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??和資金鏈出現(xiàn)危機(jī)形成強(qiáng)烈對(duì)比的，是接連兩天蛋殼公寓在美股市場(chǎng)上逆市大漲。北京時(shí)間11月19日收盤(pán)時(shí)，蛋殼公寓以4.58美元收盤(pán)，漲幅近90.83%。

??股價(jià)暴漲背后，事情很棘手。11月18日上午，一條“蛋殼公寓將被我愛(ài)我家接盤(pán)”的消息大量傳播引發(fā)人們紛紛揣測(cè)內(nèi)情。18日下午，我愛(ài)我家方面向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者回應(yīng)此事，稱“內(nèi)部沒(méi)有接到相關(guān)的通知”。并稱，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的未來(lái)發(fā)展“我們不盲目追求短期熱點(diǎn)及無(wú)質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)”。

??曾從事過(guò)二手房工作、現(xiàn)為景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的胡景暉向記者透露，接盤(pán)與否和蛋殼公寓的資產(chǎn)質(zhì)量有很大關(guān)系，此前雙方的確有接洽過(guò)，但蛋殼公寓累計(jì)虧損超60億元，我愛(ài)我家接盤(pán)可能性極低。“此前政府方面還曾協(xié)調(diào)蛋殼與建行、自如接觸，但都沒(méi)有達(dá)成協(xié)議。”

??最新的消息顯示，北京市住建委方面稱，已經(jīng)針對(duì)蛋殼公寓成立了專辦小組，希望能平穩(wěn)解決此事，后續(xù)處理方案會(huì)及時(shí)公布。

??危機(jī)事件與資本叫好

??11月份以來(lái)，蛋殼公寓在北京市場(chǎng)出現(xiàn)了大量業(yè)主、租客、供應(yīng)商集中維權(quán)事件，欠債、倒閉、跑路都纏上了蛋殼公寓。11月16日，蛋殼公寓在其微博上回應(yīng)稱：沒(méi)有破產(chǎn)，也不會(huì)跑路。

??努力一直在進(jìn)行。11月17日晚間，市場(chǎng)傳出“蛋殼公寓將被我愛(ài)我家接盤(pán)”的消息，這讓深陷資金鏈斷裂危機(jī)的蛋殼公寓股價(jià)持續(xù)逆市大漲。

??北京時(shí)間11月18日凌晨收盤(pán)時(shí)，美股三大股指全線收跌，蛋殼公寓卻逆勢(shì)漲超71.53%，盤(pán)中一度漲超90%，領(lǐng)漲中概股。當(dāng)日成交額達(dá)1.43億美元，是前一天的61倍。到北京時(shí)間11月19日收盤(pán)時(shí)，蛋殼公寓再以4.58美元收盤(pán)，漲幅近90.83%，市值達(dá)到8.36億美元。

??記者查閱股市資料發(fā)現(xiàn)，蛋殼公寓自今年1月17日上市以來(lái)，股價(jià)一路下跌，上市當(dāng)天從13.5美元的開(kāi)盤(pán)價(jià)跌到1.37美元，跌幅達(dá)89.85%。直到這一次接盤(pán)消息傳來(lái)，股價(jià)才出現(xiàn)大漲，但市值上，相比上市首日27.4億美元已經(jīng)縮水約69.4%。

??記者注意到消息中的“白衣騎士”我愛(ài)我家的股價(jià)反應(yīng)，接盤(pán)消息出來(lái)后，11月18日上午A股開(kāi)盤(pán)時(shí)，我愛(ài)我家集合競(jìng)價(jià)顯示漲停，但隨后股價(jià)一路下跌，直到向外界回應(yīng)“目前沒(méi)有接到相關(guān)的通知”后，股價(jià)開(kāi)始回升。有知情人士透露，“顯然，資本市場(chǎng)對(duì)此并不看好。”

??到11月18日收盤(pán)，我愛(ài)我家漲幅1.43%。“如果沒(méi)有接盤(pán)蛋殼的傳聞，我愛(ài)我家今天應(yīng)該還能拉一個(gè)漲停板。” 胡景暉解釋，市場(chǎng)需要消化貝殼三季報(bào)對(duì)我愛(ài)我家的間接利好，我愛(ài)我家股價(jià)本應(yīng)該繼續(xù)漲停。“不過(guò)從資本市場(chǎng)的反應(yīng)也可看出，如果我愛(ài)我家接盤(pán)蛋殼，那么蛋殼的股價(jià)或許會(huì)漲上去，但我愛(ài)我家的股價(jià)就難說(shuō)了。”

