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??土地市場持續高熱之后，南京樓市調控的政策再次收緊。

??7月23日凌晨，南京市房產局、發改委、規劃局、城建委等7個相關部門聯合發布《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“寧九條”）稱，要堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，穩定住房市場發展，支持剛性需求，規范行業秩序，從9個方面加大樓市調控。

??這份被業內稱為是“深八條”翻版的“寧九條”，其中，加強土地市場管控、支持“剛需”買房、限制離異購房以及規范住宅裝修評估機制被業內認為是此次政策升級的要點。

??此次調控加碼，與近期南京市場的火爆密不可分。

??據中指院統計,2020年上半年,南京涉宅用地出讓金額達707.13億元,較2019上半年504.19億元增長40.25%；新房市場方面，商品住宅成交354.61萬平方米，同比上升11.78%，成交量為近六年同期第三位，成交均價28554元/平方米，同比上漲4.21%。

??“寧九條”的力度非常大，一方面是給過去的部分政策打上了補丁，更重要的是新政改變了市場的預期。南京房地產學會會長吳翔華告訴中國房地產報記者，“目前南京樓市的熱點項目主要集中在高端改善項目和投資客齊聚的倒掛盤，新政的出臺至少在短期內避免了部分家庭為購房假離婚，部分投資客也會被擠出去，這在一定程度上抑制了借機投機炒房的現象。”

??“這一輪收緊調控的城市都有一個明顯的新盤價格倒掛現象，部分熱點樓盤幾百套房幾萬人搖號，因為看得見的價格倒掛，新房比二手房價格明顯低，使得市場出現了不需要買房人群集中假離婚、假人才、假落戶買房?！敝性禺a首席分析師張大偉表示，7月開始，全國開始了一輪調控政策收緊潮。從政策內容看，主要集中在打擊 “假離婚、假落戶、假人才”。

??嚴格執行“雙限”政策

??隨著疫情得到控制，南京土地市場也熱了起來，“地王”成了南京土拍的代名詞。

??據中指院統計，2020年上半年，南京全市涉宅用地供應64幅、374.29萬平方米，居近6年新高；成交41幅、3242.59萬平方米，居近6年第二高；出讓金額達707.13億元,較2019上半年504.19億增長40.25%

??為了防止土地市場過熱，今年6月份，南京市首次在土地出讓環節采用“限地價+限房價”的方式出讓。但“雙限”政策并沒有為市場降溫，7月10日，南京迎來首批7宗“限房價、限地價”地塊，涉及總出讓面積38.2萬平方米。公開資料顯示，此次土拍共吸引了近50家房企參與競拍，報名總數創了新高，5宗宅地觸及上限價，成交總價為135.2億元。

??從土拍情況來看，“雙限”政策的出臺似乎并沒有影響到南京土地市場。對此，業內認為如果接下來土地市場熱度依然不減，不排除相關部門會收緊相關政策。

??“寧九條”的出臺證實了業內的猜想。

??南京新政第一條“加強土地市場調控”以及第五條“規范新建商品住房裝修行為”在業內看來是對此前南京“限地價+限房價”雙限政策的補充。

??具體而言，在土地市場管控方面將依據土地市場狀況，加大住宅用地供應力度，合理有序安排上市，優先滿足剛需，穩定市場預期。嚴格執行“限房價、競地價”出讓模式，提高土地市場準入條件，建立熱點區域住宅用地報名單位資格篩查機制。

??在規范新建商品住房裝修方面，將落實綠色、節能、環保要求，優化新建商品住房裝修管理，完善住宅裝修評估機制，保證裝飾裝修標準與價格相符，推行全裝修和升級裝修模式，支持多樣化住房需求。

??對此，吳翔華表示，雙限政策是避免造成土地市場過熱，但優質地塊和價格倒掛地塊使得開發商依然有很高的拿地熱情，此次“寧九條”在提出要繼續嚴格執行雙限政策的基礎上，又首次出臺了規范住宅裝修評估機制的相關內容，這在一定程度上抑制住開發商通過裝修來獲得高額利潤補償的機會，兩條政策相結合也會讓開發商在前期拿地時更加理性。

??這也意味著，從源頭上控制限制地價和房價后，開發商也很難通過綁定精裝修，再從提供額外的高品質精裝修來獲利，有時甚至出現“貨不對板”的情況?！鞍凑招抡?，住宅裝修的評估工作不僅要嚴格執行，也要將結果進行公示出來，這會在一定程度上加強對評估機構的監督，避免評估機構出現‘渾水摸魚’的情況?！? 吳翔華表示。

??保剛需 南京驅逐炒房客

??此次新政出臺后，另一個值得關注的方面則是完善了住房限購政策，以及加大對剛需購房的支持。

??此次南京新政規定，要優先保障本市戶籍無房家庭的剛性購房需求，商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于 30%比例的房源。

??根據南京市此前出臺的《2020年南京市人才購買商品住房辦法(試行)》，每個商品住房項目每批次優先供應人才的房源為上市銷售量的20%—30%。原則上，每批次上市量不足100套的項目，人才優先供應比例按20%計；100套以上的項目，人才優先供應比例按30%計。

??“如果新政沒有否定此前出臺的人才購房政策，這意味著有50%-60%左右的房源是優先供給人才和南京市戶籍的無房家庭，投資將變得更加困難?！眳窍枞A表示。

??南京市住房保障和房產局也解釋稱，該政策體現了房地產調控政策對剛需家庭的住房支持，有利于剛需家庭盡快實現住有所居。

??此外，為打擊以假離婚增加購房資格的現象，南京新政規定夫妻離異的，任何一方自離異之日起 2 年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

??“這條政策對于真正有改善置換需求的家庭來講，必須先賣出手中的房源，才能購買新房，這無論是對新房市場還是二手房市場都影響巨大?！庇袠I內人士分析，該政策將大幅減少投資炒房人群數量，接下來的半年時間，這批投資客將會把目標投向冷門區域和二手房市場，因此這兩個區域的熱度會有所增加。

??“目前南京樓市的熱點項目主要集中在高端改善項目和投資客齊聚的倒掛盤，新政的出臺至少在短期內避免了部分家庭為購房假離婚，部分投資客也會被擠出去，這在一定程度上抑制了借機投機炒房的現象?！蓖瑫r，吳翔華也向記者強調，但是可以預見，今后用子女及老人名義購房，用公司名義購房的比重將會上升。

??“這一輪收緊調控的城市都有一個明顯的新盤價格倒掛現象，部分熱點樓盤幾百套房幾萬人搖號，因為看得見的價格倒掛，新房比二手房價格明顯低，使得市場出現了不需要買房人群集中假離婚、假人才、假落戶買房?！敝性禺a首席分析師張大偉表示，7月開始，全國開始了一輪調控政策收緊潮。從政策內容看，主要集中在打擊 “假離婚、假落戶、假人才”。

??據中指院統計,2020年上半年,南京新房市場方面，商品住宅成交354.61萬平方米，同比上升11.78%，成交量為近六年同期第三位；成交均價28554元/平方米，同比上漲4.21%。

??此次新政調控加碼后，南京房價是否能止漲？對此，吳翔華表示，目前來看，短期內還受到學區房等因素制約，會度過一個平穩的階段，從中長期來看，會對普通商品房的交易產生明顯效果，可能會出現明顯下滑。