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??未來十年，人口、需求的變化是房地產面臨的最大挑戰。

??在城市研究中，小學生數量是一個特別有意思的指標。每一個小學生背后就是一個“學區房”，從靜態現狀來看，小學生數量與樓市成交規模正相關，同時動態來看，小學生數量與房價、產品結構有著一定的關聯性。

??同時，它是衡量城市吸引力的重要指標之一。人口越多的城市對房地產來說越好，因為市場容量大，規模就大。而常住人口中小學生占比能夠判斷這座城市的發展水平，數量的持續增長，越是能生動展示其父母（青壯年人口）在大量的涌入城市，說明了這座城市具備足夠的吸引力。

??過去十年，隨著全國出生率走低，小學生數量經歷了逐漸下降之后于2014年實現連續6年上漲，其中重慶在樣本31個城市中總量最高。未來人口越來越向中心大城市集聚，人口的變化將對城市房價、產品成交結構產生至關重要的影響。

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??全國小學生總量連續六年增長

??近年來，全國的出生率明顯偏低，專家普遍認為目前中國的總生育率約在1.4左右，顯著低于世代更替所需的生育率水平，從小學生數量變化能反映出這一關鍵指標變化。

??統計數據顯示，2009年全國普通小學在校生人數為10071.5萬，此后逐年下降，2013年僅為9360.5萬，五年間減少711萬，下降了7.60%，受二孩政策放開的正面影響，在2015-2019年間，二孩出生3800萬人，較2010-2014年增加了1300萬人，至2019年小學生人數已達10561.2萬人。

??我們通過對31個重點城市近十年以來的在校小學生數量變化統計發現，2019年31個城市的在校小學生數量為2007.37萬人，占全國總數量的19.01%；31個城市小學生總量與十年前相比增長33.28%，遠高于近十年國家的小學生數量增漲幅度，其中有27個城市正增長，只有4個城市減少。

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??人口向中心大城市集聚

??從在校小學生總量來看，重慶排在首位，也是唯一在校小學生人數突破兩百萬的城市。這主要因為重慶人口基數大，按照去年重慶3124.32萬常住人口的比例來算，重慶的在校小學生比例并不算太高，相比十年前的總數重慶還減少了0.89%。

??數據顯示，重點31個城市中，2009年小學生人口數量超過60萬的僅有5個城市，分別是重慶、廣州、石家莊、上海和北京。但到2019年，小學生數量超過60萬的城市就達到了14個。

??具體來看，2019年廣州、深圳兩座城市的在校小學生人數均已超過百萬，緊隨其后的還有在即將破百萬的鄭州和北京，此外石家莊、東莞和上海都超過了80萬，分列六到八位。

??過去十年間，人口向中心大都市的集聚態勢十分明顯。中心大城市擁有良好的教育資源，師資力量更為雄厚，吸引更多家庭涌向大城市。

??值得一提的是，上海在小學生數量方面并不亮眼，2019年上海在校小學生人數僅82.63萬，甚至低于普通地級市的東莞，這與上海的城市化進程較快、落戶困難、民眾生育意愿降低、高昂的育兒成本等不無關系。

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??廈門增幅第一，深莞教育資源稀缺

??從小學生人數增幅來看，十年間，廈門以95.5%的增幅位居31個城市首位，比第二名深圳高出十四個百分點。我們認為，這與廈門城市總體較小，且原有的小學生總量基數比較小，但更為重要的是與當地的教育、醫療等水平較高有關。

??一般來說，我國最好的教育、醫療等公共資源都集中在中心城市，廈門作為福建省乃至海西經濟區唯一的副省級城市、計劃單列市，整體教育水平在福建省是首屈一指，盡管廈門常住人口不到全省的九分之一，但近年來每年考上清華北大的人數占了全省的三分之一左右，加上與珠海、海口、三亞等城市一樣“宜居”的屬性，吸引了大量外來人口前來置業。所以從2013年起，廈門每年均有2.6萬多名外來就業人員子女申請就讀小學一年級。

