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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）雖然處于傳統(tǒng)淡季，但7月的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍表現(xiàn)淡季不淡，成交與信心仍在持續(xù)復(fù)蘇。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，1-6月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資62780億元，同比增長(zhǎng)1.9%，實(shí)現(xiàn)率先轉(zhuǎn)正。如果把這個(gè)數(shù)據(jù)視為房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的第一個(gè)信號(hào)，那么百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊偈状无D(zhuǎn)正則應(yīng)該是市場(chǎng)逐步復(fù)蘇的第二個(gè)信號(hào)。

??克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，7月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額9386.4億元，單月業(yè)績(jī)同比自4月轉(zhuǎn)正后逐月回升，進(jìn)一步提升至25.7%。從累計(jì)操盤(pán)銷(xiāo)售情況來(lái)看，1-7月份百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)2.7%，自年初以來(lái)累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊偈状无D(zhuǎn)正。

??土地市場(chǎng)方面，受部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策影響，雖然整體呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，但長(zhǎng)三角、中西部仍然是企業(yè)重點(diǎn)拿地區(qū)域。此外，龍頭房企由于具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，拿地態(tài)度表現(xiàn)的較為謹(jǐn)慎，而中型房企追求規(guī)模的“野心”仍然較為明顯。

??克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，下半年作為房企搶收業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期、供應(yīng)量可能進(jìn)一步加大。同時(shí)，受惠于相對(duì)寬松的貨幣政策環(huán)境，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具韌性，成交有望保持在較高水平。建議房企積極把握當(dāng)下難得的銷(xiāo)售窗口期，加緊推貨去化、加大營(yíng)銷(xiāo)力度、搶收業(yè)績(jī)，以最大程度彌補(bǔ)上半年由疫情帶來(lái)的負(fù)面影響。而對(duì)于土地市場(chǎng)而言，在供地寬裕的預(yù)期下，下半年將有更多拿地機(jī)遇出現(xiàn)，企業(yè)仍應(yīng)聚焦高能級(jí)二線以及強(qiáng)三線城市，并警惕地價(jià)過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。

??前七月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊偈状无D(zhuǎn)正

??雖然7月份處于傳統(tǒng)淡季，但受疫情等因素影響，今年整體推案節(jié)點(diǎn)后移，7月份的環(huán)比數(shù)據(jù)下降幅度均小于前幾年。

??根據(jù)克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，7月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額9386.4億元，單月業(yè)績(jī)同比自4月轉(zhuǎn)正后逐月回升，進(jìn)一步提升至25.7%，單月業(yè)績(jī)環(huán)比降幅也低于去年同期。

??另外，值得注意的是，從累計(jì)操盤(pán)銷(xiāo)售來(lái)看，1-7月百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)2.7%，自年初以來(lái)累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊偈状螌?shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。

??如果根據(jù)1-7月份的全口徑銷(xiāo)售金額核算，碧桂園、中國(guó)恒大和萬(wàn)科仍然位列前三，銷(xiāo)售金額分別為4483.1億元、4138.4億元和3788億元。除上述三家房企外，包括保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)、綠地控股、世茂集團(tuán)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂、金地集團(tuán)、新城控股、陽(yáng)光城、金科集團(tuán)和旭輝集團(tuán)在內(nèi)的17家房地產(chǎn)企業(yè)全口徑銷(xiāo)售金額都超過(guò)了1000億元，相比上月增加了4家企業(yè)。

??從各個(gè)企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，7月份TOP100房企中有超7成企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比提升，且增幅多在20%以上。其中，TOP50房企7月單月業(yè)績(jī)同比變動(dòng)的中位數(shù)為增長(zhǎng)近30%，規(guī)模房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體。具體來(lái)看，碧桂園實(shí)現(xiàn)單月全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模760億元，同比增長(zhǎng)28.8%。萬(wàn)科單月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模579.6億元，同比增長(zhǎng)20.3%。此外，本月恒大、保利、世茂、華潤(rùn)、金茂、金地、金科、旭輝、綠城等房企銷(xiāo)售表現(xiàn)也較為突出，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比提升顯著。

