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??上海易居房地產研究院12月31日發(fā)布《2020年12月40城土地市場報告》，該報告顯示:

??2020年40城地市量價齊升，溢價率小幅下降，地市整體平穩(wěn)。從土地成交面積看，2020年二季度以來，隨著疫情后貨幣寬松，部分城市樓市地市火熱，下半年熱點城市調控雖有收緊，全年40城土地成交建筑面積仍增長8%，創(chuàng)2015年以來新高。從土地成交價格看，2020年二季度部分城市土地市場較熱，地價上漲較快，下半年隨著熱點城市調控升級，以及“三道紅線”監(jiān)管新政的試點出臺，地市逐漸降溫，全年地價同比上漲8%。從溢價率來看，2020年一季度，土地溢價率維持在10%左右的歷史低位水平；二季度部分城市土拍火熱，溢價率逐步上升；三季度以來多個熱點城市政策收緊，溢價率不再上升；四季度以來溢價率持續(xù)下降。

??易居研究院研究員沈昕表示:2020年一線城市和三線城市土地市場量價齊升，未明顯過熱；二線城市量價微升，表現偏弱。2020年，一線城市土地成交建筑面積同比大幅增長31%，成交均價同比上漲9.6%，今年一線城市雖然成交面積增幅較大，但地價漲幅未明顯偏高，整體地市并未過熱。二線城市土地成交建筑面積繼續(xù)同比小幅增長3.2%，漲幅進一步收窄，成交均價同比小漲1.3%，地市表現偏弱。三線城市地市繼續(xù)升溫，全年土地成交建筑面積同比增長16%，成交均價同比上漲19%，量價齊升，疫情后部分城市限地價競配建等政策開始放松，加之貨幣寬松導致，量價漲幅均未超過20%，未明顯過熱。

??報告主要內容如下：

??一、40城整體: 2020年量價齊升、溢價率小幅下降

??1、土地成交建筑面積：2020年同比增長8%

??2020年12月，40個典型城市土地成交建筑面積9864萬平方米，環(huán)比增長108%；同比小幅增長4%。

??2020年全年，40個典型城市年初累計土地成交建筑面積62496萬平方米，同比增長8%。回顧歷史，年初累計土地成交建筑面積同比增幅于2018年6月開始持續(xù)回落，2019年2月轉負，隨后漲幅震蕩收窄至0軸附近。2020年1-2月后，增速雖為負值但持續(xù)收窄，7月開始轉正并持續(xù)提高，11月以來增速小幅回落。

??年度走勢來看，2011年在“限購、限貸”等政策影響下，40城土地市場降溫。2012年40城土地市場開始回暖。2013年再度繁榮。2014年40城土地成交建筑面積大幅下滑。2015年繼續(xù)大幅下滑。2016年跌幅收窄，開始回溫。隨著三四線城市和部分熱點二線城市房屋銷售的持續(xù)火熱，2017年40城土地成交建筑面積出現較大幅度的增長。2018年上半年，三四線城市和部分二線城市房屋銷售持續(xù)火熱，開發(fā)商拿地熱情高漲，下半年土地市場有所降溫，底價成交和流拍現象也逐漸增多。2019年上半年部分城市出現小陽春，地市成交火熱，但下半年政策收緊后市場明顯降溫，全年土地成交面積微增。2020年二季度以來，隨著疫情后貨幣寬松，部分城市樓市地市火熱，下半年熱點城市調控雖有收緊，全年40城土地成交建筑面積仍增長8%，創(chuàng)2015年以來新高。

??2、土地出讓金收入：2020年同比增長17%

??12月，40個典型城市土地出讓金收入為4301億元，環(huán)比大幅增長80%，同比小幅增長1.3%。

??2020年全年，40個典型城市土地出讓金累計收入33449億元,同比增長17%。2019年下半年，年初累計同比增速一直穩(wěn)定在15%左右的水平。受疫情影響，2020年一季度明顯下行；疫情受控后，4月開始同比轉正，三季度以來同比增速穩(wěn)定在15%-20%區(qū)間。

??分城市來看，2020年全年，40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、廣州、杭州、北京和寧波，其土地出讓金總額分別為2739、2465、2275、1912和1707億元。排名靠前的城市中，除一線城市外，主要為長三角和大灣區(qū)的核心城市，以及部分中西部省會城市。