??10月26日，我愛(ài)我家披露了2020年三季度業(yè)績(jī)報(bào)告，公司第三季度實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)2.04億元，前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為2.44億元。發(fā)展勢(shì)頭良好。

??“接盤(pán)最關(guān)鍵的問(wèn)題是怎么扭虧。”一位行業(yè)人士稱，無(wú)論哪家公司接盤(pán)蛋殼，都會(huì)有一系列的后續(xù)問(wèn)題待解決，“一旦接手，顯然接盤(pán)者要直面一個(gè)‘爛攤子’，像我愛(ài)我家是上市公司，它也要對(duì)投資者負(fù)責(zé)，除非謝勇瘋了。”

??不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士稱，蛋殼公寓和我愛(ài)我家都具備一定規(guī)模，如果接盤(pán)則意味著其體量和市場(chǎng)占有率將接近甚至趕超貝殼。

??我愛(ài)我家的擴(kuò)張策略確實(shí)進(jìn)取。據(jù)其2020年三季度業(yè)績(jī)報(bào)告，截至報(bào)告期末，公司業(yè)務(wù)覆蓋國(guó)內(nèi)21個(gè)城市，門(mén)店總數(shù)近3500家，重點(diǎn)城市的市場(chǎng)占有率環(huán)比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

??對(duì)蛋殼公寓和我愛(ài)我家聯(lián)體后超越貝殼的說(shuō)法，胡景暉并不認(rèn)可。他表示，我愛(ài)我家現(xiàn)在最大的任務(wù)是怎么以平臺(tái)化運(yùn)作的方式追上貝殼。“盡管接盤(pán)蛋殼公寓后，從體量上來(lái)可以和貝殼分庭抗禮，但這樣做的意義并不大，要考慮利潤(rùn)。”

??蛋殼公寓的問(wèn)題出在現(xiàn)金流，只有注入足夠的資金才能緩解其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這還僅僅是第一步，即便接盤(pán)者帶來(lái)了資金，接下的盈利更為關(guān)鍵，目前來(lái)看，不管誰(shuí)接手，都沒(méi)有迅速扭虧為盈的方案。這對(duì)接盤(pán)者是最大的考驗(yàn)。

??盡管我愛(ài)我家方面并未承認(rèn)接盤(pán)傳聞，但誰(shuí)來(lái)接盤(pán)蛋殼公寓一直是外界揣測(cè)的熱門(mén)話題。

??胡景暉透露，早在今年6月份，北京市相關(guān)部門(mén)曾協(xié)調(diào)蛋殼與中國(guó)建設(shè)銀行方面接觸，雙方并未達(dá)成協(xié)議。隨后，蛋殼主動(dòng)找到自如，但最終依然沒(méi)有成行。“蛋殼虧損60多億元，負(fù)債規(guī)模過(guò)大，即便是幾家企業(yè)一起分食也同樣要面臨上述問(wèn)題，目前來(lái)看，也不大可能接盤(pán)。”

??11月18日下午聽(tīng)到“我愛(ài)我家接盤(pán)蛋殼事宜已有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，且進(jìn)展順利，最終敲定的可能性比較大”的消息時(shí)，胡景輝認(rèn)為“這不太可能，這沒(méi)有道理。”

??和蛋殼公寓股價(jià)持續(xù)上漲反差的是，11月19日，我愛(ài)我家股價(jià)一路下跌。截至今日收盤(pán)，跌幅達(dá)4.07%。

??我愛(ài)我家方面向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者一再?gòu)?qiáng)調(diào)，“內(nèi)部沒(méi)有接到相關(guān)的通知”“不盲目追求無(wú)質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)”。

??胡景輝表示，不排除這條消息是蛋殼方面釋放出來(lái)，“主要是為了提振股價(jià)”。

??“整個(gè)行業(yè)都非常缺錢(qián)”

??房東、租客、合作商、員工多次大規(guī)模投訴與維權(quán)，被政府部門(mén)約談、內(nèi)部高管層動(dòng)蕩、APP被工信部點(diǎn)名下架。今年年初開(kāi)始，剛在美股上市不久的蛋殼公寓就壞消息不斷，頻頻被推上輿論的風(fēng)口浪尖。

