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??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）新型冠狀病毒感染肺炎疫情發(fā)生以來，全國(guó)上下全面加強(qiáng)疫情防控工作。

??隨著1月31日世界衛(wèi)生組織（WHO）宣布將新型冠狀病毒疫情列為“國(guó)際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件（PHEIC）”以來，疫情將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生何種影響也備受社會(huì)關(guān)注。

??2月3日，國(guó)家發(fā)展改革委副主任連維良在國(guó)新辦舉行的發(fā)布會(huì)上回應(yīng)媒體提問時(shí)表示，疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是階段性的、暫時(shí)性的，不會(huì)改變中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面。完全有能力、有信心打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)，也完全有能力、有信心把疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響降到最低。

??而受此次疫情影響，絕大多數(shù)企業(yè)延長(zhǎng)了節(jié)后開工的時(shí)間，一些行業(yè)面臨著前所未有的困難，這其中當(dāng)屬貿(mào)易、旅游、餐飲、酒店、娛樂和航空等行業(yè)所受影響最大。

??為此，全國(guó)各地也在近期陸續(xù)出臺(tái)了一些有針對(duì)性的政策，包括北京、上海、廣東等城市都出臺(tái)了相關(guān)財(cái)政、金融等政策，以確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行。

??對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響有多大？

??一直以來，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占比較高，所涉及的上下游產(chǎn)業(yè)也比較多。突如其來的疫情，也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的影響。

??在本次“抗疫”過程中，不少房地產(chǎn)企業(yè)捐款捐物（詳見專題：房地產(chǎn)吹響抗疫“集結(jié)號(hào)”），在踐行社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，也不得不面對(duì)未來經(jīng)營(yíng)收入的減少。

??隨著全國(guó)大多數(shù)省市相繼采取售樓處閉門謝客、建筑工地停工、土地拍賣暫緩、地產(chǎn)中介停業(yè)等措施，房地產(chǎn)行業(yè)也感受到了前所未有的壓力。

??事實(shí)上，今年1月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)看出一些端倪。

??克而瑞研究中心近期發(fā)布的報(bào)告顯示，2020年1月份百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期降低近12%。土地市場(chǎng)也延續(xù)了2019年以來的低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，根據(jù)克而瑞報(bào)告，1月份土地成交量較2019年12月的周期性高峰相比明顯下滑。另外，從銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比情況看，也在持續(xù)回落。2020年首月拿地銷售比僅為0.27，與最高點(diǎn)2017年相比相距甚遠(yuǎn)，謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度可見一斑。

??此外，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2020年1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間暴跌95%。而據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，春節(jié)前后一周的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)基本接近零。

??隨著疫情事件的發(fā)酵，不出意外，保守估計(jì)一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、開工和竣工都將受到影響，但影響遠(yuǎn)不止這些。

??受疫情影響，基本上絕大多數(shù)購(gòu)房者都會(huì)推遲購(gòu)房計(jì)劃，樓市成交陷入冰點(diǎn)，這將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款與現(xiàn)金流吃緊。在銷售端銳減，所導(dǎo)致資金承壓的同時(shí)，房企還疊加著還債壓力。這對(duì)于那些本來面臨較大資金壓力的企業(yè)，無疑是雪上加霜。

??按照華泰證券此前的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，2020-2022年，房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。而2020年下半年開始進(jìn)入償債高峰期，連續(xù)6個(gè)季度到期量超過1200億元。另一方面，房企海外債到期規(guī)模也在走高。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年和2021年海外債到期規(guī)模分別為297.86億美元和316.38億美元。

??而始于2019年下半年以來融資端的收緊，更是給房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈帶來較大壓力。這對(duì)于仍處在集中償還期的房地產(chǎn)企業(yè)來說，更加大了后期資金的不確定性。

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱近日表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關(guān)。如果疫情得不到緩解，樓市仍然會(huì)休眠。而房企目前最重要的仍是要關(guān)注現(xiàn)金流，沒有什么比活下去更重要。在其看來，由于各個(gè)房企暫無法通過銷售獲得回款，將迫使房企重新調(diào)整土地投資節(jié)奏。一些現(xiàn)金流吃緊的公司將面臨生存困難，上半年行業(yè)洗牌將加速，因此并購(gòu)機(jī)會(huì)將增加。