??3、土地出讓均價：2020年同比上漲8%

??12月，40個典型城市移動平均土地成交均價為4941元/平方米，環(huán)比下跌8.5%，同比上漲4.2%。

??年度走勢來看，2011年和2012年，在國家樓市調控背景下，市場轉冷，土地成交均價下跌。2013年，部分城市樓市持續(xù)升溫，開發(fā)商拿地熱情高漲，導致成交均價大幅反彈。2014年，土地成交均價繼續(xù)小幅上漲。2015年，一線城市和部分二線城市成交回暖，土地成交均價也出現較大幅度的上漲。2016年，由于一線及部分熱點二線城市市場火爆，地王數量史無前例之多，面粉貴過面包的地塊數量很多，導致地價大幅上漲。2016 年下半年，部分熱點城市相繼出臺相應的土地市場政策，控制地價增長，2017年40城土地成交均價同比漲幅有所回落。2018年，尤其是下半年，多地土地流拍頻現，低溢價甚至底價成交成為常態(tài)，地價創(chuàng)2011年以來最大跌幅。2019年，上半年部分城市土地市場較熱，地價上漲較快，下半年地市降溫，全年地價同比上漲16%。2020年，二季度部分城市土地市場較熱，地價上漲較快，下半年隨著熱點城市調控升級，以及“三道紅線”監(jiān)管新政的試點出臺，地市逐漸降溫，全年地價同比上漲8%。

??4、土地成交溢價率：2020年為13.1%，小幅下降

??12月，40個典型城市土地成交溢價率為11.1%，相比11月下降4.3個百分點。2020年一季度，土地溢價率維持在10%左右的歷史低位水平；二季度部分城市土拍火熱，溢價率逐步上升；三季度以來多個熱點城市政策收緊，溢價率不再上升；四季度以來溢價率持續(xù)下降。

??年度數據來看，2011年和2012年，在國家樓市調控背景下，市場轉冷，40城土地成交溢價率均下跌。2013年，部分城市樓市持續(xù)升溫，開發(fā)商拿地熱情高漲，導致40城土地成交溢價率反彈。2014年，土地成交溢價率再次下行。2015年，一線城市和部分二線城市成交回暖，土地成交溢價率重新上漲。2016年，由于一線及部分熱點二線城市市場火爆，地王數量史無前例之多，面粉貴過面包的地塊數量很多，導致土地成交溢價率大幅上漲。2016 年下半年，部分熱點城市相繼出臺相應的土地市場政策，控制地價增長，2017年40城土地成交溢價率有所回落。2018年，尤其是下半年，多地土地流拍頻現，低溢價甚至底價成交成為常態(tài)，創(chuàng)2010年以來新低。2019年，上半年部分城市出現小陽春，地市成交火熱，但下半年政策收緊后市場明顯降溫，溢價率略高于2018年。2020年，隨著疫情后貨幣放水，二季度部分城市地市火熱，下半年多個熱點城市升級調控政策，且“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)的試點出臺限制了房企加杠桿拿地的能力，地市逐漸降溫，全年溢價率為13.1%，低于2019年。

??分城市來看，12月，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為東莞、金華、廈門、荊州和福州，土地成交溢價率分別為72%、56%、36%、31%和25%。12月東莞溢價率高達72%，主要是全月只出讓了2宗商辦用地，其中一宗石碣鎮(zhèn)的商辦地塊由于起拍價較低，溢價率高達619%，另一宗松山湖片區(qū)的商辦用地溢價率為22.5%。12月，溢價率小于10%的城市比11月明顯增多，可以看出40城整體地市仍處于降溫趨勢中。

??二、城市分類：2020年二線城市地市表現偏弱

??1、一線城市：2020年量價齊升，未明顯過熱

??12月，一線城市土地成交建筑面積為707萬平方米，環(huán)比增長19%，同比下降13%。12月，一線城市6個月移動平均成交均價為15052元/平方米，環(huán)比上漲3.5%，同比上漲15.1%。

