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房山良鄉新城區域房企云集樓盤林立。

??位于房山區的北京首批限競房項目旭輝城最近陷入維權風波，原因是房屋降價減配引發首期業主抗議。

??“我們抗議主要原因是旭輝城降價以及交房出現的減配問題。作為旭輝城首批業主，2018年8月當時售價為38999元/平方米，現在竟然均價降到29000元/平方米。查驗房屋時我們還發現小區出現減配與宣傳不符問題。”一位周姓業主無奈地向中國房地產報記者表示。

??據中國房地產報記者了解，2017年伊始，房山良鄉出讓兩宗限競房地塊，分別被“旭輝+金地”聯合體以及“中海+首開+保利+龍湖”聯合體競得，兩宗地塊商品住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。

??2018年6月，由旭輝操盤建設的旭輝城開盤，同月開盤還有僅一路之隔的中海金樾和著。這兩個限競房項目已在房山鏖戰近兩年，去化艱難，一場限競房搶客行動也正在房山良鄉悄然拉開。

??中國房地產報記者現場調查發現，位置相對偏遠的房山良鄉新城片區軌道交通配套以及生活配套仍不完善，尤其交通問題成為影響房企銷售掣肘原因。又因房山良鄉新城板塊限競房項目扎堆，頭部房企云集，角逐市場下降價銷售已是不爭事實。

??降價減配引不滿

??房山良鄉新城街區道路交通有待完善。

??據記者了解，旭輝城與金樾和著是房山良鄉區域最早的限競房項目，同時也是北京最早一批限競房項目，兩個項目相鄰位于房山區良鄉新城板塊，也是新區組團中首批開始建設的住宅。根據用地性質，金樾和著項目地塊建設體育館、基礎教育及商業配套，旭輝城項目地塊建設醫療與商業配套。

??限競房并不屬于保障性住房，屬于政府監管、市場運作的商品房，主要不同之處是通過“限房價競地價”土地出讓方式產生。與普通商品房不同的是在土地出讓時就提前鎖定房屋未來上市銷售價格，需滿5年才能上市交易。土地則由參與競買的房地產開發企業競拍，由出價最高者獲得。這是防止開發商炒地進而推高房價的一種調控舉措。

??公開資料顯示，旭輝城是旭輝集團面對市場變化，積極調整產品結構在京打造的首個限競房項目，旨在解決城市“夾心層”住房難問題。項目位于北京市房山區良鄉鎮良常路與京深路交口西側約1500米，項目占地面積約53579平方米，由北京盛鵬置業有限公司開發建設。

??旭輝城主要為小高層，主力戶型為75平方米兩居，89平方米三居，滿足剛需和剛改人群居住需求。但旭輝城一期項目各種減配著實讓首批業主不滿。

??“售房時，銷售人員承諾在交房時會贈送具有特色的新風系統，但實際房屋查驗時發現并沒有任何新風系統設備；當時宣傳小區入門口處是愛麗絲雕塑及單元入口無門廳也沒有兌現。此外，宣傳的塑膠跑道交付時薄如噴漆，配套社區醫院仍是荒地，小區景觀設計及綠化、街道用磚、人車分流、車庫充電設備及出口設計等出現不同程度減配，與其宣傳的品質高檔樓盤完全不符；交錢后無服務和售后可言。”上述業主憤懣表示。

??中原地產首席分析師張大偉表示，“目前北京限競房最多降價在15%~20%，旭輝城是第一批入市的限競房項目，相較于其他項目可能降價多一些，后面的項目大多在入市時已經選擇了降價，現在北京限競房項目出現分化，降價成為常態。”

??競爭激烈

??旭輝城售樓部內部

??據中國房地產報記者不完全統計，從2016年9月至2020年5月，北京房山區已經成功出讓13宗限競房土地，其中5宗限競房地塊位于良鄉新城板塊，這5宗地分別被恒大、中海、中駿、旭輝、金融街競得。目前良鄉新城板塊只有旭輝城及金樾和著處于現房銷售狀態。

??業主提供的資料顯示，房山良鄉旭輝城（舒朗苑）規劃用戶約992戶，已簽約套數僅為165套。據此前媒體報道，旭輝城去化僅兩成左右。記者查詢北京市住建委官網發現，舒朗苑項目預售許可期限已到期，未售房屋不能進行預售合同網上簽約。該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權證后方可現房銷售，進行現房合同網上簽約。

