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9月40城地市小幅降溫，土地出讓金連降3個月，“金九”缺席

??上海易居房地產研究院9月30日發布《2020年9月40城土地市場報告》，該報告顯示:

??40城地市成交量基本平穩，地價小幅下跌，土地出讓金連降3個月，成交溢價率升幅繼續收窄，總體呈小幅降溫態勢。9月，多個熱點城市出臺調控或進一步加強管理的新規。在“三條紅線”的影響下，預計未來幾月40城地市將繼續穩中有降，長期來看土地市場更加平穩，周期性波動減弱。

??一線城市繼續保持平穩，二線城市地價繼續在高位盤整但成交量持續下降，三線城市量增價跌。具體城市上，溢價率為0的城市為7城，增加2城，和8月集中在東北地區不同，9月溢價率為0的城市主要為一二線城市，側面反映了一二線城市地市降溫的苗頭。

??易居研究院研究員王若辰表示：3、4季度通常為全年土地出讓金收入相對較高的時候。而今年由于2季度賣地過猛，進入下半年又遭遇政策收緊，3季度出讓金有所下降，4季度明顯增長的可能性也不大。

??報告主要內容如下：

??一、40城整體：量穩價跌，土地出讓金繼續下降

??1、土地成交建筑面積：9月成交建筑面積環比增長0.6%

??2020年9月，40個典型城市土地成交建筑面積5418萬平方米，環比增長0.6%；同比增長23%。8月成交量環比明顯下降，但相比去年同期仍維持較高水平，9月成交量環比略微增長，預計未來幾個月成交量仍將保持這一相對較低水平或繼續有所下降。

??2020年1-9月，40個典型城市年初累計土地成交建筑面積42415平方米，同比增長8%。

??2、土地出讓金收入：1-9月累計同比增長19%

??9月，40個典型城市土地出讓金收入為2702億元，環比下降10%，同比增長9%，已經連續3個月下降。2020年1-9月，40個典型城市土地出讓金累計收入24340億元,同比增長19%，增幅為年內首次收窄。

??2020年3季度，40城土地出讓金為9381億元，環比下降9%，同比增長31%，表明3季度40城土地市場整體上有所降溫。

??分城市來看，，2020年1-9月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、北京、廣州和寧波，其土地出讓金總額分別為2146、2126、1651、1647和1374億元。排名靠前的城市中，除一線城市外，主要為浙江和江蘇的核心城市，以及部分中部省會城市。

??3、土地出讓均價：環比下跌1.1%，同比上漲9.9%

??9月，40個典型城市移動平均土地成交均價為5811元/平方米，環比下跌1.1%，同比上漲9.9%，預計未來幾個月地價將繼續調整，但不改震蕩上行的中長期趨勢。

??4、土地成交溢價率：16.9%，微幅擴大

??9月，40個典型城市土地成交溢價率為16.9%，與8月相比上升0.2個百分點，但升幅收窄。2020年1月以來，土地溢價率維持在2018年底的歷史低位水平，但處于逐步抬升的趨勢中，目前溢價率升幅收窄，在政策收緊下，預計未來幾個月將基本保持平穩或有所下降。

??分城市來看，9月，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為北海、南寧、荊州、西安和金華，土地成交溢價率分別為534%、64%、63%、59%和45%，其中北海只出讓了一塊土地，起拍價低，溢價率比較高。9月，溢價率為0的城市為7城，增加2城，和8月集中在東北地區不同，9月溢價率為0的城市主要為一二線城市，側面反映了一二線城市地市降溫的苗頭。

??二、城市分類：三類城市表現分化

??1、一線城市：量升價穩

??9月，一線城市土地成交建筑面積為443萬平方米，環比增長14%，同比增長10%。1-9月，累計成交建筑面積為3814萬平方米，同比增長43%。相比2019年，2020年一線城市市場復蘇比較明顯。9月，6個月移動平均成交價為14998元/平方米，環比上漲0.2%，同比上漲2.4%。

??2、二線城市：量縮價平

??9月，二線城市土地成交建筑面積為3313萬平方米，環比下降19%，同比增長7%。1-9月，土地成交建筑面積為29712萬平方米，同比增長0.2%，年內首次轉正。9月，6個月移動平均成交價為5423元/平方米，環比上漲1%，同比上漲6%，目前成交價已經在高位盤整4個月，在量縮和政策收緊的背景下，比較難持續，未來幾個月仍有一定下降空間。

??3、三線城市：量增價跌

??9月，三線城市土地成交建筑面積為1662萬平方米，環比增長80%，同比增長90%。1-9月，土地成交建筑面積為8890萬平方米，同比增長25%。6個月移動平均成交價為3468元/平方米，環比下跌9%，同比上漲23%。

??三、結論和趨勢：未來幾個月地市將穩中有降

??9月，多個熱點城市出臺調控或進一步加強管理的新規。8月份土地市場已經出現短期拐點，9月份繼續小幅降溫，預計未來幾個月仍將穩中有降。長期來看，“三條紅線”融資管理規則有助于保證土地市場更加平穩，周期性波動減弱。

??執筆人：上海易居房地產研究院 研究員 王若辰

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??郵箱：wangruochen@ehousechina.com