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??近日，上海、成都、廣州、合肥、杭州等地紛紛發布住房租賃市場風險提示，謹慎選擇住房租賃企業、認真確認租金價格、建議使用合同示范文本。長租公寓爆雷事件再次將租賃行業推向風口浪尖。
　　2020年，突如其來的疫情給長租公寓的發展帶來了相當大的沖擊。多數企業舉步維艱，或調整經營結構，或開源節流以穩定現金流。從整體規模增長來看，行業基本處于停滯狀態，后續長租公寓行業或將進一步加速洗牌。
　　我們也觀察到行業的一些“積極”信號。比如，一季度，受疫情影響，魔方集團將部分白領公寓改為藍領公寓，引發業內關注。二季度，樂乎在北京推出首個企業服務公寓項目，而窩趣也推出首家企業公寓-華舍公寓；此外，在收并購方面，安歆先后并購易企租，入股杭州諾巢故寓，加速行業資源整合。
　　現象背后是行業對商業模式的探索，而疫情下藍領公寓TOB的商業模式優勢凸顯，經營的穩健性及抗風險能力更強，同時，在復產復工政策下市場恢復相對較快。長租公寓行業經歷了高速發展的這幾年，商業模式發生了哪些改變，藍領公寓細分賽道有哪些優勢？本文從企業發展情況、典型模式、行業規范及未來方向等核心問題，探索租賃行業發展的多種可能。

??01 政策日趨完善，行業規范化提升

??綜合近幾年長租公寓相關政策，主要以完善市場規范和增加市場供應為主，對于租賃權益保障和金融稅收優惠方面的政策相對缺乏。藍領公寓政策層面也是如此。熱點城市出臺一系列市場監管政策，監管范圍也更加廣泛。

??增加市場供應方面，杭州走在了各城市前列。2017年，杭州推出《關于加快籌集建設臨時租賃住房的工作意見》，明文指出為了有效緩解外來務工人員租房難問題，到2020年底，完成全市累計籌集建設4萬套臨時租賃住房的目標。

??此外，溫州也增加了藍領公寓供應渠道，為了做好產業升級過程中配套服務設施的建設工作，出臺政策在先進制造業企業集聚的產業園區，為產業工人配套建設一定規模的藍領公寓。這為藍領市場的發展注入一劑強心劑。

表：各城支持市藍領公寓發展政策匯總

數據來源：公開資料整理

??02 藍領賽道進入發展窗口期

??近年來，我國第三產業就業人口呈現逐年增長趨勢，國家統計局數據顯示，截至2019年，第三產業就業人口約3.67億人口。其中以餐飲服務、酒店住宿、交通物流等為代表的行業，存在大量的員工租賃需求。

??基于城市升級和第三產業的發展，由產業驅動帶來需求增長，在一定程度上也提高了藍領租賃市場需求空間的上限，反映到市場層面來看，即一些公寓企業開始布局藍領細分賽道。

??1、關注度提升，企業布局加速

??從企業的關注度和布局情況來看，2014年安歆集團和筑夢居在業內率先布局藍領公寓，經過幾年的發展，安歆集團已經初具規模。2016年魔方集團在大規模搶占白領公寓市場的同時，也將目光瞄向藍領市場，推出魔方9號樓產品。

??此后，迎來企業布局的加速，如龍湖冠寓的豆豆系產品、旭輝領寓的菁舍青年公寓、合景泰富的陸舍、中富旅居的樂璟生活社區，以及蛋殼旗下筑夢公寓等紛紛入局。

??2020年上半年，藍領公寓抗風險能力不斷提升，部分企業紛紛轉向。魔方一季度將部分白領公寓調整為藍領公寓；而窩趣、樂乎也在二季度首次推出藍領公寓項目。

??根據克而瑞租售的統計數據，截至2020年上半年，已有十余家品牌企業進入藍領公寓細分市場，且部分企業也已具備一定發展規模。

??2、TO B的商業模式優勢凸顯

??長租公寓行業不再唯規模至上，更多回歸經營本身，聚焦企業的抗風險性及健康度。行業從聚焦白領公寓，開始關注細分領域的成長機會，而藍領公寓TO B商業模式的優勢，在一定程度上得到凸顯。

??一方面，長租公寓站在行業風口之上，在資本的推動下，布局企業數量不斷增多，市場競爭不斷激烈。競爭加劇的直接結果導致企業紛紛爭搶優質存量物業，物業的稀缺性和價格快速提升，大幅壓縮了企業的利潤空間，導致現階段盈利變得相對困難。因此，尋找盈利的突破口成為企業關注的焦點。

??另一方面，公寓企業過去盲目沖規模，不重視提升運營能力和盈利水平的發展模式，在遭遇突如其來的疫情影響時，現金流受到沖擊，經營困難。與此同時，由于藍領公寓服務客戶主要為企業，客戶穩定性和支付能力相對更強，疫情之下，更加突顯出穩定的現金流表現和更強的抗風險能力，增強了企業布局這一細分領域的信心。