??小學生人數增幅第二的城市深圳以新增47.95萬常住人口位列全國第一位，人口流入的背后同時也帶來了新的考驗，深圳的教育資源相對稀缺。

??數據顯示，2009年深圳普通小學數量為346所，當時在校人數為58.95萬人，平均每所學校有1700個學生。十年后，深圳小學生數量驟增47.95萬人，但與之相匹配的普通小學數量反而減少6所，平均每所學校需要收納3100個學生，遠高出其他統計的樣本城市。

??和深圳類似的是東莞，2019年，東莞共有83.74萬小學生，普通小學數量僅為331所，平均每所學校需要收納250個小學生。深圳和東莞的情況，顯示出新興城市在教育上“補短板”之路任重而道遠。

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??鄭州、長沙房價低位運行

??在小學生數量增速TOP10城市中，中部城市鄭州和長沙表現頗為亮眼，但與人口流入的速度、與其他同等城市發展速度相比，近十年鄭州和長沙的房價增幅仍處于“慢跑”狀態，新房成交均價的增幅遠追不上GDP增幅。

??鄭州在校小學生增長率十年間增長65.19%，增量和增速均位列31個重點城市前三。鄭州小學生數量的增長很大程度上與人口大省河南省有關系，這其中大部分是河南其它城市去鄭州就業人員的子女。對于鄭州來說，大量本省人口進入，購房需求增加一定程度上推升房價上漲。克而瑞數據顯示，2019年鄭州房價均價為13697元/平方米，十年上漲幅度為179.59%。

??近年來，長沙開始被大眾貼上“網紅城市”的標簽，人流量進入爆發期，小學生數量的增長就很好地代表了長沙的發展潛力和吸引力。

??十年來，小學生數量增加26.29萬人，同時教育知名度不斷提升，長沙的普通小學數量也隨之逐年增加，2019年長沙普通小學數量為944所，在校學生66.65萬人，校平均人數僅為700人，在31個樣本城市中屬于極低范疇。克而瑞數據顯示，2019年長沙新房成交均價為8703元/平方米，為中部6個省會房價最低的城市，同時在全國省會城市中排倒數第七。

??實際上，小學生增速與房價增速有一定的關聯性。房價上漲突出的城市小學生增幅均明顯加大；但小學生增速快并不代表房價一定會高增長。本質上講，房價的漲幅還受到房地產調控政策、城市產業、經濟等綜合因素影響。

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??東三省城市僅沈陽微漲 

??過去十年間小學生數量增長緩慢甚至負增長的重點城市也不在少數。

??31個樣本城市中，有4個城市出現了負增長，有7個城市的增速甚至低于全國平均水平，這7個城市主要分布在東北和中西部地區，這些城市均存在一定的人口流失問題。

??東北三個樣本城市中，僅遼寧省會沈陽在十年間增加了6.1萬小學生，漲幅17.78%，雖然在樣本城市中只屬于“微漲”，但卻是整個東北地區增量最多的城市。作為大區中心城市以及東北地區唯一的特大城市，沈陽近年來大力放寬落戶門檻，吸引人才。

??長春2019年的小學在校生數量也達到了40.4萬人，但比十年前減少了6.26%，哈爾濱的小學在校生數量也從十年前的46.4萬減少到了41.5萬，減幅14.05%。

??對于此類城市而言，城市經濟發展水平起到關鍵作用。近年來，隨著生育意愿下降、當地經濟發展緩慢，年輕人紛紛外出謀生，導致東北三省人口外流、城市收縮現象越發凸顯，但考慮到東北三省人口總量超1億人，居住需求規模巨大，房地產購房需求不容忽視。

??實際上，伴隨著人口流動，各城市的人口結構也會發生相應的變化，這一點從小學生的數量變動就能窺見一斑。而在人口結構發生改變時，城市的商品住宅成交市場也會發生一定的改變。小學生人數越多的城市往往住宅成交規模也越高，占比更高的城市中大戶型的需求也更多。

??尤其是全面“二孩”以后，小學生數量將有明顯的增加，此類家庭要滿足當前的居住需求顯然需要更大面積、更大戶型的居住空間。根據CRIC調研數據顯示，城鎮二孩家庭中置換重新買房改善居住條件比重高達40%以上，這類改善需求勢必帶來大量的購房需求，市場也應該值得關注。

??小學生數量這一指標對企業來說仍有一定的參考價值，在對城市房地產市場進行分析時可將該城市的小學生數量作為輔助指標納入考量。