??隨著事態(tài)發(fā)展，房東要求解約追討租金、租客要求退租的情況愈演愈烈。截至11月19日，黑貓投訴平臺(tái)顯示，蛋殼公寓已有29100個(gè)投訴，位列周榜第1位，糾紛原因主要是退租不退款、租房返現(xiàn)逾期未到賬、維修工作消極處理和拖欠房東租金。

??11月16日下午，蛋殼公寓通過(guò)微博發(fā)聲，“感謝大家的關(guān)心和支持，我們沒(méi)有破產(chǎn)，也不會(huì)跑路！請(qǐng)不要信謠傳謠！”盡管蛋殼公寓方面作出正在積極進(jìn)行處理的回應(yīng)，但目前多數(shù)房東與租客仍執(zhí)意與蛋殼公寓解約，表示對(duì)其已不再信任。

??在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，所謂“受疫情影響”只是借口，“疫情僅僅是加速了蛋殼公寓的危機(jī)，其窘境早已初見(jiàn)端倪。”

??2019年10月29日，蛋殼公寓向美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）遞交招股書(shū)，預(yù)計(jì)將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。

??根據(jù)招股書(shū)，蛋殼公寓的主要收入為租金和服務(wù)費(fèi)，營(yíng)業(yè)收入方面，蛋殼公寓2017年、2018年分別為6.56億元、26.75億元；2019年前9個(gè)月為近50億元。

??盡管招股書(shū)顯示其收入水平在過(guò)去一直保持增長(zhǎng)，但“虧損”仍是無(wú)法回避的話題。招股書(shū)顯示，其2017年、2018年分別凈虧損2.72億元和13.69億元，2019年前9個(gè)月凈虧損25.16億元。與上述事件段同期，其現(xiàn)金流為-1.1億元、-11.6億元、-16.3億元，這顯然更為致命。

??對(duì)這些情況，蛋殼公寓稱由于運(yùn)營(yíng)規(guī)模處于高速增長(zhǎng)中導(dǎo)致尚未盈利，并稱平均下來(lái)，每套新增房源的成本，需要 12~20 個(gè)月后才能收回。

??“蛋殼公寓從2015年成立至今，合計(jì)募資超60億元。”有業(yè)內(nèi)人士透露，蛋殼公寓為擴(kuò)大規(guī)模，面臨巨大的成本壓力，如果不靠上市求生，剩余資金僅能維持一年運(yùn)營(yíng)。“整個(gè)行業(yè)都非常缺錢(qián)。”

??即便成功登入美股市場(chǎng)，也未能給蛋殼公寓帶來(lái)資金上的光鮮。

??6月10日，蛋殼公寓披露上市后首份財(cái)報(bào)顯示，2020年一季度，蛋殼公寓實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.4億元，同比增長(zhǎng)62.48%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-12.34億元，去年同期凈利潤(rùn)為-8.16億元，虧損面進(jìn)一步擴(kuò)大。至目前，蛋殼公寓已累計(jì)虧損63.13億元，融資所得資金消耗殆盡。

??在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這并不意外。“還是商業(yè)模式出了問(wèn)題。租金是蛋殼公寓收入的大頭，從租金收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，其利用‘租金貸’所得的預(yù)付款遠(yuǎn)高于租客直接打給他們的租金收入。”

??所謂“租金貸”，就是租客在與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽下租約的同時(shí)，與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，一般由該金融機(jī)構(gòu)一次性替租客付費(fèi)給長(zhǎng)租公寓，租客再按照預(yù)定向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款。

??這種形式曾被認(rèn)為是一項(xiàng)多贏的創(chuàng)新，但隨著行業(yè)的野蠻生長(zhǎng)，“金融+長(zhǎng)租公寓”的模式出現(xiàn)異化。“這中間存在賬期，以及沉淀資金，而且這些資金未被有效監(jiān)管。部分長(zhǎng)租公寓平臺(tái)借助租金貸業(yè)務(wù)瘋狂擴(kuò)張，并形成資金池。”一位銀行人士接受記者采訪時(shí)稱。

??招股書(shū)顯示，“租金貸”形成的預(yù)付租金收入是其流動(dòng)負(fù)債的主要構(gòu)成部分。2017年至2019年三季度，蛋殼公寓直接從租客處獲得預(yù)付款分別為1.1億元、2.8億元、7.9億元，從金融機(jī)構(gòu)處獲得的租金預(yù)付款分別是9.4億元、21.3億元、31.6億元。這意味著，在此期間，蛋殼公寓通過(guò)“租金貸”模式獲取的租金收入超過(guò)總租金收入的80%。

