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??11月30日，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)，鮮少露面的中梁控股執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁李和栗坐在前排右側(cè)，記著一些觀點(diǎn)、建議。在這個(gè)特殊的年份，這些趨勢(shì)、判斷很重要。

??這幾年，中梁控股發(fā)展迅速，數(shù)據(jù)顯示：2016-2018年3年間，其業(yè)績(jī)規(guī)模實(shí)現(xiàn)三級(jí)跳，以131%復(fù)合增長(zhǎng)率由百億規(guī)模一躍成為千億房企，在那個(gè)突進(jìn)的市場(chǎng)時(shí)期走出了一條完美增長(zhǎng)曲線，市場(chǎng)側(cè)目不斷。

??一時(shí)間，“激進(jìn)派”“高杠桿”“高周轉(zhuǎn)”“黑馬”“小碧桂園”等標(biāo)簽也砸向了這家來(lái)自溫州的企業(yè)。

??面對(duì)外界質(zhì)疑，中梁控股當(dāng)年并未回應(yīng)。

??“實(shí)際上增長(zhǎng)這么快并不是使用了‘高杠桿’或‘高負(fù)債’運(yùn)轉(zhuǎn)，主要是抓住了那一輪增長(zhǎng)牛市，將市場(chǎng)紅利吃透，天時(shí)好。”李和栗在接受采訪時(shí)說(shuō)。

??2016年，火熱的市場(chǎng)引發(fā)新一輪宏觀調(diào)控，主要一二線城市因?qū)嵤耙虺鞘┎摺保瑯鞘性俅瓮＞彙１藭r(shí)，處于去庫(kù)存階段的三四線城市迎來(lái)機(jī)會(huì)，以及棚改助力，在三四線城市跑馬圈地的中梁地產(chǎn)牢牢抓住了這一波機(jī)會(huì)。

??“再加上適時(shí)的跟投機(jī)制、開放的股權(quán)合作以及小項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)，都為我們從百億到千億規(guī)模奠定了基礎(chǔ)。”李和栗說(shuō)。

??2018年強(qiáng)調(diào)回歸二線城市，以及2019年7月16日中梁控股（02772.HK）在香港聯(lián)交所成功上市，“千億規(guī)模+上市”因素，偏激進(jìn)戰(zhàn)略開始被調(diào)整：從規(guī)模增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量、利潤(rùn)穩(wěn)定上來(lái)。特別是進(jìn)入2020年年底，在“三道紅線”金融監(jiān)管新規(guī)下中梁控股即將迎來(lái)“二五規(guī)劃”，內(nèi)部大刀闊斧的改革也在著手推進(jìn)。

??“現(xiàn)在在調(diào)組織、機(jī)制、產(chǎn)品、管控，目的是使組織更穩(wěn)健。”中梁控股執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁陳紅亮表示。

??經(jīng)過(guò)前后調(diào)整，中梁控股投資端已經(jīng)發(fā)生變化：新增投資90%投在了二線、強(qiáng)三線城市；學(xué)習(xí)華為做強(qiáng)產(chǎn)品力；凈負(fù)債率保持健康水平，加權(quán)融資成本下降至9%以下；組織變強(qiáng)。

??不過(guò)，調(diào)整中的中梁控股仍面臨來(lái)自自身問(wèn)題的挑戰(zhàn)，部分項(xiàng)目交付導(dǎo)致的維權(quán)事件最近被媒體關(guān)注，“這是我們的短板，對(duì)于類似問(wèn)題我們是不回避的，也在三四線城市著手處理類似問(wèn)題，包括通過(guò)嚴(yán)管控、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等方式解決這些問(wèn)題。”陳紅亮表示。

??對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)，中梁控股認(rèn)為仍有空間，“三道紅線”新規(guī)實(shí)施也將推進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。“這是好事情，以前行業(yè)大起大落我們是很難受的，睡不著覺(jué)；現(xiàn)在我們內(nèi)部講法叫‘睡得著覺(jué)’，沒(méi)有什么太大壓力，心態(tài)也很平和。”李和栗說(shuō)。

