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??對于海口而言，如何盤活這個龐大的樓宇資源、合理驅動產業布局、借自貿港大勢激發市場活力成為當前重要“考題”。

??“每幢樓，都是一條垂直金融街。”這是在樓宇經濟中被廣泛流傳的一句話。處在自貿港建設中心的海口也有計劃推出多條“垂直金融街”。

??8月23日下午，首屆海口樓宇經濟論壇在海口西海岸舉行，這次論壇受到政府高度重視，它是由中共海口市委宣傳部、中共海口市委網絡安全和信息化委員會辦公室指導，海口市商務局、錦誠·海島服務商聯合主辦。

??重視的背后是當地政府部門對于樓宇經濟的寄望。

??兩年前，海南省黨政代表團曾去到上海陸家嘴金融城，登臨上海中心大廈，隨即被它的繁榮與產業價值所折服。當時，海南省委書記劉賜貴這樣表示，樓宇經濟不僅僅是產生了多少經濟價值、經濟效益，更體現了這個地方大家是不是看好、是不是愿意來。考察團人員也認為，陸家嘴高樓林立的背后是極為優越的營商環境，這才是樓宇經濟發展的內核。

??目前，海口正在推進大建設，樓宇經濟是其中重點，它代表著諸多企業的聚集。經過多年的發展，海口樓宇經濟形成了一定規模，會上發布的《2019年海口樓宇經濟白皮書》（以下簡稱“白皮書”）顯示，海口樓宇資源存量、潛在增量共有521.8萬平方米。

??但發展的另一面也面臨著產業要素不全、規模經濟有限及企業參差不齊等問題，缺少活力。

??目前，對于海口而言，如何盤活這一龐大的樓宇資源、合理驅動產業布局、借自貿港大勢激發市場活力成為當前重要“考題”。

??海口“樓宇經濟4.0”

??在普遍認為“住宅利空已基本出盡，住宅帶動海南經濟發展的使命也已結束”的觀點之下，“首屆海口樓宇經濟論壇”引起了海南房企及相關行業廣泛關注，以至于當地多家大型房企董事長、總經理親臨現場，聆聽專家對海口樓宇經濟的分析。

??樓宇經濟是近些年隨著城市經濟發展涌現出的一種新型經濟形態。對于樓宇經濟的定義，是指以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，以開發、出租樓宇引進各種企業，帶動區域經濟的發展。樓宇經濟的特征是集約型、高密度的一種經濟形態。

??早在兩年前，海南省黨政代表團前往上海浦東新區陸家嘴金融城的上海中心大廈等地考察。陸家嘴金融城的高樓林立、企業高度集聚、高度發達的樓宇經濟，給海南省黨政代表團成員留下深刻印象。后來，當地媒體以“借力樓宇經濟 發力總部經濟”為題，發表評論員文章認為，上海的樓宇經濟已經成為享譽世界的“效益高地”；海南要學習借鑒浙江、上海中心樓宇經濟先進經驗，堅持打造國際一流生態CBD定位。

??那么，海南的樓宇經濟現狀如何？

??中國房地產報記者從該論壇了解到，以海口為代表的海南寫字樓市場的發展歷程大致分為四個階段：行政辦公樓1.0、商住兩用樓2.0、中端純寫字樓3.0及智能化寫字樓4.0。

??海口“樓宇經濟4.0”出現在2015年之后，隨著海口甲級寫字樓比重攀升，智能寫字樓成主流趨勢，部分樓宇達到5A甲級標準。海口4.0智能化寫字樓典型代表有百方大廈、國瑞大廈、華潤大廈等。

??隨著近些年城市發展和擴張，海口樓宇經濟逐漸呈現帶狀格局，即隨著城市主干道縱深發展。比如海口大英山（國興大道）CBD、濱海大道、椰海大道等帶狀樓宇集群。白皮書將海口主要商圈歸納為“核心商圈”之國貿、濱海、國興，“新興商圈”之西海岸，“萌芽商圈”之江東新區，以及其他類型商圈。“商圈”之地便是樓宇經濟發達區域。