??同樣，招股書(shū)還披露在此期間使用租金貸的租客比例分別為91.3%、75.8%、67.9%。“使用比例的下降意味著蛋殼公寓可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。”有銀行人士分析，蛋殼公寓在無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利前，源源不斷地注入資金是其續(xù)命的關(guān)鍵，租金貸使用比例的下降，則會(huì)給蛋殼的資金循環(huán)使用帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，更何況，蛋殼從未放棄過(guò)擴(kuò)大規(guī)模。

??現(xiàn)在的蛋殼，只能苦等“白衣騎士”塵埃落定的那一刻到來(lái)。

??長(zhǎng)租公寓，路怎么走？

??多位采訪對(duì)象向記者表示，蛋殼公寓當(dāng)下所面臨的危機(jī)，不是單一事件，而是行業(yè)警示，更是許多分散式長(zhǎng)租公寓都無(wú)法避免的難題。

??盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚認(rèn)為，蛋殼公寓出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)疑讓長(zhǎng)租公寓的頭部企業(yè)都暴露了問(wèn)題。“這對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是發(fā)展到一定階段必然會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象，處于行業(yè)發(fā)展的陣痛期, 泥沙俱下的長(zhǎng)租公寓企業(yè)將會(huì)在洗牌階段中逐漸被清洗出去。”

??據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今，媒體公開(kāi)報(bào)道的陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)糾紛及跑路的長(zhǎng)租公寓企業(yè)多達(dá)107家，暴雷時(shí)間發(fā)生在今年的企業(yè)占比近四成，近七成是因?yàn)椤白饨鹳J”模式導(dǎo)致。

??“長(zhǎng)租公寓暴雷頻發(fā)，行業(yè)監(jiān)管必然會(huì)愈加嚴(yán)格。”胡景暉表示，“要先規(guī)范，后發(fā)展。不能以放松監(jiān)管、犧牲監(jiān)管為代價(jià)，去促進(jìn)新興行業(yè)發(fā)展。和買(mǎi)房一樣，資金必須監(jiān)管，而不是可以進(jìn)行資金監(jiān)管。”

??雷是長(zhǎng)租公寓暴的，麻煩也留給了地方政府。

??11月17日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》，要求住房租賃企業(yè)慎重選擇租金收取模式。

??與此同時(shí)，西安市人民政府也下發(fā)《關(guān)于印發(fā)西安市住房租賃試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知》，要求住房租賃企業(yè)應(yīng)在監(jiān)管合作銀行開(kāi)立西安市唯一的企業(yè)住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，分賬核算專款專用，避免惡意克扣押金、隨意挪用租金行為。嚴(yán)厲查處未經(jīng)金融監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的機(jī)構(gòu)開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。西安還要求，在土地“招拍掛”時(shí)，設(shè)置“建成后的住宅租賃經(jīng)營(yíng)期不低于十年”的條件，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)不得以租代售，經(jīng)營(yíng)期滿后方可上市銷(xiāo)售。

??9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，監(jiān)管措施多達(dá)60余條，將長(zhǎng)租公寓“高收低租”“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為納入監(jiān)管。

??截至目前，杭州、深圳、成都等城市也已先后發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管通知，要求建立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。

??就長(zhǎng)租公寓行業(yè)的局面而觀，蛋殼公寓不是第一個(gè)，也不會(huì)是最后一個(gè)風(fēng)光過(guò)后遭難的平臺(tái)公司。它們的遭遇除了給地方政府帶來(lái)棘手難解的問(wèn)題，還給一二線城市里廣大的房東和租客帶來(lái)了深重打擊。11月19日，一位蛋殼公寓的房東在網(wǎng)絡(luò)上寫(xiě)：我是把房子租給蛋殼的天津業(yè)主，天津蛋殼已經(jīng)拖欠我10月份的房租超過(guò)15個(gè)工作日，按合同約定我可以單方面解除合同了。不過(guò)保險(xiǎn)起見(jiàn)，剛剛我花了3個(gè)多小時(shí)收集齊了證據(jù)，寫(xiě)了一份民事起訴狀，準(zhǔn)備過(guò)兩天去法院起訴蛋殼，解除合同并索賠。同時(shí)趕緊通知我房子里面的租客，抓緊找新房。