穩中略升；11月70個大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅分別連續7個月和8個月相同或回落，市場預期趨穩。

??搶人

??2019年，從一線到三線，從內陸到沿海，各大城市在“搶人”上使出了渾身解數：送“戶籍”、送“錢”、送“房子”，積極推行各種人才引進政策。

??據不完全統計，今年以來全國已經有超過160個城市發布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%，其中有超30個城市陸續出臺了新的落戶政策。各城市除了敞開落戶大門外，還實實在在動用了補貼吸引人才。據了解，寧波、柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地都開出超百萬的高補貼吸引優秀人才，寧波人才安家補貼最高達800萬元。除了常規的落戶和補貼之外，一些城市還出臺了個人所得稅補貼等更為個性化的政策。

??不過，對于各大城市而言，“搶人”只是第一步。雖然大部分城市的人才政策會對房地產市場產生一定的影響，但如何留住人才、利用人才激發城市的發展活力，才是更重要的問題。畢竟，“搶人”的目標應該是為了城市可持續發展、經濟平穩增長，而不是為了賣房。

??渠道

??今年，地產營銷渠道火了。先有開發商為了迅速回款，向市場拋出了超高代理費。到了年中，隨著短期寬松結束，市場愈發艱難，渠道成了開發商賣房極為重要的一環。而后，開發商賣房對渠道的依賴更是猛然上升。與此同時，“渠道費用”漲到6-8個點，網傳還有最高到10個點。不斷攀升的渠道費對開發商日漸收緊的成本形成制約，一時間，渠道的高費用被行業指摘，業內不時傳出“渠道費綁架開發商”的聲音。

??與渠道火爆相對應的是，房地產代理企業的冬天似乎已經到來。某家靠傳統房地產代理銷售起家的企業，今年前三季度凈利潤同比降幅超80%，扣非凈利潤出現虧損。就在前不久，該企業的負責人還在一場活動中炮轟渠道費：“原先賣樓都有行業規矩，我們大概就是1%以下的代理費，現在啟動渠道，渠道費用6%，營銷費用上升了6倍，這個渠道營銷費用都是誰在分？這里面涉及的不是100萬、1000萬，而是上億的腐敗。”

??實際上，當前國內中介渠道費的差別比較大，在不同城市、同一城市的不同區域都存在一定差異。尤其是最近一年來一些企業現金流緊張和融資難度加大，部分項目的確在渠道費上給出了更多的讓步。

??通過渠道進行商品房銷售，本身并無不妥，但過高的渠道費率則存在明顯的問題。一方面容易形成市場上的惡意競爭，部分中介采取返點給購房者的方式還可能直接影響到正常的房地產交易秩序；另一方面，在市場不好的情況下，渠道成為開發商的重要依賴，但由此產生的高額費用卻又與開發商日漸收緊的成本形成制約，更不利于區域商品房市場的有序發展。不管如何，渠道規范化已經成為行業共同的呼聲。而對于開發商而言，如何練好內功成為一大命題。

??錢荒

??融資路徑全面收緊，償債高峰期來臨，今年“錢荒”已成定局。

??央行數據顯示，2019年三季度末，房地產開發貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速較上年末回落10.8個百分點，連續14個月回落。前三季度新增的房地產開發貸款1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，占比較去年全年相比低3.9個百分點。

??在房地產貸款增速連續回落的同時，其他渠道融資也在收緊。5月17日，銀保監會23號文，重申432紅線，開始穿透式監管；信托也在2019年對房地產關上了大門；很多地產公司因為拿了地王，被“窗口”指導；多數銀行開發貸門檻已經從TOP50縮減到了TOP30。

??今年9月4日的國務院常務會議提出，明年專項債資金不得用于土地儲備和房地產等領域。這意味著土地儲備的專項債資金來源也被堵住了。

??隨著房地產行業境內融資門檻大幅提高，房企紛紛轉向海外融資市場，但房企海外發債的成本也在不斷上升。1-11月，房企海外債券發行規模為4603.4億元，同比增長33.6%，較去年全年增長21.8%；海外債券融資成本為8.33%，較去年同期上升0.94個百分點。

??“找錢難”的困境下，房企的還債高峰期還來了。預計2019年房企還債規模超過4000億元，2020年將超過5200億元。

??大灣區

??大灣區的概念在今年十分火爆。具體而言，粵港澳大灣區是由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省廣州、深圳、珠海、佛山、肇慶、惠州、東莞、中山、江門等九個城市（珠三角）組成的城市群。