??土地市場(chǎng)熱度有所降溫，龍頭房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎

??土地市場(chǎng)方面的表現(xiàn)與銷(xiāo)售市場(chǎng)不太一致，在熱點(diǎn)城市接力出臺(tái)調(diào)控政策、中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的背景下，7月土地市場(chǎng)熱度有所下滑。

??克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，7月份全國(guó)土地市場(chǎng)單月成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌走勢(shì)。二季度以來(lái)，土地市場(chǎng)連續(xù)三個(gè)月成交量上漲的走勢(shì)被終止。由于杭州、寧波等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓減少，平均樓板價(jià)及溢價(jià)率均有所下調(diào)。

??值得注意的是，雖然土地市場(chǎng)整體降溫，但在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，包括寧波、紹興、湖州、徐州在內(nèi)的長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城的部分地塊吸引了多家房企競(jìng)拍。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園、中海、新城控股三家房地產(chǎn)企業(yè)7月份在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市參拍重點(diǎn)地塊次數(shù)達(dá)到25次以上。旭輝、金科、中梁、正榮等典型房企參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)與二季度月均值相當(dāng)。重點(diǎn)地塊整體競(jìng)得率僅有2成左右，競(jìng)爭(zhēng)仍然表現(xiàn)較為激烈。

??分城市來(lái)看，杭州仍是前7月百?gòu)?qiáng)拿地最多的房企，武漢土地市場(chǎng)在疫后快速恢復(fù)，已經(jīng)回升至二線城市成交量第二位，此外西安、重慶、成都等中西部核心城市依舊是企業(yè)聚焦拿地的重點(diǎn)，成交量持續(xù)高位；三四線城市則仍然以溫州、東莞、惠州、佛山等強(qiáng)三線城市為主。

??從另一方面看，龍頭房企的集中度出現(xiàn)一定下滑，土地儲(chǔ)備也出現(xiàn)放緩。根據(jù)克而瑞研究中心公布的數(shù)據(jù)，截至7月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻達(dá)到123.3億元，同環(huán)比分別大幅上升24%和55%，雖然百?gòu)?qiáng)門(mén)檻顯著提升，但1-7月新增貨值TOP100企業(yè)總貨值僅有5.5萬(wàn)億，較去年同期減少3000億元。

??從拿地銷(xiāo)售比變化走勢(shì)來(lái)看，10強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比進(jìn)一步下降至0.24，反之第二、三梯隊(duì)房企拿地銷(xiāo)售比提升至0.58和0.53。這說(shuō)明龍頭房企雖然仍具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但拿地態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，而TOP11-30房企追求規(guī)模的“野心”仍然較為明顯。

??從銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)拿地情況來(lái)看，10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的31%，較上月再降5個(gè)百分點(diǎn)，反之第二、第三梯隊(duì)房企新增貨值分別占百?gòu)?qiáng)總貨值的26%和13%，占比持續(xù)上升。TOP30房企仍然占據(jù)百?gòu)?qiáng)新增貨值的7成，龍頭房企所占份額明顯下降。

??具體到單月，仍有部分房企單月表現(xiàn)亮眼。如綠地、新城、濱江、正榮等單月拿地銷(xiāo)售比高于0.9，遠(yuǎn)超行業(yè)平均，整體投資力度保持高位。其中綠地、禹洲等單月拿地金額超過(guò)100億，達(dá)近一年新高。新城、濱江、遠(yuǎn)洋等房企則維持了二季度以來(lái)積極投拓的的態(tài)勢(shì)。

??克而瑞研究中心分析認(rèn)為，龍頭房企在投資方面保持理性與謹(jǐn)慎，由于有豐厚的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)支撐，當(dāng)前規(guī)模房企仍以“促銷(xiāo)售、抓回款、維穩(wěn)現(xiàn)金流”為主要目標(biāo)，而隨著二線地塊爭(zhēng)奪激烈、調(diào)控不放松之下，控地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)也成為企業(yè)的共識(shí)。