??年度走勢來看，2011年在“限購、限貸”等政策影響下，一線城市土地市場量價齊跌。2012年一線城市土地成交建筑面積繼續(xù)下降，成交均價則微幅上漲。2013年土地成交量價均大漲。2014年土地成交建筑面積大幅下降，成交均價則繼續(xù)大漲。2015年土地成交建筑面積繼續(xù)小幅下降，成交均價則小幅上漲。2016年土地成交建筑面積大幅下降，成交均價大幅上漲。2017年土地成交建筑面積大幅增長，成交均價小幅下跌。2018年，土地成交面積同比微增，地價下跌明顯。2019年，一線城市土地成交量價均比較平穩(wěn)。2020年，一線城市土地成交建筑面積同比大幅增長31%，成交均價同比上漲9.6%。可以看到，今年一線城市雖然成交面積增幅較大，但地價漲幅未明顯偏高，整體地市并未過熱。

??2、二線城市：2020年量價微升，表現偏弱

??12月，二線城市土地成交建筑面積為6798萬平方米，環(huán)比大幅增長134%，同比增長13%。12月，二線城市6個月移動平均成交價為4407元/平方米，環(huán)比下跌9.6%，同比下跌1.7%。

??2020年二季度，杭州、南京、寧波、成都等熱點城市地市火熱，成交均價快速反彈。三季度，多個熱點城市出臺調控收緊的政策，地市逐漸降溫，地價開始高位盤整。四季度，成交均價持續(xù)下降。

??年度走勢來看，2011年在“限購、限貸”等政策影響下，二線城市土地市場量價均小幅下降。2012年二線城市土地成交建筑面積增長，成交均價則繼續(xù)小幅下跌。2013年土地成交量價均小幅增長。2014年土地成交建筑面積下降，成交均價小幅下跌。2015年土地成交建筑面積繼續(xù)下降，成交均價則小幅上漲。2016年土地成交建筑面積微幅下降，成交均價大幅上漲。隨著部分熱點二線城市房屋銷售的持續(xù)火熱，2017年土地成交建筑面積小幅增長，成交均價繼續(xù)小幅上漲。2018年，土地成交面積同比明顯增長，但成交均價同比下跌也較明顯。2019年，二線城市土地成交面積繼續(xù)同比小幅增長，成交均價漲幅較大。2020年，二線城市土地成交建筑面積繼續(xù)同比小幅增長3.2%，漲幅進一步收窄，成交均價同比小漲1.3%。

??3、三線城市：2020年量價齊升

??12月，三線城市土地成交建筑面積為2359萬平方米，環(huán)比大幅上漲90%，同比下降11%。12月，6個月移動平均成交價為3243元/平方米，環(huán)比下跌15%，同比上漲15%。

??年度走勢來看，2011年三線城市土地市場量價齊跌。2012年三線城市土地成交建筑面積小幅增長，成交均價則繼續(xù)小幅下跌。2013年土地成交建筑面積增長，成交均價基本持平。2014年土地成交建筑面積下降，成交均價小幅下跌。2015年土地成交建筑面積繼續(xù)下降，成交均價則小幅上漲。2016年土地成交建筑面積繼續(xù)小幅下降，成交均價漲幅較大。隨著三四線城市房屋銷售的持續(xù)火熱，2017年三線城市土地市場量價齊升。2018年，土地成交面積同比繼續(xù)增長，成交均價也同比上漲，量價齊升。2019年，三線城市土地成交量跌價升。2020年，疫情后部分城市限地價競配建等政策開始放松，加之貨幣寬松，三線城市地市繼續(xù)升溫，全年土地成交建筑面積同比增長16%，成交均價同比上漲19%，量價齊升。

??三、40城土地市場趨勢研判： 預計明年年初地市仍將穩(wěn)中有降

??12月18日的中央經濟工作會議中，關于房地產的表述，除了延續(xù)自2016年以來“房住不炒”定位政策基調外，本次會議首次提出要“解決好大城市住房突出問題”，將解決大城市住房問題提升到重要戰(zhàn)略地位。會議指出，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。預計明年一線和強二線城市的土地供應會向租賃住房傾斜。

??會議還強調，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支持力度，政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效。預計明年貨幣政策將保持穩(wěn)健基調，監(jiān)管機構將加強對房地產金融風險的監(jiān)管和防范。

??下半年以來，多個熱點城市收緊了調控政策，8月份40城土地市場已經出現短期拐點，9月份以來繼續(xù)小幅降溫，穩(wěn)地價目標已經實現。短期來看，調控政策和貨幣政策均不會放松，預計明年一季度地市仍將穩(wěn)中有降。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產研究院研究員沈昕

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??電  話：021-60868811