??“飛輪效應(yīng)”下，中梁控股正以組織變強(qiáng)而變強(qiáng)。

??“‘天時(shí)’是我們發(fā)展的一個(gè)最大基礎(chǔ)”

??從2016年進(jìn)入上海到2019年，中梁控股規(guī)模增長(zhǎng)了10倍，外部很難理解其業(yè)務(wù)增長(zhǎng)邏輯？也經(jīng)常被質(zhì)疑“放了太多杠桿以及通過(guò)高負(fù)債運(yùn)作”。

??“中梁控股最大發(fā)展紅利是踏準(zhǔn)了時(shí)機(jī)。”李和栗回應(yīng)道。

??2014年，隨著經(jīng)濟(jì)下行，全國(guó)樓市進(jìn)入新一輪下行通道：一二線城市房?jī)r(jià)一蹶不振，杭州等地甚至出現(xiàn)退房潮，三四線城市更是飽受庫(kù)存高企之累，高峰時(shí)期這些三四線城市去化周期高達(dá)25個(gè)月。

??2014年7月后，隨著中央下半年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，中央救市拉開帷幕；隨后，救市大禮包不斷祭出，9月30日“央四條”出臺(tái)、10月底國(guó)務(wù)院明確發(fā)聲支持住房消費(fèi)、11月央行大幅度降息等，一系列措施為樓市回暖鋪平了道路。從中原研究部當(dāng)年監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)年四季度樓市成交量一手樓市罕見呈現(xiàn)三連增，10月高環(huán)比增幅高達(dá)45%；二手樓市在11月、12月也是放量增長(zhǎng)，成交量環(huán)比增幅高達(dá)50%。

??進(jìn)入2015年，在股市表現(xiàn)不佳、樓市疲軟的背景下，央行年內(nèi)又連續(xù)5次降息，利好樓市政策不斷。

??“2014年救市政策出來(lái)后，董事長(zhǎng)楊劍就意識(shí)到這一波牛市來(lái)了，甚至要比2013年還要大，會(huì)和2010年市場(chǎng)容量差不多。”談起當(dāng)年的市場(chǎng)局面李和栗說(shuō)，但回過(guò)頭來(lái)看，這一波牛市甚至比2010年規(guī)模更大。

??對(duì)于2014年的發(fā)展，楊劍在內(nèi)部提出了幾個(gè)要求：政策要打開、機(jī)制要打開、組織要打開、資金要打開、土地要打開，全力抓住這一波牛市。

??當(dāng)時(shí)，中梁控股還是一家小企業(yè)，規(guī)模不大，沒(méi)有資金和人。在這一情況下他們提出了學(xué)習(xí)“碧桂園”、力拓三四線城市的戰(zhàn)略。

??中梁控股的判斷最終在市場(chǎng)中得到了印證。到了2016年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)迎來(lái)了超乎想象的發(fā)展。官方數(shù)據(jù)顯示，75家房地產(chǎn)上市公司2016年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告顯示凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)約41%，是規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)速度的6.6倍。其中，僅前十大房地產(chǎn)商銷售額就達(dá)到1萬(wàn)億元，相比2014年同期翻了一倍。

??2016年春節(jié)前后，國(guó)內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高燒模式，開發(fā)商及房東坐地漲價(jià)現(xiàn)象屢見不鮮，彼時(shí)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩個(gè)主要特點(diǎn)：一是兩極分化，一二線城市量?jī)r(jià)齊升；二是三四線城市“去庫(kù)存”壓力仍然巨大。

??火熱的市場(chǎng)引發(fā)2016年又一輪調(diào)控。2016年全國(guó)兩會(huì)期間，《政府工作報(bào)告》提出了“因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”調(diào)控方向。

??隨后，“因城施策”在主要一二線性城市實(shí)施，在當(dāng)時(shí)被譽(yù)為房?jī)r(jià)“四小龍”的蘇州、廈門、南京、合肥，以及杭州、武漢等城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策，二套房首付比例提至80%。

