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??2020年收官，義烏土地市場傳來消息：成交總額超402億元！這一收入在金華乃至浙中地區成為了土地出讓金最多城市。此前，義烏樓市已因過于火熱引發市場關注。

??據《2020年全國百強縣房價榜》顯示，義烏以22181元/平方米房價高居第二，甚至高于武漢、合肥等省會城市同期房價。部分核心區域核心項目，如福田市場、義烏中心、國際商貿城區域等，價格高達4萬-5萬元/平方米。

??另據統計，2020年全年義烏掛牌出讓土地共約96宗，其中涉宅用地約45宗，總面積約187.92萬平方米（約2820畝），總金額達417億元。

??義烏樓市火熱與其經濟、產業發展有著密切關系。2020年12月1日，《中國縣域經濟發展報告（2020）》暨全國百強縣案例報告》發布。報告顯示，義烏位列全國縣域經濟綜合競爭力第7位、全國縣域投資潛力第13位。

??相關數據顯示，2020年上半年，義烏市實現GDP約669.4億元，占金華市GDP總量比重達31.86%，較上年同期初步核算值增長了48.8億元，名義增長速度為7.86%。這個縣級市經濟實力已不輸市本級，人均收入更是位居全國縣級城市第一。

??從人口角度看，義烏在過去的20年一直呈現人口凈流入態勢。在百度人口大數據上，可以看到義烏是一個外來人口占常住人口43%的典型人口流入型城市。

??作為一個不斷發展的縣級市，相對稀缺的土地資源、供需關系緊張等因素都導致義烏房價不斷上漲。

??土拍火熱 義烏地價一度超同期省會城市

??據2020年前三季度（1-9月）義烏市商品住房網簽備案數據，其中商品住房（不含限價房）成交套數達11339套，成交面積達135.73萬平方米，成交總金額為296.64億元，較去年同期相比分別增長67%、67%和72%。

??此外，義烏土地市場也格外“昂貴”。

??縱觀全年，義烏土地市場呈現出先緩后升走勢。受大環境影響，2020年初多宗地塊延遲出讓，2月中旬開始逐漸恢復，市場表現平穩；進入到5、6月份，市中心外圍、鎮區土地開始密集出讓，多個板塊出現高溢價成交地塊，樓面價屢創新高，顯示出較高的市場熱度；進入到2020年下半年，受房地產相關刺激政策影響，9月、12月分別迎來推地高峰，土地溢價進一步放大。

??不斷刷新紀錄的樓面價更是刺激眼球：2020年2月26日，綠城豪擲12億元競得義烏市江濱北路與城北路交叉口1#地塊，成交樓面價17393元/平方米；3月30日，義烏建投集團以429400萬元底價摘得下車門社區回遷房地塊，為2020年總價最高地塊，成交樓面價約14123元/平方米。該地塊為2020年義烏成交價最高地快，另外全年還有3宗地塊成交價破30億元。

??之后又有商城集團以12576元/平方米樓面價競得佛堂核心地塊，佛堂樓面價破新高；后宅街道、稠江街道、福田街道也均拍出了超高樓面價土地，各房企爭奪一度提升了板塊地價。最令人嘆服的是北苑湖塘西地塊，9月14日，眾安集團競得北苑湖塘西低密宅地，成交樓面價高達31026元/平方米，刷新2020年義烏涉宅用地樓面價紀錄，完全不輸一些一二線城市。

??其中值得注意的是，2020年9月義烏共拍出4宗土地，建筑面積41.94萬平方米，成交總價76.49億元，溢價率26.24%。當月平均樓面價高達18237元/平方米，同比上漲52.7%，這一價格甚至高過上海、杭州等長三角重點城市。

??“高昂”的土拍價格自然也催生義烏房價走高，與義烏近年持續的城市更新也離不開關系。

??相關研究機構人士在接受采訪時表示，影響義烏樓市需求端的，城市更新是重要的一方面，2017年之后，義烏城市更新速度在加快，2019年有一些大量的拆遷市場的需求，且在2018年之后，義烏貨幣化安置比例已經達到100%。

??顯然，由于義烏鄉鎮街道基礎設施、公共配套得以改善，城市擴容速度加快，鎮街市場活力全面釋放，需求由此被持續創造，從而導致義烏地產市場數據持續飄紅。

??根據2020年上半年義烏市住房和城鄉建設局對外發布的《義烏市住房發展“十四五”規劃（征求意見稿）》，預測未來5年義烏住房需求新增人口約36.7萬人，住房缺口約9萬套。極高的人口密度，龐大的住房缺口，可見規劃和基建引領下的義烏房地產市場，仍有一定潛力可挖。

??不斷釋放友好信號

??以半年為對比，2020年上半年，義烏有23個新房樓盤開盤，總共推出8434套房源，總共賣出6641套；2019年上半年，總共賣出2953套房源。

??2020年上半年與2019年上半年相比，義烏樓市的熱門程度翻了兩倍，已有越來越多的人看好義烏樓市投資潛力，在今年進入義烏樓市。

??官方數據顯示，截至2019年8月，作為金華市下轄的縣級市，義烏總人口達230萬，其中近150萬為流動人口，流動人口增長率連續兩年約為7%。

??人才是城市強大的內在源動力。2020年6月，義烏市發布人才購房政策調整辦法，取消本市戶籍要求、調整在義烏工作（社保繳納）滿2年以上要求及調整按揭貸款首付款比例要求。具體規定是，沒有義烏戶籍的外來人口，只需在義烏工作且已繳納職工基本養老（醫療）保險1個月以上，同時本人及配偶在義烏市域范圍內沒有享受房改房、集資建房等政策性住房，便可享受新政。

??義烏將人才分為學歷型、職稱型、技能型或榮譽稱號型四類。具體而言，省部級以上補貼140萬元，正高級職稱或博士學歷學位 80萬元，副高級職稱或浙江省核發的高級技師 50萬元，全日制碩士學歷學位 40萬元，全日制本科學歷或中級職稱30萬元，全日制專科學歷或浙江省核發的技師 20萬元。

??如此力度在全國縣級市中都極為少見，可以預見其勢必形成人口虹吸效應，將一步帶動房地產市場量價走高。

??2020年7月下旬，人才購房新政正式落地后，也顯著推動了商品住房的銷售，人才購房客戶激增，部分房企人才購房客戶占比甚至一度超過七成，備案成交數據一定程度上受限于人才購房資格的審批，存在相對滯后情況。

??毗鄰義烏核心地段“義烏之心”的望辰府置業顧問便親身感受到了人才購房的熱情：“現在人才購房的客戶量特別多，前幾期的人才客戶有的購房補貼還沒有到賬戶，現在買預計2021年2月才能拿到了。”

??對于人才新政的影響，高院生表示：“義烏上半年整個成交的操作面積在下降，這意味著有剛需的購房者的比例在擴大，這些人可能就是新義烏人。因此，在整個義烏的成交板塊里，一些鄉鎮的樓盤，或者有學區資源樓盤的成交量都是不錯的。人才新政可以為義烏樓市的長期發展提供新的支撐，因為義烏樓市去庫存的壓力還是存在的，需要新需求的進入。”

??盡管義烏樓市正在不斷釋放友好信號，但投資者也應注意潛在市場變局。2020年國慶節后，多地陸續發布地方性調控措施，政策集中在限房價、限地價，或限售限購之上；金融方面，監管部門下達“三條紅線”新規，房地產金融紅利正在終結，開發貸和個人住房貸款均將有所限制。在這種背景下，義烏房地產市場地價、房價何時“見頂”，將由市場給出最終的答案。