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??疫情屬于不可抗力，今年你購買的新房可能延期交房嗎？

??受到突如其來的疫情影響，房地產行業發展一度陷入停滯。相比此前，今年房地產開發企業（下稱“房企”）復工時間延后，尤其是人口流動風險較大的建筑工地則受到了更大的沖擊。隨著工地停工，一些項目也將止步向前，并將延期交付預售商品房（下稱“延期交房”）歸咎為“疫情暴發這一不可抗力”。購房者看著手中的《延期交付通知書》就“急了”。一時之間，延期交房成為了疫情影響下不可回避的問題之一。

??房企延期交房的公告來了

??疫情形勢漸漸好轉，各行各業都開始陸續復工了，但一些思考縈繞著“準業主”的心頭。“如果真的延期交房，那會打亂我們的所有計劃。”購房者徐女士告訴記者，在新房交付中規劃了自己婚禮檔期這一重要問題。如果延期就會耽誤原本計劃好的婚期。原來是雙方看中上海一新開盤的精裝房，將其作婚房準備拎包入住。按照《商品房買賣合同》原約定的房屋交付時間是2020年3月，為此，雙方家長把婚禮時間定在5月勞動節小長假期間。結果被告知交付延期2個月。

??無獨有偶，《延期交付通知書》揪住了購房者余先生的心，因為在他的新房交付規劃中包含了小孩上學的重要問題，倘若真的延期交房了，就耽誤孩子就讀本來計劃好的學校。余先生表示，為了孩子上學問題也是操碎了心。除此之外，延期交房所帶來的麻煩將是一連串的，例如當下的房租問題、后續裝修工人隊進場問題、算好搬家喬遷的吉時等問題。

??眼下，全國的部分省份都相繼發布了復工時間通知。近日，上海市住建委也制定下發《關于進一步統籌推進建筑工地疫情防控和復工復產工作的通知》，統籌推進本市建筑工地疫情防控和復工復產工作，要求對于符合條件的工地，應復盡復、能復盡復，推進全市建筑工地加快復工，市重大工程必須在3月底之前全面復工。這著實讓那些在家憋了許久的準業主看到了點希望。

??盡管如今疫情形勢進一步向好，國家陸續出臺政策幫扶企業復工復產，但這并不意味著長時間停工的工地可以在一夜之間恢復運轉。“就算現在復工的工人也只是一部分，工地上大多數的施工工人來自外地，目前一部分正在施工的是已經隔離期滿14天的，還有一部分外來務工人員沒有達到14天隔離期的依然不能進入施工現場。”一個正在施工的項目負責人告訴記者，該工地上的施工人員來自全國各地，正值春節，大量施工人員返鄉過年，疫情大面積暴發后，政府嚴控人員大面積流動和聚集，所以也導致其返滬受到阻礙，導致施工人員無法按時到崗施工作業。

??除此之外，建筑材料短缺也是影響工地復工的一大因素。“因為施工所需的原材料生產、機械設備、交通運輸都受到波及，無法正常供給。所以多方原因導致建設周期延長，施工方無法如期復工。”上述負責人表示，受疫情影響，建設單位的工作人員短期內無法全員到崗恢復正常工作，按照既定節點推進竣工驗收工作。防控疫情是當前政府各部門的首要工作和重中之重，大量政府工作人員奮戰在疫情防控工作的一線，可能暫時無法進行工程竣工驗收工作。

??順延是否合法

??某TOP30房企投融資負責人對記者表示，疫情發生后，在假期期間，公司就做應急預案，對可能延期交付的項目有一個摸查，目前已對可能延期交付的項目量進行統計，但具體數據還不方便透露。不過，疫情對項目交付的影響并不大，一季度是建筑行業的傳統淡季，根據過去幾年行業的情況，一季度建筑行業新簽訂單和產值占全年比重不超過15%和17%。若此次疫情持續影響到3月份，后面旺季趕工也將對沖掉一季度的工程延期。后期旺季趕工，疫情對全年影響較小。房企在確定交付時間時都會留有一定空間，留有余地，項目節點不會卡得很死。

??“目前，公司各地項目都開始陸續進行復工準備，公司與總包、分包單位一起重新安排施工計劃，在做好防疫工作的同時，把復工準備工作前置，確保各項目滿足復工條件，待復工指令下達后，就立即組織復工。”上述負責人說道。

??實際上，隨著復工復產的逐步臨近，房地產企業面臨的逾期交房壓力亟待作出有效應對。經過廣泛的社會討論及“非典”時期法律適用案例的借鑒，2月10日，全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉在答記者問時明確表示，對于本次新冠疫情，因政府采取疫情防控措施導致合同不能履行的，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。開發商能夠舉證證明受疫情影響無法在合同約定期限內交房的，可以認定本次疫情為不可抗力。２月２８日，住房和城鄉建設部發布《關于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業開復工工作的通知》亦明確指出，疫情防控導致工期延誤，屬于合同約定的不可抗力情形，故本次疫情屬于不可抗力事件已無需再予贅述。由此引發的延期交房問題亦可援引不可抗力制度減免違約責任。