??一時(shí)間，一二線城市樓市收緊。

??“2016年10月‘因城施策’調(diào)控政策出來(lái)后，我們當(dāng)時(shí)開了3天會(huì)，對(duì)政策、市場(chǎng)進(jìn)行了全面研究，認(rèn)為‘因城施策’利好我們的發(fā)展，原因是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上資金量很大，二線城市關(guān)掉后，資金將會(huì)流向三四線城市，因此我們堅(jiān)定不移地布局三四線城市，在其他企業(yè)處在疑惑時(shí)我們還加大了力度。”李和栗說(shuō)。

??他繼續(xù)表示，包括當(dāng)年棚改力度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)想象。2015年到2017年，棚改改造1800萬(wàn)套目標(biāo)出來(lái)后，三四線城市大刀闊斧進(jìn)入了棚改階段，這一趨勢(shì)一直延續(xù)到2018年三四季度。

??各種政策疊加，三四線城市迎了一波大機(jī)遇。海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超此前統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2016年開始三四線以下小城市房?jī)r(jià)年均漲幅達(dá)到了15%以上。2017年，隨著部分一二線城市開始調(diào)整，三四線城市成為中國(guó)樓市當(dāng)之無(wú)愧主角。這一年，長(zhǎng)期掛在漲幅榜首的是以蚌埠為代表的三四線城市。

??彼時(shí)，中梁控股不僅主要在浙江地級(jí)市拓展，還進(jìn)入徐州、蕪湖、贛州等地；在三四線城市，其2016年耗資246億元拿下了68塊土地；2017年，僅4月和5月又以50多億元在江蘇和浙江兩省拿下12宗土地，同時(shí)進(jìn)一步向內(nèi)陸擴(kuò)張，進(jìn)入豪州、景德鎮(zhèn)、九江等地。2018年伊始，中梁控股又陸續(xù)在湖北、山西、甘肅、廣東、貴州、內(nèi)蒙古等地布局。

??三四線城市紅利中，2016年中梁控股便將190億元銷售額收入囊中；2017年銷售業(yè)績(jī)更是逆市飄紅，全年銷售額649億元，在500億元以上規(guī)模房企中同比增幅第一。

??“其實(shí)，當(dāng)時(shí)感受到的牛市是3年多，沒(méi)想到牛市延續(xù)這么長(zhǎng)時(shí)間，本來(lái)計(jì)劃2017年在三四線城市布局保守些，但發(fā)現(xiàn)仍有增長(zhǎng)空間，一直延續(xù)到了2018年。”李和栗說(shuō)，“‘天時(shí)’是我們發(fā)展的一個(gè)最大基礎(chǔ)。”

??頭部企業(yè)、標(biāo)桿企業(yè)在2015年至2017年為什么沒(méi)有下沉到三四線城市，中梁控股卻在堅(jiān)守？

??“下沉到三四線城市是需要企業(yè)具備較強(qiáng)的內(nèi)功，做慣了一二線城市的企業(yè)到三四線城市是不適應(yīng)的，我們從2012年開始就在三四線城市布局，對(duì)于三四線城市研究、理解及匹配的打法是非常有競(jìng)爭(zhēng)力的。”李和栗說(shuō)，一些標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)入到三四線城市在產(chǎn)品力、組織架構(gòu)、成本控制能力、營(yíng)銷打法等方面都有短板，很多企業(yè)也進(jìn)去過(guò)但發(fā)展并不理想。

??較少的競(jìng)爭(zhēng)也使中梁控股掌握住了機(jī)會(huì)。

??為了匹配三四線城市打法以及搶占先機(jī)，在組織機(jī)制方面，中梁控股進(jìn)行了充分授權(quán)以解放生產(chǎn)力，跟投、快周轉(zhuǎn)也同步推出。在快周轉(zhuǎn)方面，中梁控股強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目小體量和資金周轉(zhuǎn)效率，要求房子銷售要快，2018年以前其首開去化率達(dá)90%以上。

