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??新型冠狀病毒肺炎疫情使得本處于“堰塞湖”狀態(tài)的長沙商業(yè)公寓更是雪上加霜。

??長沙新峰地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，長沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓總規(guī)模超1800萬平方米，預(yù)計未來三年遠(yuǎn)超此前十年，堪比一線城市規(guī)模體量。

??“目前已知在售及待售的商業(yè)公寓項(xiàng)目超350個，庫存可售及預(yù)計新增近1200萬平方米，去化周期達(dá)35個月?！遍L沙新峰地產(chǎn)研究院相關(guān)人士表示，無論是現(xiàn)實(shí)供銷，還是未來預(yù)判供應(yīng)，長沙商業(yè)公寓市場“堰塞湖”之勢均難言樂觀。

數(shù)據(jù)來源：長沙新峰房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)

??商業(yè)公寓火箭式井噴

??長沙新峰地產(chǎn)研究院通過不完全統(tǒng)計，目前長沙商業(yè)公寓在售及待售的項(xiàng)目超350個，其中在售120余個，待售180余個，規(guī)劃中超50個。

??長沙商業(yè)公寓庫存，經(jīng)歷了一個較快積累過程。

??2011年3月4日，長沙市首次對住宅進(jìn)行限購。一些住宅項(xiàng)目性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)，高容積率、高商業(yè)比地塊和項(xiàng)目接踵而至，城市綜合體等逐步風(fēng)光無限。

??2015年7至8月，長沙市逐步取消了住宅限購。隨著住宅去庫存的加速推進(jìn)，住宅快銷的同時，商辦項(xiàng)目幾乎啞火。

??2017年3月18日，長沙市對住宅再度實(shí)施限購。

??2018年6月25日，長沙樓市限購繼續(xù)升級。此后，商業(yè)公寓再次被投資者熱捧，供應(yīng)井噴。

??在長沙市內(nèi)五區(qū)中，岳麓區(qū)、雨花區(qū)是商業(yè)公寓主戰(zhàn)場。

??2019年，岳麓區(qū)供應(yīng)在全市內(nèi)五區(qū)所占比例高達(dá)42.3%。岳麓區(qū)的梅溪湖、濱江新城、麓谷及洋湖等四大板塊商業(yè)公寓的扎堆入市，直接推動岳麓區(qū)的商業(yè)公寓供應(yīng)同比增長了76% 。

??雨花區(qū)緊接岳麓區(qū)之后，武廣新城板塊成了雨花區(qū)的主力供應(yīng)。

數(shù)據(jù)來源：長沙新峰房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)

??銷售跟不上供應(yīng)節(jié)奏

??巨量供應(yīng)之下，長沙的商業(yè)公寓無論是產(chǎn)品類型還是銷售上也是絞盡腦汁，進(jìn)行自我救贖。

??在產(chǎn)品形式上，長沙商業(yè)公寓市面上出現(xiàn)了平層、Loft、躍層等產(chǎn)品。市場平層（3.0-3.5米）為主力，Loft層高達(dá)4.5米。

??Loft供應(yīng)市場份額占比越高，部分開發(fā)商依托Loft更高的投資回報率、性價比等殺手锏參與市場紅海競爭。從價格對比來看，相比平層，loft主力溢價空間達(dá)1500元-2500元/平方米，溢價率17%——25%，溢價明顯。

??一些開發(fā)商更是依托地鐵建商業(yè)公寓。據(jù)長沙新峰地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，目前長沙商業(yè)公寓在售項(xiàng)目中，地鐵公寓面積占比高達(dá)64%，未來已知待售地鐵商業(yè)公寓體量依達(dá)55%。

??長沙商業(yè)公寓在供應(yīng)持續(xù)加速放量的同時，然而銷售并不盡人意，未能跟上供應(yīng)節(jié)奏。

??過去十年，長沙市雖然已銷售商業(yè)公寓約500萬平方米，自持經(jīng)營(含停工/爛尾)近100萬平方米，但庫存可售及預(yù)計新增了近1200萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：長沙新峰房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)

??自2017年3月逐步加碼實(shí)施了史上最嚴(yán)住宅限購政策以來，長沙商業(yè)公寓銷量逐年攀升，2019年成交了108.8萬平方米。但相較供應(yīng)而言，供明顯過于求，且在2019年這種供銷不平衡趨勢進(jìn)一步加劇。

??截至2019年底，長沙商業(yè)公寓庫存去化周期已達(dá)35個月，這是在2017年之后連續(xù)2年延長。也就是說，目前長沙市場上已經(jīng)上市的商業(yè)公寓體量，以當(dāng)前的去化速度仍需近3年時間才能消化完。

??具體到市內(nèi)五區(qū)區(qū)域市場，按照長沙新峰地產(chǎn)研究院的分析，即使是去化快速的岳麓區(qū)、雨花區(qū)，去化時間也需2年左右，芙蓉區(qū)去化周期高達(dá)8年之久。

??在板塊方面，存量最多的為岳麓區(qū)的濱江新城、梅溪湖和開福區(qū)的伍家?guī)X金融街商圈，其去化周期分別為34個月、23個月、123個月。伍家?guī)X金融街商圈商業(yè)公寓去化或需10年之久，可謂壓力山大。

??下一步，長沙商業(yè)公寓解圍需要企業(yè)、市場及政府多方聯(lián)動，跳出危局。