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??第一太平戴維斯重磅發布最新一期《影響力》報告，以長遠視角探討2020新冠疫情對全球房地產業的影響，并邀請業內專家一同探討正在形成的行業新常態。

??第一太平戴維斯中國區市場研究部高級董事及主管簡可 (James Macdonald)表示：“中國房地產業在此次疫情影響中展現出的創新力和執行力讓所有關注者為之一振，在本報告中你能發現眾多來自中國的優秀案例，我們也將繼續發掘更多助力市場化危為機的‘轉折點’。”

??第一太平戴維斯華北區研究部負責人、助理董事李想表示：“新冠疫情給房地產市場帶來沖擊的同時，也推動著行業的變革與發展。原來一些處于起步階段、發展趨勢還不十分明朗的新技術、新思維，因為新冠疫情而明顯提速。可以預見，在疫情中被激發出來的創新模式與思維，在后疫情階段也將得以保留，成為房地產市場新格局的重要組成部分，并在未來助力市場繼續健康前行。”

??新冠疫情來襲，人們的工作和生活方式幾乎在一夜之間改變，房地產市場也將受到長期影響，產生潛移默化的變化：

??§  寫字樓——居家辦公見效，但寫字樓仍在文化、社區和社交聯系等方面發揮著關鍵作用。

??§  物流地產——預期會出現供應鏈的多元化和區域制造中心的增長。

??§  零售——在線零售加速增長，實體零售亦將長青。

??§  酒店——短期波動，但長期基本面將保持不變，繼續為需求帶來支撐。

??§  租賃住宅——發展前景樂觀，同時優質產品需求依然迫切。

??§  養老地產——醫療保健行業需求興起，老年公寓正成為主要的替代型投資領域。

??自用型住宅——市場對辦公和休閑兼具的住宅將有更多需求，“云購房”有望成熱門。

圖表：疫情之后的租戶需求走勢，按行業

來源：第一太平戴維斯市場研究部

??本報告圍繞“轉折點”這一概念，剖析那些在疫情期間新產生或得到加速發展的房地產趨勢：綠色未來、智能建筑、物流地產、老齡化等，并從新趨勢得出的行業發展方向與未來投資進行預判。

??轉折點1：綠色未來

??房地產業的綠色未來不僅限于一幢物業的環保指標，而是需要思考如何協助物業中的人與產業邁上一條可持續發展之路。

??房地產環保備受關注

??在這場與病毒的較量之后，公眾對自身及環境健康的重視程度又提高了一個層級。從全球氣候來看，房地產占全球能源消耗及工業生產過程溫室氣體排放量的40％，因此建筑業不可避免地成為關注重點。越來越多的國家開始采用自上而下的監管、規范能源績效政策來實現變革。根據住建部十三五規劃，中國到2020年，城鎮綠色建筑占新建建筑的比例將達到50%。

??綠色物業更得歡迎

??投資者在進行物業估值與交易時，將環境保護相關因素納入考慮范圍，如綠色建筑認證、能效指標等；越來越多的開發商正通過設計以及材料、監控系統的技術升級來提高能源績效；物業的實際使用者、租戶們對益于員工健康福祉的辦公場所的需求正在加速攀升。

??轉折點2：智能建筑

??經歷疫情后，智能建筑從用戶選址時的差異化考量因素，將成為工作生活的一項新常態。

??“全自動”辦公時代

??智能建筑投入運用后，最直接影響就是辦公體驗。工位管理、路徑查找、環境舒適度管理等應用將融入城市交通網絡，成為員工通勤的一部分。甚至您所在樓宇會知道您的日程安排、為您分配工作空間，并按照您的偏好設置照明、室溫，提升工作效率。

??智能建筑助力優化物管服務

??借助智能建筑，物業管理者能即時知曉樓宇中有哪些潛在或需要解決的問題，亦可實現虛擬環境中所有系統的實時監控，大大提高物業經理的工作效率。同時物業經理可以獲取大量客戶相關的寶貴數據，有助于改善服務質量，提供定制化服務，提升用戶體驗和滿意度。

??轉折點3：物流最后一公里

??由于疫情帶來全球網購頻率增加，零售和制造供應鏈的問題日益顯露，也為物流地產的需求與選址策略帶來變化。

??供應鏈多元化

??為應對未來類似的被動場景，如疫情導致供應鏈被擾亂，物流行業正迎來供應鏈多元化和區域制造中心增長兩大趨勢，當前在亞洲這樣的制造企業外遷潮正在發生，這將帶動新的房地產需求，引發新的區域制造中心產生。

??新技術新選址

??中國目前的高標倉儲面積約5,100萬平方米，規劃23個城市作為物流樞紐中心。作為城市重要的基礎設施，互聯互通的物流網絡，對降低產業成本，提升城市服務水平愈發重要。同時在高新運輸技術實現更快更近交付下，物流物業的選址決策出現調整可能，如縮短庫存與最終目的地之間的距離。

??轉折點4：老齡化

??人口老齡化將為老年公寓及其他護理設施的開發帶來最直接的推動，這一轉折為房地產投資市場帶來了機遇。

??養老基金布局利好房地產市場

??聯合國開發計劃署預測，中國的老齡人口比重在2050年將達26.1%。屆時養老金需求與供給的缺口將逐漸產生，養老基金或將成為更多老齡人口的選擇。養老基金作為土地與房地產投資市場的常客，繼而利好房地產市場，惠及養老地產、物流、寫字樓、數據中心等領域。

??養老地產繼續走熱

??在眾多房地產細分領域中又屬養老地產熱度較高，根據Real CapitalAnalytics數據，全球寫字樓、住宅總投資在過去三年中增加10％、17%，而同期老年公寓及護理設施增加22％，可見其火熱勢頭。

??種種轉折點帶來投資新風向

??在不確定因素充斥的時期，房地產一直被視為財富避風港，目前利率已長時間處于歷史低位水平，單憑這一點，房地產的吸引力已經非常明顯。房地產投資的本質是確定收益流的韌性和增長潛力，因此未來房地產投資將更加關注行業及企業的抗壓力，以及物業資產對于企業的重要性。

??過去五年中，全球生命科學產業的融資總額達到2.5萬億美元。這類投資將引發對房地產的旺盛需求，而疫情之后這一需求將會只增不減。同時生命科學這一特殊的房地產領域，為投資組合多元化提供了新的選擇，如創業孵化器、研發設施到大型總部等等。

圖表：全球生命科學領域前25個國家的融資總額，2015-2019

來源：Pitchbook、第一太平戴維斯研究部

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