??體量上，中梁控股項(xiàng)目平均在13萬(wàn)平方米左右，這保證了開發(fā)速度。“體量小進(jìn)入市場(chǎng)也相對(duì)容易；如果出現(xiàn)判斷失誤決策也快，降價(jià)也能走掉。”中梁地產(chǎn)財(cái)務(wù)副總裁吳淵說(shuō)，通過(guò)體量控制為公司快周轉(zhuǎn)墊定了基礎(chǔ)。

??在股權(quán)合作方面，中梁控股堅(jiān)持只要能夠吸引合作方的都要做股權(quán)合作，這一策略為它吸引了一批財(cái)務(wù)投資者和合作者。

??“外部合作方不僅提供了資金支撐，也從它們的視角幫助中梁控股把控住了風(fēng)險(xiǎn)和品質(zhì)，當(dāng)然它們也分享了中梁地產(chǎn)發(fā)展紅利。”吳淵說(shuō)，當(dāng)年，也因?yàn)槲覀兊陌l(fā)展主要依賴快速周轉(zhuǎn)和股權(quán)合作，主要通過(guò)經(jīng)營(yíng)杠桿和股權(quán)杠桿，對(duì)于來(lái)自市場(chǎng)的沖擊我們是不怕的。

??2015至2018年間，因?yàn)楦稒C(jī)制，中梁控股員工也充分享受到了市場(chǎng)、企業(yè)發(fā)展紅利，人人爭(zhēng)相上臺(tái)，躍躍欲試。

??除了上述機(jī)制，中梁控股在風(fēng)險(xiǎn)把控上則“慎之又慎”。

??“2015年，董事長(zhǎng)在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中提出了‘造鐘’模式，強(qiáng)調(diào)做樣本做制度，不要過(guò)于依靠個(gè)人思維，主要依靠體系、標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展，以避免少犯錯(cuò)誤。”李和栗說(shuō)。

??以投資拿地為例，中梁控股不僅制定了詳細(xì)指引、標(biāo)準(zhǔn)、流程，并且每個(gè)項(xiàng)目都要經(jīng)過(guò)戰(zhàn)略漏斗、市場(chǎng)漏斗、財(cái)務(wù)漏斗嚴(yán)密篩選才能確定。2017年、2018年，它們每年可以研究上萬(wàn)塊土地，高峰時(shí)投資部員工有上千人，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)中選優(yōu)，少犯錯(cuò)誤。“這也是組織治理非常重要的部分，標(biāo)準(zhǔn)化與系統(tǒng)化的管理，通過(guò)人海戰(zhàn)術(shù)以及標(biāo)準(zhǔn)化模板、制度，像‘漏斗’一樣為企業(yè)找到了很多優(yōu)質(zhì)地塊。”李和栗說(shuō)。

??上述策略了保證了中梁控股快速而穩(wěn)健發(fā)展，以及規(guī)模的到來(lái)。

??“科學(xué)家?guī)贰?/strong>

??2018年，常年在三四線城市拓展的中梁控股突然對(duì)外喊出了“提高城市能級(jí)，回歸二三線城市”口號(hào)，風(fēng)言再起。

??對(duì)于當(dāng)年轉(zhuǎn)變，李和栗表示，主要是在2018年清醒地看到了來(lái)自三四線城市樓市紅利透支跡象，以及人口向外流動(dòng)之下造成的一些發(fā)展瓶頸。

??“當(dāng)時(shí)‘回歸二線城市發(fā)展’目標(biāo)非常堅(jiān)決，但因受盤子大及投資周期影響，2018年有150個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)轉(zhuǎn)，因此轉(zhuǎn)向二線城市發(fā)展的計(jì)劃直到2019年才有了清晰結(jié)果。”李和栗說(shuō)。

