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??2020年7月30日下午，市委副書記、市長龔正主持召開市政府常務會議，貫徹落實國務院房地產工作座談會議精神。

??這是繼7月24日中央房地產工作座談會定調全國房地產市場以來，上海首次召開政府常務會議，對下半年上海房地產市場做出指導和安排。

??涉及房地產的部分的描述，重點包括：

??1、要牢牢堅持“房住不炒”定位，堅決落實好“一城一策”常態長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，確保市場平穩健康發展。

??2、要進一步發揮促進房地產市場健康發展聯席會議作用。

??3、全面推進城鎮老舊小區改造，不斷擴大住房保障受益面，持續提升市民群眾的滿意度和獲得感。

??很顯然，從中央到地方，房地產市場調控的主基調一直沒有變，即“三穩”預期，確保房地產市場平穩健康發展。

??值得注意的是，此次市政府常務會議首先肯定了2020年上半年上海房地產市場整體表現，具體表述為“房地產市場形勢總體是好的。”

??2020年上半年，上海整體的房地產市場發展相對平穩，這也是多年來一直堅持調控的效果，在長期堅守“房住不炒”的大前提下，我們認為，上海目前的整體房地產發展情況較為健康，并已做到相對平穩健康發展。

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??優質地塊帶動溢價率走高

??房企切忌扎堆拿地

??2020年上半年，受疫情影響，行業指標的全線下滑。隨著國內疫情逐步得到控制，各地陸續復工，3月開始，部分房地產市場出現了小幅回升，截止至2020年6月，整體房地產市場已經基本恢復去年同期水平，但是上半年總體表現仍不及去年同期。

??在北、上、廣、深四大一線城市中，深圳市場復蘇速度最快，呈全線飄紅格局，上海豪宅與剛需盤分化，北京在多塊優質地塊入市后土地市場明顯回升，廣州恢復相對較慢。

??7月，華僑城以50億總價、232輪競得上海浦東新區唐鎮宅地引發市場熱議。同樣是一線城市，北京，近期也成交了多宗高溢價地塊，由于不限價，房企競爭也十分積極，如，房山區就成交了一宗超高高溢價地塊，在吸引了10家以上房企，經過108輪競拍，最終被中海以40億元的總價斬獲，溢價率超過40%。

??究其緣由，主要是因為受疫情影響，今年年初多個城市土地出讓一度中止，土地市場成交熱度也跌至低谷。隨著疫情逐漸得到控制，為了盡快讓市場恢復正軌，保障土地供應，以北京、上海為代表的熱點城市率先供應了多宗優質土地，最終推動了市場熱度的上升。

??在此之前，上海土地市場溢價率已經連續11個季度低于1%，受疫情影響，春節后上海市重大項目的開復工碰到一些困難，上海統計局數據顯示，2020年1-2月上海市固定資產投資總額同比減少7.2%，具體到行業來看，建筑業前兩月投資比上年減少了83%，房地產業投資減少8.3%。

??為了應對疫情對上海經濟帶來的負面影響，實現全年經濟社會發展目標，尤其要發揮好投資的“逆周期”調節作用，上海市政府出臺了加快經營性用地出讓節奏，適當增加年度土地供應量、減輕房企入市成本壓力等措施，以激發社會投資活力。

??受上海多年“0溢價率”、拍地門檻較高、及今年上半年推出多幅優質地塊等共同影響，上海核心區域地塊熱度明顯上漲。

??我們認為，對于房企而言，一方面是受長期沒有在上海拍得足夠的土儲影響，在今年上半年土地供應開閘后，許多房企紛紛大量補土儲從而推動了市場發展。另外一方面，從歷年來看，每年的上半年本來就是各大企業拍地納儲的集中時期，受2-3月疫情影響，大多數土拍都被推遲，從而造成了集中上市拍地的局面。

??隨著上海房地產市場的平穩發展，未來的土地供應也會相對平穩，并能預見有一定的供應量增長，各大房企無需集中在同一時間搶地，過度的競爭并不利于整個房地產市場的平穩健康發展。

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??整體供求平衡

??全年房價波動有限

??據CRIC數據顯示，近一年來，上海房地產市場單月面積及金額走勢相對接近，都在2月跌至全年低谷，隨后逐步攀升到5月最高位回落。

??這一走勢也較為符合今年上半年疫情的節奏，隨著整體疫情恢復，4月，商品住宅供應量大幅回升至70萬平方米，同比微降5%；成交量進一步提升，直至5月進入成交雙高峰，在2-4月被壓抑的需求集中釋放后，6-7月開始逐步恢復到常態。

??房價方面，上海中高端改善需求一直較為堅挺，因此中高端售價也基本保持平穩；與此同時，剛需市場這兩年相對壓力更大，遠郊區域仍有部分項目去化困難，價格也出現了一定的波動，打折促銷也很常見。

??總體來看，近一年來上海房地產市場成交均價相對較為穩定，雖然受部分中高端項目集中推盤影響，個別月份均價稍有走高，但總體情況相對平穩。

??我們認為，從房價這塊來看，由于上海市場整體供求較為平衡，使得價格也相對較為平穩，并沒有出現類似大漲大跌的情況，較為符合穩地價、穩房價、穩預期要求。

??綜合來看，目前上海整體房地產市場較為平穩，基本沒有出現其他城市中的炒房投機行為，這主要歸功于多年來上海一直堅持“一城一策”的常態長效機制，堅守“房住不炒” 定位，在一直以來的調控政策中，已形成一套健康有效的發展模式。

??對于今年出現的個別過熱的項目及地塊，由于是少數情況并不需要過于擔心。但仍需警惕最近地價溢價率有所抬頭的苗頭，各大開發商無需急于一時，形成過度競爭。如果地價房價控制不住出現快速上漲，未來也不排除可能會因此而采取相應的針對性措施，畢竟“問題導向”是國務院房地產工作座談會議最主要精神，上海房地產市場還需要各方來共同維護！