??以國興商圈為例，該商圈依托海口大英山新城市中心區規劃，結合甲級寫字樓市場存量及未來增量，有望邁進百萬級市場，核心商務區的整體活力進而提升。有數據統計，至2019年金融保險業在該區域甲級寫字樓使用面積較濱海商圈高出46%，是海口“老牌商圈”——國貿商圈的6.5倍。

??尚未形成產業規模效益

??數據向好背后也有問題盤亙。

??白皮書中稱，海口早期的樓宇經濟呈現“點式分散格局”，比如最早的國貿商圈、大同路商圈、海秀路明珠商圈等樓宇。但嚴格講，這些“點式分散格局”樓宇經濟并不算真正意義上的樓宇經濟，簡單粗放的租賃關系并未形成產業規模效益。

??“據統計，全海口市甲級寫字樓空置率為39%，乙級寫字樓空置率為23.8%。”海口市房協秘書長、錦誠·海島服務商董事長王路告訴中國房地產報記者，在省會城市海口甲級和乙級寫字樓平均月租金分別為118元/平方米、75元/平方米，折算平均日租金分別為3.9元/平方米、2.5元/平方米。

??王路表示，相比省外樓宇經濟發達城市，海口這一租金價格并不高。

??另外，白皮書統計數據顯示，海南樓宇資源存量為227萬平方米、潛在樓宇增量為294.8萬平方米，樓宇存量與增量的總和多達521.8萬平方米。如何盤活這個龐大的樓宇資源、驅動產業布局、借自貿港大勢激發市場活力，也是擺在政府、開發商面前的一道“燒腦”難題。

??與會專家也指出了目前海口樓宇經濟發展存在的一些問題：樓宇自身品質限制了當地樓宇經濟發展，海口樓宇特色不明顯，競爭性因素制約了發展；政府與業主的招商協同等也是問題。

??如何盤活樓宇經濟？

??海口將如何驅動產業布局、借自貿港大勢，激發這一龐大樓宇市場活力？

??目前，在海南十二大重點產業中，產業增加值排在前5名的分別為海洋產業、熱帶特色高效農業、房地產業、教育文化體育產業、旅游產業，但在寫字樓分布比重最高的仍是房地產業，占比為33.9%。即便在核心商圈產業機構取樣的國貿商圈、濱海商圈、國興商圈中，房地產依然占據榜首，比重高達30%至40%之多。

??當地企業增長趨勢也是樓宇經濟的“晴雨表”。去年10月份，私營企業增長呈現井噴趨勢，增長了4173家，外資企業增長25家；今年4月份，內資企業增長215家，外資企業21家，私營企業增長多達2908家。

??在企業增長的同時，寫字樓吸納量也在增加。以甲級寫字樓為例，去年四季度吸納量為54948平方米，今年一季度和二季度吸納量分別為17022平方米、46814平方米。

??海口市商務局局長蔡俏表示，政府要與專業機構、企業共同融合，整合更多專業資源，共同推動產業結構優化和樓宇經濟發展。

??對此，王路提出了三點建議：一是注重資金運作能力與項目運營能力，加強頂層設計；二是做好樓宇經濟發展規劃，聯合政企加強招商宣傳；三是與國內外招商中介機構合力招商引資，加強分工協作。

??作為開發商代表，海南峰森地產華盛·御秀項目副總經理張良表示，自貿港時代背景下，未來商務辦公將會呈現出園區形態的辦公需求，海南自貿港11個重點園區將會是未來海南商業地產的方向。

??麥哲中國創始人、產業專家楊東表示，疫情之下，海南自貿港招商工作需要多方平衡，以全球視野、高起點建設好招商隊伍體系，自建一批產業載體，提高招商效率。

??記者了解到，此前海南省出臺了關于促進總部經濟發展的工作意見，重點在海口、三亞規劃發展企業總部經濟。隨后，海口三亞兩地也相繼出臺了相關政策。事實上，樓宇經濟正是總部經濟的體現。