??2019年7月，中梁控股迎來(lái)關(guān)鍵期，成功登陸港交所。上市后，中梁控股定位新戰(zhàn)略：從規(guī)模增長(zhǎng)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量、利潤(rùn)上來(lái)。

??“重點(diǎn)要調(diào)整投資布局，從三四線城市抽身出來(lái)。”李和栗說(shuō)。

??轉(zhuǎn)化與抽身下，經(jīng)過(guò)兩年調(diào)整中梁控股目前在二三線城市投資布局占比達(dá)90%，已進(jìn)入杭州、成都、長(zhǎng)沙、杭州、蘇州等20多個(gè)二線城市；四五線城市占比下調(diào)至10%。

??除了投資布局調(diào)整外，進(jìn)入新時(shí)期的中梁控股在做什么？陳紅亮回應(yīng)：“練內(nèi)功”，以及繼續(xù)調(diào)整組織架構(gòu)，主要涉及管理優(yōu)化、組織優(yōu)化、機(jī)制調(diào)整，以使企業(yè)深耕化發(fā)展。

??管理上，在快速增長(zhǎng)期中梁控股強(qiáng)調(diào)“管頭管尾、中間不管”模式，這放出了規(guī)模與活力，以及規(guī)模的快速增長(zhǎng)。

??進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期后，中梁控股發(fā)現(xiàn)“光放不行”，中間還需要強(qiáng)監(jiān)管強(qiáng)支持，開始從“兩強(qiáng)”變“五強(qiáng)”，即在原來(lái)強(qiáng)管頭、強(qiáng)管尾基礎(chǔ)上，在中間環(huán)節(jié)增加強(qiáng)過(guò)問(wèn)、強(qiáng)支持、強(qiáng)檢查，將管理網(wǎng)格打細(xì)。

??“主要是將經(jīng)濟(jì)權(quán)上收，此前在一些區(qū)域發(fā)生過(guò)舞弊、腐敗事件，如集采工作以前是放在區(qū)域公司，總包工程一線也可以自行處理，效率提高了但問(wèn)題也較多，目前是將集采工作收到總部或區(qū)域集團(tuán)公司。但經(jīng)營(yíng)權(quán)下放，該決策就決策。”陳紅亮表示，檢查也在增加，集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人每周每月都會(huì)到區(qū)域集團(tuán)進(jìn)行檢查，以幫助、支持區(qū)域集團(tuán)管理工作。

??組織上，主要以優(yōu)化區(qū)域公司為主。來(lái)自中梁控股相關(guān)信息顯示，2018年，中梁控股旗下設(shè)有12個(gè)區(qū)域集團(tuán)公司、70多家子公司，到2019年7月份，已將12個(gè)大區(qū)變?yōu)榱?個(gè)大區(qū)；2020年進(jìn)一步優(yōu)化，變?yōu)?個(gè)區(qū)域集團(tuán)+1個(gè)特區(qū)（粵港奧大灣區(qū)），以及50多個(gè)區(qū)域公司。

??“每個(gè)大區(qū)布局2-3個(gè)省，下面布局七八個(gè)區(qū)域公司，優(yōu)化發(fā)展。”陳紅亮表示，整體呈現(xiàn)情況是規(guī)模在增長(zhǎng)，但組織數(shù)量在減少，深耕意識(shí)在增強(qiáng)。

??為了激勵(lì)發(fā)展，中梁控股并未放棄跟投機(jī)制，但在跟投方面進(jìn)行了幾輪調(diào)整：一是跟投范圍縮小，此前是強(qiáng)制跟投、全員跟投，現(xiàn)在調(diào)整為與風(fēng)控相關(guān)人員進(jìn)行跟投，如區(qū)域公司班子成員、投資高管、營(yíng)銷高管、項(xiàng)目總等強(qiáng)關(guān)聯(lián)崗位進(jìn)行跟投，其他如成本、人力、采購(gòu)等部門不進(jìn)行跟投；二是跟投比例下降，以降低杠桿和風(fēng)險(xiǎn)。