??今年2月，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式出臺，隨后各種相關的利好政策也接連落地。在《綱要》出臺后，中山、珠海等大灣區城市陸續放開對港澳人士的購房限制，以及在個人所得稅方面的優惠等。而且近期以來，粵港澳大灣區內多個城市房地產政策均出現微調。這些人才的調整措施，優化了既有的房地產限購政策，降低部分群體的購房門檻。

??在各項利好政策下,許多扎根于本土房企，憑借“地利”優勢，在粵港澳大灣區崛起的過程中加大項目投入、增加土地儲備。與此同時，由于粵港澳大灣區的發展機遇普遍被看好，陸續有多家外來房企新增大灣區布局。據不完全統計，今年以來，超過20家外來房企涌入大灣區，將大灣區作為其全國化布局的戰略要地。

??LPR

??房貸利率今年迎來了大改革，從此再無“打折”的房貸。

??8月16日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署運用市場化改革辦法推動實際利率水平明顯降低和解決“融資難”問題。8月17日，中國人民銀行立即響應，將改革完善貸款市場報價利率，也就是LPR形成機制。自8月20日開始每月20日將按照新的報價機制發布貸款市場報價利率LPR，作為各銀行新發放貸款定價的主要參考，同時作為浮動利率貸款合同的定價基準。

??在LPR新機制出爐后，8月25日，央行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

??央行表示，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

??破產

??2019年以來，房企正一家家的倒下。據不完全統計，年初至今已經有超過500家房企宣告破產，平均每天接近1.5家，創下了房企倒閉的歷史紀錄。從房企的規模來看，破產的基本都是些中小房企，其中較為知名中型房企有銀億集團、五洲國際、新光集團等。

??事實上，中小房企破產潮只是今年房地產行業的一個縮影。不可否認，房企正在遭遇資金、債務和融資困難等問題。房地產的發展本質是靠資金杠桿和債務驅動的，當兩個條件都發生改變的時候，這個行業最好的日子也就過去了。

??當然，在當前“房住不炒”的大背景下，加之銀行對房地產融資全面緊縮，一些負債率過高的房企走向破產之路也是必然。這也說明市場優勝劣汰的機制開始發揮作用，房企進入新一輪洗牌后，市場化程度快速提升，大型房企的市場競爭力進一步增強。

??分化

??2019年或將刷新2018年創造的年度15萬億銷售額的歷史記錄，雖然整體業績有望再創新高，但房企間的業績分化也在進一步加劇。

??相較于往年大多數房企早早完成年度銷售目標，甚至不斷提高銷售目標，2019年在房地產市場整體平淡的背景下，房企們的表現也出現了明線的分化，有些房企已經提前完成任務，而有的則還在為目標苦苦掙扎。

??不過對于中小房企而言，只想“活下去”。行業馬太效應凸顯，大魚吃小魚的競爭態勢下，強者恒強，弱者面臨著生存危機，企業之間的分化將進一步加劇。

??另一方面，對于市場而言，隨著“因城施策”進入深水區，長效機制正在發揮作用。房地產市場也進入總量穩定、區域分化的新階段。主要表現在一二線城市房價更趨平穩，部分三四線城市將面臨調整壓力。開發企業要想在市場的分化與博弈中立于不敗之地，就必須品質為先，不斷提升企業自身組織管控、品牌價值，以及產品打造等核心競爭力。

??離職潮

??處于市場下行周期，地產行業高管的人事變動正在創下高峰。

??據不完全統計，今年以來，離職的房企高管人數高達上百位，各房企核心高管離職也不在少數。其中有企業戰略調整、個人平臺選擇的主動“換崗”，也有銷售業績不佳、融資環境承壓的被迫離職。

??先是旭輝孔鵬離職創業，而后融信舊將吳劍、原萬達副總裁曲德君分別加盟龍光和新城，正榮集團總裁王本龍離職，到年底碧桂園副總裁劉森峰加盟實地，華潤置地高級副總裁遲峰出任藍光發展CEO……

??高管變動的新聞幾乎每個月都有那么幾起,盡管高管的職位變動，表面看都是個人問題，但深層次的還是行業問題。

??目前，行業處于下行周期幾乎成為共識，房企在追逐規模的同時，相應的各種壓力也會傳導到人事身上，這對各企業的各個崗位都提出了更為嚴峻的考驗，一旦考核不及格，被迫離職也在所難免。