??那么，開發商延期交房，是否要承擔責任？對此，記者咨詢北京某律師事務所的律師。律師表示，需要具體問題具體分析。如果疫情的發生與延期交房之間存在必然的因果關系，有證據支持，且因疫情的發生客觀上影響了房屋的施工進度，并最終導致了延遲交付的后果，可以不可抗力主張。

??但如果疫情發生前已經出現延期交付的違約情形，或在疫情暴發期過后，企業已采取復工措施一段時間，仍然超出了雙方約定的寬限期限，此種情形明顯不是逾期交房的直接原因。

??在此情況下，開發商仍應當承擔相應的違約責任。

??上海市浩信律師事務所律師王俊偉也表示：“開發商是否免除責任要從三個方面判斷：首先是延期發生在疫情期間，延期天數不能超出實際停工時間。其次，無法施工是疫情暴發導致的，比如當地政府要求停工、封路導致無法運送建筑材料、工地工人無法到崗等。然后，開發商要及時通知業主，并且提供停工證明。因此，開發商要在符合上述3個條件的情況下，才能以不可抗力抗辯來免除延期交房的責任，否則還是要按合同約定向業主交房并承擔違約責任。”

??“不可抗力”不能成為延期交付的借口

??值得注意的是，購房者要警惕的是有些開發商會拿不可抗力因素來過分延期交房，在是否不可抗力的因素情況下，業主在爭取自己的權利時期。某券商研究員告訴記者，“面對延長交付的問題，購房者還應密切關注延期交付房屋的建筑質量。因受疫情影響，工程停工可能會造成開發商損失，建房成本可能會有所提高。為保障自身合法權益，購房者在房地產開發企業交房時，應注意房屋是否驗收合格，是否具備交付條件，避免因建筑質量問題導致自身權益受損。”

??疫情這一“不可抗力”不能成為房企延期交房的借口。如果開發商需要延期交房，也需在一定的合理期限內。在不可抗力事件發生時，各方均可能遭受不同程度的損失，在此特殊時期，唯有各方均本著減少損失，共渡難關的心態，才能妥善應對危機，實現共贏。開發商在可能發生延期交房的前提下，應具備充分的耐心與同理心，通過充分與業主溝通，獲得業主的理解，最終贏得市場、贏得口碑。

??疫情之下，房地產行業各個利益相關方是一個命運共同體，無論開發商、施工方還是購房者等，都需要拿出共克時艱的勇氣與擔當，妥善化解可能出現的爭議，共渡難關。

??值得一提的是，3月24日，最高人民法院發布首批十個全國法院服務保障疫情防控期間復工復產民商事典型案例。第一批發布的十個典型案例，涵蓋了企業在復工復產過程中可能遇到的因疫情停產導致的買賣合同違約、金融借款逾期等糾紛類型，辦案法院充分發揮審判職能作用，強化司法服務，綜合運用實地走訪、協調各方、在線調解等方式，依法及時化解合同糾紛和企業債務糾紛，在疫情防控期間為促進實體經濟和民營企業持續健康發展提供了有力司法保障。

??新冠肺炎疫情發生以來，各級人民法院堅決貫徹落實習近平總書記關于統籌推進疫情防控和經濟社會發展的系列重要講話精神和黨中央決策部署，扎實抓好疫情防控和審判執行各項工作。

??據悉，從今年1月疫情開始至3月18日，全國各級法院新收一審民商事案件212萬件；各級法院在做好疫情防控工作的前提下，克服疫情影響，全力做好審判執行和矛盾化解工作，共審結各類民商事案件89.8萬件。

??3月18日，習近平總書記主持召開中央政治局常務委員會會議，強調要做好法律服務等工作，及時化解合同履約、企業債務、勞資關系等糾紛。在當前全國疫情防控形勢向好、生產生活秩序加快恢復的態勢不斷鞏固和拓展、統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作取得積極成效的形勢下，最高人民法院多次提出明確要求，要充分發揮人民法院民商事審判職能作用依法妥善處理涉疫情矛盾糾紛，推動社會矛盾糾紛源頭預防化解，強化善意執行、文明執行理念，慎用查封、扣押、凍結等強制性措施，用好用足智慧法院建設成果，優化辦案方式，為疫情防控和復工復產提供有力司法保障。

??最高法院發布本批典型案例，旨在發揮典型案例的示范指導作用，統一各級法院在疫情防控期間民商事案件的辦案理念，聚焦涉訴企業復工復產中的實際困難，通過典型案例、典型做法，引導辦案法官及時解決辦案中的實際問題，穩定社會對司法案件處理的合理預期。第一批案例發布后，最高法院將及時分批次發布更多典型案例，推動各級法院充分發揮民商事審判職能作用，更好服務保障復工復產和經濟社會發展大局。