??“市場(chǎng)上行期跟投是好機(jī)制，可以激發(fā)員工拓展市場(chǎng)，也能獲得一定收益；市場(chǎng)進(jìn)入下行期，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被成倍放大，為順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)以及員工規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)心里，做了此次調(diào)整。”陳紅亮說(shuō)。

??中梁控股也在持續(xù)推進(jìn)“成就共享”機(jī)制，在市場(chǎng)下行期及周轉(zhuǎn)速度緩慢后，加大了對(duì)專項(xiàng)激勵(lì)獎(jiǎng)如回款獎(jiǎng)、交付獎(jiǎng)等獎(jiǎng)勵(lì)，以起到一定激勵(lì)作用。“將激勵(lì)機(jī)制網(wǎng)格打小、風(fēng)險(xiǎn)降低，又可以保持企業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)力。”陳紅亮說(shuō)。

??對(duì)于為什么沒(méi)有放棄跟投機(jī)制這一問(wèn)題，陳紅亮表示，中梁控股是一家有充分授權(quán)的公司，如果沒(méi)有跟投，在關(guān)鍵崗位有掌控權(quán)或者對(duì)拿地起關(guān)鍵作用的高管會(huì)出現(xiàn)亂拿地現(xiàn)象，風(fēng)險(xiǎn)投資太大。

??“到目前為止，我們對(duì)于投資拿地的要求是較高的，我們的口號(hào)是‘科學(xué)家?guī)贰瑸槭裁磪^(qū)域公司在投資方面基本上不會(huì)欺騙總部，原因就是跟投機(jī)制，先將是否能起到激勵(lì)作用放在一邊，這一機(jī)制至少在目前這個(gè)階段能夠在投資上把控住風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)在明明知道土地不賺錢的情況下還會(huì)堅(jiān)定去拿；其次才是激勵(lì)效果。”陳紅亮說(shuō)。

??產(chǎn)品上，中梁控股在今年10月發(fā)布了4.0產(chǎn)品體系，以“9+N社區(qū)美好模塊”為樣本完成了113個(gè)專項(xiàng)提升，囊括了上千個(gè)點(diǎn)。目前，4.0產(chǎn)品已在天津、成都、青島、常州等城市先行落地，未來(lái)還將在全國(guó)范圍內(nèi)推行。

??“市場(chǎng)上行期，我們的機(jī)制是有利于開拓布局；市場(chǎng)下行期，不可能違背人心或妖魔化組織機(jī)制，現(xiàn)在是順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)的調(diào)整，也不會(huì)讓員工去冒風(fēng)險(xiǎn)。組織機(jī)制更多是正向激勵(lì)為主兼顧責(zé)任心，更好促進(jìn)企業(yè)深耕，以及轉(zhuǎn)向新的模式。現(xiàn)在，我們的機(jī)制已經(jīng)非常完善，基本上該調(diào)的都調(diào)完了。”李和栗表示。

??三年時(shí)間步入“綠檔”水平

??機(jī)制之外是融資。

??今年8月，央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，出臺(tái)實(shí)施房企融資“三道紅線”新規(guī)。中梁控股是參與企業(yè)之一。

??“三道紅線”具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%、凈負(fù)債率不大于100%、現(xiàn)金短債比不小于1。

??“上市后及‘三道紅線’新規(guī)下，我們的財(cái)務(wù)運(yùn)作越來(lái)越穩(wěn)健、健康。”吳淵表示，在有息負(fù)債方面，中梁控股已是一名優(yōu)秀生，在TOP50強(qiáng)中也處于較低水平。這也能反映出過(guò)去的發(fā)展是通過(guò)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)的，不是高負(fù)債，包括凈資產(chǎn)收益率、現(xiàn)金短債比均較為優(yōu)異。

??目前，在“三道紅線”新規(guī)中，中梁控股三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)處于“紅檔”“橙檔”“黃檔”“綠檔”中“黃檔”位置，“綠檔”梯隊(duì)以央企國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)為主；“黃檔”以萬(wàn)科、碧桂園、新城等企業(yè)為主。