??一位當地市場人士告訴中國房地產報記者，“旭輝城降價是為應對區域市場的變動。旭輝當時拿地成本相對較高，去年中駿在旁邊也拿了地，土地成本在區域內優勢明顯，眼下中駿云景臺項目低價入市，在此之前這塊區域只有旭輝城與金樾和著兩個項目在售，中駿云景臺入市打破了原本兩家對峙的市場格局，使得市場環境發生變化。”

??據中國房地產報記者了解，去年年底中駿在旭輝城附近拿地成本極具優勢，對比近一年房山3萬元/平方米住宅成交均價，中駿以總價42億元拿下的土地樓面價約為1.1萬元/平方米，相比旭輝約1.8萬元/平方米的樓面價而言有著明顯優勢。

??記者從中駿云景臺營銷人員處獲悉，“中駿云景臺暫定6月中下旬正式開盤，5月16日便可以來售樓部選戶型，提前鎖定房源，高層精裝均價2.8萬元/平方米，洋房均價2.9萬元/平方米。”

??在業內人士看來，中駿雖然在土地成本上取得優勢，但在競爭愈演愈烈的房山新城板塊中，能否將前期優勢轉化為效益還有待觀察。

??中國房地產報記者實地調查發現，目前良鄉新城板塊頭部房企扎堆明顯；加上數日前，恒大18.5億元奪地重返良鄉，良鄉項目角逐可謂異常激烈。

??此外，目前房山良鄉新城板塊交通以及生活配套設施明顯滯后，公共交通出行不便，附近幾乎沒有大型商超以及醫療配套，距離軌道交通房山線良鄉南關站約有6公里的距離，駕車約仍需要十幾分鐘，良鄉新城板塊街區道路也有待完善。這更加劇了項目間的競爭。

??區域未來發展如何

??房山區被業內公認為是地產價值洼地，未來發展如何從以往發布的政策規劃中可見一斑。2017年9月發布的北京總規（2016-2035）顯示，為落實城市戰略定位、疏解非首都功能、促進京津冀協同發展，在北京市域范圍內形成“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構，著力改變單中心集聚的發展模式，構建北京新的城市發展格局。

??房山新城被列為多點之一是推進京津冀協同發展，承接中心城區適宜功能和人口疏解的重點地區。房山區被列為生態涵養區之一，是京津冀協同發展格局中西北部生態涵養區重要組成部分，也是保障首都可持續發展關鍵區域。

??2018年8月發布的《促進城市南部地區加快發展行動計劃（2018—2020年）》時至今日已實施近三年，對房山良鄉板塊帶來明顯推動效應。麗澤金融商務區要和金融街一體化發展，相當于房山擁有了核心職場區的支撐；西城安置房將重點選址房山，成為新一輪西城轉移人口的重地；擬擴區引入更多高校資源。

??此外，房山區2020年《政府工作報告》文件顯示，2019年11月20日，市政府正式批復房山分區規劃，明確未來房山將構建“兩山四水、三區三軸、三團多點”的空間布局，打造以生態為基礎、以文化為引領、以科技創新為支撐、以國際交往為補充的生態宜居示范區、科技金融創新城。

??雖然當下政策總體上利好房山良鄉新城區域的發展，但目前區域新建小區相應配套設施滯后問題卻十分突出。記者在房山區政府工作報告中注意到，關于政府工作中存在的不足和短板方面，存在群眾反映強烈的新建小區配套跟不上問題，將在今后工作中切實加以解決。

??張大偉表示，房山良鄉新城板塊是一個剛需區域，旭輝城和金樾和著是限競房首批項目，周邊還有一些共有產權房以及即將入市的中駿的項目，恒大也是剛在那里拿了一塊地，未來恒大項目入市估計價位會在3萬元/平方米以內，這些年這個區域土地供應量很大，但目前交通及相應配套有待完善。

??區域配套有待完善的問題不久應該會得到解決。“房山新城板塊這么多住宅以及回遷房，未來會有很多人選擇這里，不可能因為交通不便把人憋在這里，相應配套只是時間問題。”一位良鄉某項目營銷人士信心滿滿地說。

??記者在房山區政府報告中注意到，關于2020 年工作安排房山區政府將高質量完成城南行動計劃。嚴格實施工作清單，確保81項重點任務和55項重點項目落實落地。加快京雄高速、市郊鐵路副中心線西延等大通道建設，京良路西段開工建設，推進北大人民醫院、北理工附屬實驗學校高中部、北京第六實驗學校等一批優質資源落戶，讓生活在房山的群眾更方便更舒心。