??交通銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏丹則認(rèn)為，央行寬松政策提前釋放，可緩解一部分房企融資成本的壓力，不過當(dāng)前的主要負(fù)面影響仍來自工地及銷售的停滯狀態(tài)。

??機(jī)構(gòu)之辯：短期行業(yè)銷售承壓，購(gòu)房需求不會(huì)消失

??對(duì)于本次疫情事件的影響，各大機(jī)構(gòu)也給出了自己的觀點(diǎn)。

??其中，絕大多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，購(gòu)房需求不會(huì)消失，只會(huì)延后。疫情對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是短期的，隨著未來疫情的解除，負(fù)面影響的消退，對(duì)行業(yè)全年銷售影響有限。還有一部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在一季度宏觀經(jīng)濟(jì)承壓的情況下，后續(xù)的貨幣政策、財(cái)政政策或超預(yù)期，對(duì)于行業(yè)政策放松也未嘗不可期待。

??中信證券表示，售樓處雖然臨時(shí)關(guān)閉，但各大房企蓄客熱度不減。地方積極作為，料土地出讓質(zhì)量將提高、定價(jià)理性。預(yù)計(jì)節(jié)后社會(huì)資金成本或有下行，紓解企業(yè)壓力及購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。

??天風(fēng)證券認(rèn)為，此輪停售對(duì)2月影響最大，但2月份在全年占比較低，過去三年平均占比僅為5.1%。此次的停售對(duì)低能級(jí)城市的影響或?qū)⒏螅瑢?duì)人口凈流入的一二線城市而言，購(gòu)房需求后續(xù)將出現(xiàn)修復(fù)，但對(duì)于低能級(jí)城市的返鄉(xiāng)購(gòu)房、旅游區(qū)購(gòu)房或形成一定影響。同時(shí)在一季度宏觀經(jīng)濟(jì)承壓的情況下，后續(xù)的貨幣政策、財(cái)政政策或超預(yù)期，對(duì)于行業(yè)政策放松也未嘗不可期待。

??華西證券指出，武漢疫情爆發(fā)于傳統(tǒng)銷售淡季，短期對(duì)行業(yè)有一定負(fù)面影響，而整體購(gòu)房需求只會(huì)有所延后，并不會(huì)消失，如短期內(nèi)疫情得到有效控制，則對(duì)全年銷售影響有限。

??華創(chuàng)證券分析，近期受到新冠肺炎疫情的持續(xù)擴(kuò)散影響，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交壓力或?qū)⒀永m(xù)，甚至對(duì)全年銷售形成負(fù)面影響，但購(gòu)房需求只是延后、并非消失，同時(shí)一季度占比較小，預(yù)計(jì)總體銷售負(fù)面影響可控。與此同時(shí)，新冠肺炎疫情也將使得經(jīng)濟(jì)和財(cái)政壓力進(jìn)一步加大，也將打破兼顧控地產(chǎn)和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的弱平衡，或?qū)⒋侔l(fā)逆周期調(diào)控彈性進(jìn)一步加大。

??中達(dá)證券稱，各省市積極采取多項(xiàng)對(duì)策，疫情或?qū)⒅鸩降玫娇刂撇⒕徑猓壳皝砜幢敬我咔榛蛑饕绊懛康禺a(chǎn)2月表現(xiàn)，疫情影響最嚴(yán)重五省銷售額占比30%，但龍頭房企普遍2月銷售額占比僅為5%，預(yù)計(jì)本次疫情或?qū)φw經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生短期沖擊但全年影響有限。

??東吳證券認(rèn)為，短期，疫情對(duì)地產(chǎn)銷售（2-3個(gè)月）產(chǎn)生較大負(fù)面影響；中長(zhǎng)期，需要觀察疫情發(fā)展情況和政策調(diào)整。預(yù)計(jì)疫情過后，之前積壓的需求會(huì)集中釋放，但疫情期間的銷售真空期無法避免。