??從負(fù)債情況來(lái)看，據(jù)中梁控股2020年半年報(bào)，截至6月30日，其凈負(fù)債比率為69.9%。另?yè)?jù)UBS報(bào)告，截至2019年12月31日，中梁控股現(xiàn)金短債比為1.23。不過(guò)，該公司踩中了剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%這道紅線。

??上市后，中梁控股也在進(jìn)行著一輪新的融資策略調(diào)整，應(yīng)對(duì)發(fā)展和監(jiān)管要求。

??一是境外資本市場(chǎng)融資打開。經(jīng)過(guò)幾輪發(fā)展，中梁控股融資成本在逐漸下降，最近一筆美元債成本已降至8.75%，不斷用低息債置換高息債。

??“監(jiān)管層也希望房企優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，主要是在融資品種方面，整體來(lái)說(shuō)直接融資方式較好，融資期限長(zhǎng)、成本低；還有就是來(lái)自金融機(jī)構(gòu)和銀行的信貸，也相對(duì)穩(wěn)定；之后才是信托。”吳淵表示，經(jīng)過(guò)一年多運(yùn)營(yíng)，我們正積極向往前兩個(gè)賽道周轉(zhuǎn)。

??二是提升與銀行的“總對(duì)總”合作。

??“隨著影響力和評(píng)級(jí)提升，中梁控股在開發(fā)貸融資占比方面不斷提升，2020年開發(fā)貸占比已達(dá)70%，使企業(yè)整體融資結(jié)構(gòu)有了一輪新優(yōu)化；融資成本也降至9%以下。”吳淵說(shuō)，今年年底，經(jīng)過(guò)各項(xiàng)指標(biāo)調(diào)整后，我們的財(cái)務(wù)指標(biāo)將會(huì)更加健康，在3年時(shí)間進(jìn)一步通過(guò)利潤(rùn)提升、優(yōu)化權(quán)益將指標(biāo)降到“綠檔”水平。

??他繼續(xù)表示，房子本身既具有居住屬性又具有金融屬性，如果投資屬性較強(qiáng)金融屬性就會(huì)被放大，引發(fā)杠桿全面提高，包括居民杠桿、企業(yè)杠桿。現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)意識(shí)到這方面問(wèn)題，“三道紅線”新規(guī)出來(lái)目的就是控制房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)增長(zhǎng)速度、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，同時(shí)也給予了企業(yè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)的時(shí)間和空間。

??閉合能力與經(jīng)營(yíng)思維

??進(jìn)入2020年，中梁控股將重心放在了關(guān)注客戶、產(chǎn)品維度等方面，進(jìn)行深耕發(fā)展。

??“‘產(chǎn)品力’將是未來(lái)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵點(diǎn)，2020年重新回歸的過(guò)程主要工作是面向客戶將產(chǎn)品做好。”李和栗說(shuō)，現(xiàn)在我們也有一個(gè)新行動(dòng)，針對(duì)2021年交付項(xiàng)目在產(chǎn)品配置方面進(jìn)行全面提升。

??在產(chǎn)品方面，中梁控股未來(lái)主要打造兩種產(chǎn)品：一是標(biāo)桿產(chǎn)品；二是高性價(jià)產(chǎn)品，對(duì)標(biāo)豐田，在三四線城市推出超出市場(chǎng)預(yù)期的產(chǎn)品。

??同時(shí)，李和栗強(qiáng)調(diào)企業(yè)也要有閉合能力，不斷標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)化合作伙伴，將管理網(wǎng)格精細(xì)化。“蘋果之所以能控制好產(chǎn)品、成本一個(gè)主要原因是它們有較好的合作伙伴，包括車企，中梁控股必須要有好的戰(zhàn)略方并不斷優(yōu)化，不斷提升我們的閉合能力。”