??03 兩種發展模式最為典型

??藍領公寓企業已形成了兩種主要的發展模式及路徑，產業園企業宿舍模式和城市三產員工宿舍模式。

??產業園企業宿舍模式主要面向園區的企業租賃需求，為企業員工提供居住產品；城市三產員工宿舍模式是以城市核心區的餐飲、酒店、教育培訓、物流配送等企業員工為主要服務對象，解決其租賃需求。

??兩種模式下，企業的發展路徑和客群對象存在一定的差異。

??1、產業園企業宿舍模式

??A．發展路徑

??在城市產業經濟升級的過程中，錨定城市產業園區發展帶來的租賃機會，以服務園區企業為核心導向，通過與政府、園區企業進行資源聯動，為園區及用人企業提供員工住宿解決方案，運營管理企業員工型集中式公寓。

??B．運營模式

??以為園區企業員工提供員工宿舍為主導模式：與園區企業簽訂長時間房屋批量出租協議，獲取租金收入。

??面向園區差旅人員提供短租住宿服務：針對跨園區商務差旅人員提供短期安全舒適的租住服務，收取房屋租賃使用費用。

??C. 典型案例

??樂璟生活社區：企業定位為園區人才提供安居公寓租住服務，主要聚焦產業資源豐富的大中型城市，包括上海、蘇州、天津、青島、武漢等城市的國家級經開區。目前，開業房源規模達1.2萬間。

??產品及服務：目前，已經形成“生活+商業”模式的園區居住產品方案。針對園區內不同層次需求的企業員工提供三類產品，包括企業宿舍產品—樂璟社，園區服務式公寓產品—樂璟國際公寓，生活社區商業綜合體—樂璟天地。搭建多元化的居住產品體系，一方面解決入駐園區企業員工住宿需求，另一方面提供園區生活商業配套，補充產業園區的業態空白。

??2、城市三產員工宿舍模式

??A．發展路徑

??在城市經濟發展的過程中，隨著第三產業的擴容，帶來服務行業就業人員的規模增長，以錨定第三產業員工的住宿需求為機會點，為這類人群提供住宿解決方案，運營管理員工宿舍型集中式公寓。

??B．運營模式

??面向B端，簽訂住房租賃協議：目前，主要的運營模式是與大型服務業企業合作，如餐飲、酒店、快遞等，簽訂住房租賃協議，批量出租床位收取費用。

??面向C端，提供短租模式：于此之外，為了提高房源利用效率，將部分房源面向個人團體開通短租模式，以日租、周租的方式來減少房源空置率。

??C. 典型案例

??安歆公寓：聚焦城市經濟增速和流動人口體量均維持高位的城市，且具備高度發達的餐飲物流等服務業行業，可以提供充足的客源。

??目前，已布局全國24個城市，重點深耕上海、深圳等一線城市及南京、杭州等熱點新一線城市。其中，上海累計管理房源規模占比均超過38%，成為戰略性重點布局城市。目前，累計開業房源規模近9000間。

??產品及服務：針對不同類型的客戶，設計了多元的產品線。針對餐飲、物流、教育培訓等服務業企業員工，從低中高三個層次，打造藍領產品安歆樂寓、白領產品安歆美域、高端服務式產品閱庭。但在各產品線的配比方面，以藍領產品占據絕對主導地位，比例達90%以上。

??3、產業園企業宿舍模式發展前景相對明朗

??在城市產業升級的過程中，隨著第二、三產業的發展，必然伴隨藍領人群的大規模增加。尤其，現代制造業尤其是智能制造業的升級和落地，將創造大量的就業機會，逐漸成為推動城市產業升級的主動力。

??而無論是制造業還是服務業，均在城市產業升級過程中發揮了重要作用。與之相對應，藍領公寓的發展也融入到了城市產業發展的過程中。

??對比兩種模式來看，集聚以制造業為主導的大型產業園區，衍生了較大的增量住房租賃需求，落位園區的藍領公寓企業，更容易實現規模化發展路徑，企業未來發展的規模化效應更突出，活力更強。

??與此之外，由于城市核心區物業極度稀缺，而城市三產員工宿舍模式對于物業位置、交通條件、成本價格等敏感性較高，對于存量物業的改造、運營難度相對更大，也在一定程度上限制了企業的發展增速。

??因此，未來產業園企業宿舍模式發展前景相對明朗，更可能成為藍領賽道未來發展的突破方向。

??2020年突如其來的疫情，凸顯了藍領公寓賽道的優勢，行業能見度提升。而無論任何行業，真實存在的市場需求才是推動行業不斷發展的內在動力。隨著城市產業經濟的升級，藍領從業人口的增加，租住需求的持續提升，藍領公寓市場有望迎來穩步增長的發展階段。

??同時，精細化運營才是未來企業發展之道。隨著市場需求的進一步細分，針對不同偏好的人群，打造多元化產品，提供差異化的租住服務。必需依靠精細化的運營來提升客戶租住體驗，提高運營效益。