??海通證券預(yù)計(jì)，由于疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)形成短期沖擊，為了維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定、對(duì)沖短期沖擊，貨幣政策有望從“靈活適度”轉(zhuǎn)向適度寬松。考慮到短期通脹還在高位，預(yù)計(jì)央行或?qū)㈦A段性小幅降息，如降低7天逆回購(gòu)招標(biāo)利率、下調(diào)MLF利率、對(duì)疫情嚴(yán)重地區(qū)定向降準(zhǔn)降息等，從而推動(dòng)LPR下降，降低社會(huì)融資成本。

??疫情之下的“不二法門”

??雖然疫情對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的最終影響還有待評(píng)估，但在特殊形勢(shì)下，企業(yè)保持謹(jǐn)慎與敬畏心態(tài)，順應(yīng)市場(chǎng)走勢(shì)、積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化才是關(guān)鍵。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)清形勢(shì)，根據(jù)自身情況在戰(zhàn)略上做出主動(dòng)改變。至少以下幾個(gè)方面應(yīng)該達(dá)成共識(shí)：

??一、做好開工的防疫措施

??雖然延遲開工時(shí)間，工程進(jìn)度與竣工時(shí)間會(huì)受到一定影響。但更為重要的是，項(xiàng)目工地如何在復(fù)工后做好防疫措施，也是目前需要迫切解決的問題。

??二、高質(zhì)量發(fā)展

??不管疫情如何演變，房地產(chǎn)行業(yè)都到了高質(zhì)量發(fā)展的新階段，未來要拼質(zhì)量、拼服務(wù)、拼創(chuàng)新。在疫情持續(xù)期間，更是房企軟硬實(shí)力的全面比拼。首先，項(xiàng)目質(zhì)量不能縮水，如果因?yàn)榭刂瞥杀荆鴮?dǎo)致工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，無疑給企業(yè)品牌與營(yíng)銷雪上加霜。其次，房企自持物業(yè)的管理水平不能降低。一場(chǎng)疫情，也將各大物業(yè)公司的管理水平暴露在公眾之中。此時(shí)，誰能將物業(yè)管理工作做好，也是企業(yè)品牌與產(chǎn)品力之間的一場(chǎng)另類較量。

??三、合理制定銷售目標(biāo)

??雖然今年房企的銷售目標(biāo)會(huì)否因疫情事件而降低，有待進(jìn)一步觀察。但在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中，要根據(jù)市場(chǎng)情況，合理制定銷售目標(biāo)，或者根據(jù)后續(xù)情況，及時(shí)、主動(dòng)修正任務(wù)目標(biāo)。

??四、主動(dòng)降低負(fù)債率

??不可否認(rèn)，疫情對(duì)于高負(fù)債率的房企影響巨大。因此，主動(dòng)降低負(fù)債率才是關(guān)鍵，否則今年很有可能會(huì)有部分企業(yè)因資金問題而出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??五、抱團(tuán)取暖

??建議中小房企多與頭部房企和國(guó)有企業(yè)嘗試合作拿地開發(fā)項(xiàng)目。與中小房企動(dòng)輒在10%以上的融資成本相比，國(guó)有企業(yè)和頭部房企，無論是在融資成本還是項(xiàng)目去化方面，擁有更大的優(yōu)勢(shì)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面也更強(qiáng)。

??六、政策仍穩(wěn)

??盡管市場(chǎng)期待房地產(chǎn)政策向?qū)捤煞较蛘{(diào)整，但預(yù)計(jì)政策總體還將保持穩(wěn)定，“房住不炒、因城施策”仍將是中長(zhǎng)期主基調(diào)。房企要放棄政策幻想，降低市場(chǎng)預(yù)期，保證合理利潤(rùn)。

??疫情之下，“生命重于泰山，疫情就是命令，防控就是責(zé)任”。越是在困難的時(shí)候，越是考驗(yàn)一個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和社會(huì)責(zé)任的時(shí)候。

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