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??11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2020年1-10月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資116556億元，同比增長(zhǎng)6.3%，增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資86298億元，增長(zhǎng)7.0%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??整體來看，前10月隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定回復(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也出現(xiàn)了一定的增長(zhǎng)，主要是因?yàn)椋磕甑木拧⑹畠稍率欠康禺a(chǎn)傳統(tǒng)旺季，隨著“銀十”的的銷售增長(zhǎng)，前10月全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)回正。

??具體數(shù)據(jù)來看，1-10月份，商品房銷售面積133294萬平方米，同比持平，1-9月份為下降1.8%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)0.8%，辦公樓銷售面積下降14.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額131665億元，增長(zhǎng)5.8%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)8.2%，辦公樓銷售額下降12.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降15.8%。

??同時(shí)，受今年8月底推出的“三條紅線”新規(guī)影響，房企土地購(gòu)置明顯放緩，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-9月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??我們認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資在建安投資強(qiáng)力支撐下仍有較強(qiáng)韌性。

??01

??10月銷售面積環(huán)比下降13%

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2020年10月全國(guó)商品房銷售面積16221萬平方米，環(huán)比下降13%，銷售金額16018億元，環(huán)比下降14%。同比來看，2020年10月銷售面積與金額分別比2019年10月增加15%和24%，今年的“銀十”發(fā)力明顯。

??細(xì)分來看，各區(qū)域分化明顯，1-10月份，東部地區(qū)商品房銷售面積54532萬平方米，同比增長(zhǎng)4.0%，增速比1-9月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額73165億元，增長(zhǎng)11.1%，增速提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積37155萬平方米，增長(zhǎng)1.0%，1-9月份為下降1.0%；銷售額27565億元，增長(zhǎng)3.6%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??但另一方面，中部及東北部的新房銷售市場(chǎng)則明顯較冷，1-10月份中部地區(qū)商品房銷售面積36053萬平方米，下降5.0%，降幅收窄2.0個(gè)百分點(diǎn)；銷售額26325億元，下降2.9%，降幅收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷售面積5554萬平方米，下降8.8%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額4611億元，下降4.8%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??由此看來，東部、西部地區(qū)商品房市場(chǎng)的火熱是全國(guó)新房規(guī)模得以快速增長(zhǎng)乃至持平2019年的主要支撐，近期臺(tái)州、衢州、無錫、徐州、南京、東莞、咸陽(yáng)等熱點(diǎn)地市也出臺(tái)了一定政策以防止熱市下的炒房現(xiàn)象。另一方面中部、東北地區(qū)新房銷售規(guī)模遲遲未恢復(fù)同期水平，部分二三線城市甚至出現(xiàn)降價(jià)滯銷現(xiàn)象。

??02

??各能級(jí)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄

??據(jù)全國(guó)商品房銷售面積、金額估算來看，10月商品房銷售均價(jià)已降至萬元以下，為9875元/平方米，較9月環(huán)比再降2%。

??據(jù)了解今年6-9月，全國(guó)新建商品住宅單月成交均價(jià)分別為10113、10263、10540和10191元/平方米，連續(xù)四月穩(wěn)站一萬關(guān)口，其中8月單價(jià)最高為10540元/平方米，在9月單價(jià)出現(xiàn)了一定的回調(diào)后，2020年10月，全國(guó)商品房銷售均價(jià)再次降至萬元以下，我們?cè)f過，考慮到疫情影響及“三條紅線”的壓力，進(jìn)入第四季度許多房企會(huì)有降價(jià)促銷的動(dòng)作，全國(guó)房?jī)r(jià)也存在均價(jià)再次回到1萬以下的可能。

??從2020年10月的數(shù)據(jù)來看，可見在部分城市以價(jià)換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標(biāo)。

??從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來看，10月除一線城市同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大外，其余二三線城市新房及二手房房?jī)r(jià)均同、環(huán)比漲幅收窄。具體來看，10月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。

??二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。

??31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

??35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??由此看來，各線城市一二手房房?jī)r(jià)基本延續(xù)了同比漲幅持穩(wěn)、環(huán)比漲幅回落的整體趨勢(shì)，具體到城市而言牡丹江新房及二手房銷售價(jià)格已連續(xù)3個(gè)月以上環(huán)比回落。此外，鄭州、濟(jì)南、安慶等新房銷售價(jià)格出現(xiàn)同比回落，其中10月安慶降幅達(dá)3.2%。

??03

??開發(fā)投資額同比增速擴(kuò)大至13%

??開發(fā)投資方面，2020年1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資116556億元，同比增長(zhǎng)6.3%，增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??分區(qū)域來看，1-10月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資61714億元，同比增長(zhǎng)7.1%，增速比1-9月份提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資23372億元，增長(zhǎng)2.4%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資26636億元，增長(zhǎng)8.3%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資4834億元，增長(zhǎng)5.6%，增速提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??我們認(rèn)為，這主要得益于房企對(duì)于房屋新開工為主的建安投資的投入。與此同時(shí)，出于備貨沖刺年底銷售回款的準(zhǔn)備，房企加大了房屋新開工面積。

??04

??“三條紅線”下土地購(gòu)置降幅擴(kuò)大

??1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積880117萬平方米，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積621836萬平方米，增長(zhǎng)3.8%。

??房屋新開工面積180718萬平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積132481萬平方米，下降3.3%。

??房屋竣工面積49240萬平方米，下降9.2%，降幅收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積35443萬平方米，下降7.9%。

??受中央融資“三條紅線”限制，房企迫切需要資金節(jié)流，但由于每年九、十兩月為傳統(tǒng)推盤旺季，再加上即將到來的年底銷售節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目新開工與加大建安投資也成為了各大房企的必然決策，因此10月房屋新開工面積同比單月由負(fù)轉(zhuǎn)正。

??但由于今年整體市場(chǎng)分化明顯，部分房企資金面的緊張并未能通過銷售回款緩解，因此房企對(duì)建安投資仍保持謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)全年難將回正。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比前9月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月降幅擴(kuò)大。受資金面監(jiān)管收緊影響，房企對(duì)于土地購(gòu)置更加審慎，土地購(gòu)置面積規(guī)模逐月降低，但房企對(duì)核心熱點(diǎn)地塊依舊迫切爭(zhēng)奪,土地地價(jià)持續(xù)攀高，前10月土地成交價(jià)款同比增14.8%。

??我們認(rèn)為，前10月房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，但中央“三條紅線”下融資收緊，房企對(duì)資金管控明顯收緊，土地購(gòu)置連續(xù)4月放緩，建安投資也趨于審慎。

??商品房銷售來看，前10月全國(guó)整體商品房銷售面積、金額均回正，但區(qū)域間分化明顯，部分城市房?jī)r(jià)同環(huán)比回落、銷售去化困難。從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，10月全國(guó)商品住宅供應(yīng)面積同比降超15%明顯下滑，因此預(yù)計(jì)后續(xù)兩月新盤貨量可能不足，房企年底銷售回款仍有一定壓力，但全年商品房銷售面積、金額增速保持為正難度不大。