??同時(shí)，他認(rèn)為，在行業(yè)呈現(xiàn)高頻窄幅波動(dòng)情況下，企業(yè)能否發(fā)展也取決于其管理能力與運(yùn)營(yíng)效率，這都將倒逼企業(yè)提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)化。

??對(duì)于未來(lái)，中梁控股已開始研究新的模型，在思維、能力、治理三個(gè)方面將重心放在“思維”上，并在內(nèi)部提出“發(fā)展長(zhǎng)期思維”模式：要求站在未來(lái)發(fā)展看現(xiàn)在企業(yè)的組織與機(jī)制；要求具有客戶思維，站在客戶角度看企業(yè)發(fā)展；要求企業(yè)與員工、客戶利益要達(dá)到高度一致。

??“我們經(jīng)常研究?jī)?yōu)秀企業(yè)，也在學(xué)習(xí)華為，包括亞馬遜；華為是以‘客戶為中心’發(fā)展的，它們都是世界上最懂客戶的企業(yè)，這些信念已深入企業(yè)肌里，并通過(guò)體系、行動(dòng)內(nèi)化掉了。中梁控股也在強(qiáng)調(diào)以客戶為中心，這也絕不是一句口號(hào)或是僅僅掛在墻下，一定要付諸行動(dòng)的。”李和栗說(shuō)，我們現(xiàn)在在體系建設(shè)、考核制度、激勵(lì)引導(dǎo)、管理指引等方面都要求向客戶思維、經(jīng)營(yíng)思維轉(zhuǎn)化。

??什么是經(jīng)營(yíng)思維？

??李和栗表示，都說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)要回歸制造業(yè)，但房企與制造業(yè)存在較大差距。制造業(yè)是以“分”為單位計(jì)算其成本，能省1毛錢最好；房地產(chǎn)行業(yè)仍在以“百萬(wàn)”計(jì)算成本，過(guò)于粗放，管理網(wǎng)格仍沒(méi)有打細(xì)。中梁控股內(nèi)部也在逐步將管理網(wǎng)格精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，但道路仍很慢長(zhǎng)，現(xiàn)在仍需要各級(jí)組織要具有經(jīng)營(yíng)思維。

??李和栗舉例說(shuō)，現(xiàn)在很多四五線城市地方企業(yè)經(jīng)營(yíng)得很好，一個(gè)關(guān)鍵原因是老板自己管理項(xiàng)目，從拿地到定位、成本控制、營(yíng)銷等方面，管理得非常清晰，非常值得學(xué)習(xí)。

??“在大的管控逐步細(xì)化的同時(shí)我們也在引導(dǎo)各級(jí)組織要具有經(jīng)營(yíng)思維，區(qū)域公司要對(duì)標(biāo)市縣企業(yè)；大區(qū)公司要找省域企業(yè)學(xué)習(xí)，同時(shí)做好產(chǎn)品力和體系，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)質(zhì)的發(fā)展。”李和栗說(shuō)。

??對(duì)于行業(yè)未來(lái)，中梁控股抱有大期待。

??“我們內(nèi)部在兩年前就提出了學(xué)習(xí)股市‘箱體理論’。箱子的底是量的底，是有需求存在的，政策也是需要量的。從現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看均是調(diào)整價(jià)格的，不是控制量的，量多了沒(méi)有關(guān)系；包括城市化發(fā)展等因素，樓市需求的底是可以兜得住的。頂就是價(jià)格，不要太高，高了會(huì)形成風(fēng)險(xiǎn)和泡沫，控制價(jià)格是好事情。”李和栗說(shuō)，經(jīng)過(guò)調(diào)整，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在箱體里震蕩發(fā)展，對(duì)于企業(yè)、行業(yè)都是好事情，可以使企業(yè)練好內(nèi)功穩(wěn)健發(fā)展，也不能再大起大落了。

??截至2020年11月份，中梁控股已實(shí)現(xiàn)銷售金額1487億元，實(shí)現(xiàn)投資600億元；全年有望實(shí)現(xiàn)1680億元目標(biāo)。