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??近日，以“后開發時代的中國房地產業：2021年房地產形勢與TOD發展”為主題的論壇在上海金融信息中心召開。積極做好防疫防護工作，確保了本次論壇的舉辦與報告的發布。本次會議由上海易居房地產研究院主辦，京投發展股份有限公司、中國國土經濟學會國土交通綜合規劃與開發（TOD）專業委員會協辦，上海市人民政府決策咨詢基地房地產與城市管理政策研究工作室學術支持。

??2020年這個不平凡的年份剛剛過去，2021年這個充滿期待的年份已經到來。此次年度論壇，匯聚了房地產產學研等領域相關人士的參與，大家共同解析形勢、預判未來，尤其是探討了房地產后開發時代下的房企機遇，如細分市場TOD藍海的投資機會。會議通過專家演講和沙龍互動等形式，對2021年乃至十四五期間房地產業的發展提出了很多中肯建議，受到了與會者的認可和好評。

??十四五房地產業責任重大

中國物業管理協會名譽副會長、原上海市住建委巡視員、易居研究院專家委員會主任 龐元

??中國物業管理協會名譽副會長、原上海市住建委巡視員、易居研究院專家委員會主任龐元在致辭中表示，剛剛過去的2020年，在黨中央堅強有力的領導下，中國取得了抗擊疫情和經濟發展的偉大勝利。在過去的一年中，中國房地產業在抗疫復工中仍然得到了持續發展，對于經濟增長和人民居住水平的改善提高，起到了助推的、乃至不可或缺的作用。可以說中國房地產業是中國經濟發展的壓艙石。在新的時代、新的發展階段，中國房地產業會發生什么樣的變化，開拓創新哪些新的領域，這些都需要我們繼續深入做新的思考。從發展目標看，依然要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”基本方針，在這樣的基本方針下要貫徹落實房地產長效機制，促進中國房地產業更健康更持續的發展。

上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授 張永岳

??上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳表示，2020年是中國不平凡的一年，中國取得抗擊疫情和經濟復蘇的偉大勝利。在這樣一個過程中，中國房地產業的地位和角色不可或缺，它既對中國經濟的增長起了助推的作用，又在疫情下真正落實了社會民生保障的作用。進入新時期，包括疫情后，中國房地產業如何積極融合發展，成為業內所要積極回答的問題。到了后開發時代，應該認為房地產業仍然可以保持可持續發展態勢。它仍然是一個帶有一定支柱性的重要產業，當然其表現特征會跟過去有些區別。在中國房地產業持續推進的30多年時間中，該產業扮演了重要角色。進入十四五期間，房地產業依然很重要、依然有很大的空間、依然可以得到全面持續的發展。

??實際上，十四五期間，中國房地產業發展的路徑和目標確實更加清晰，其責任重大。2020年第四季度，中央經濟工作會議召開。此次會議對中國房地產業的發展提出了明確的要求。1、要解決大城市住房的突出問題，大城市當然也包括一線城市。2、從因城施策到一城一策，即強調了因地制宜，多策并舉的思路，可見落實房地產長效機制不是哪個部門的單打獨斗行為。3、降低住房租賃的稅費負擔，該內容明確寫進了2021年的經濟工作部署。4、探索利用集體建設用地和企事業單位自愿閑置土地建設租賃住房。5、逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。此類改革，賦予了房地產業在國民經濟中重大的作用和責任。

??后開發時代已開啟

??此次論壇上，上海易居房地產研究院發布了《后開發時代的中國房地產業發展》報告。報告既進行了國際市場的對比，如對美國、日本、韓國、英國等一些國家的情況研究，也包括了對中國房地產市場歷史數據的研究。報告認為，房地產發展的內外部環境已經有了明顯變化。從經濟增速來說，中國經濟進入了中增長階段；從城鎮管理角度來講，統計數據顯示我們已經進入了城鎮化中期階段；從人口狀況來說，勞動人口規模指標已經出現頂點；從供求關系看，當前全國戶均套數超過了1套。從房地產行業自身發展的指標看，比如銷售量、土地購置面積、新開工面積等，也基本上發生了重大變化。基于宏觀微觀等角度分析，報告認為，中國房地產的大開發時期已經形成構筑頂部的跡象，據此可以判斷，中國房地產業已經正在進入后開發時代。

??報告認為，中國進入到后開發時代的趨勢，需要行業和企業積極把握。在這個大背景下，有幾個趨勢需要關注。第一個趨勢是，新房規模逐漸回落，但在一定時間內仍然保持相當規模，逐漸會形成階梯式下降的態勢。第二個趨勢是，存量交易會逐漸形成主力市場，越來越多城市的二手房交易量會超過新房，一定年限之后，全國存量房市場的交易規模會全面超越新房市場。第三個趨勢是，行業利潤率會降低，經濟學理論中的平均利潤規律在房地產領域中仍然會起著作用，這也意味著房地產業進入了成熟期，快速增長的狀態將有所改變，但產業會更加穩健和細化。

??報告指出，該命題的提出，對于企業構建新的產業鏈具有很大的啟發。后續中國房地產業的產業鏈會更加豐富，包括開發經營行業、物業管理行業、房產經紀服務行業等，比如說這兩年的一個亮點就是物業管理行業的興起。而恰在這個階段，中國房地產的融資規模受到了制約，特別是三道紅線的政策會產生影響，這對于房企的經營和擴張勢必有沖擊，其要求房企積極研究后開發時代的市場機會。在這樣一個過程中，新的業態創新必然成為一個新的增長點，產業的集成度也會有所提高，中小企業在這個過程中面臨新的發展機會，但需要以更專業的方式參與創新，并以此創造新的價值和發展機會。行業趨勢在變化，要求相關企業不斷提高運營能力，真正適應新時代。

??2021年樓市將調整蓄力

上海易居房地產研究院副院長 楊紅旭

??上海易居房地產研究院副院長楊紅旭發布了易居院的年度重磅報告：《2020-2021年度全國房地產市場研究報告》。他表示，回顧2020年可以用三句話來進行概況。第一句話：一波三折。疫情突然在年初降臨，也導致中國宏觀經濟政策在2-4月份出現多次降準降息，貨幣放水、財政刺激，也引起了房地產政策的一些放松，但是從5月份開始，貨幣政策邊際收緊，從7月份開始房地產政策收緊。此類政策波及融資面，同時有十多個熱門城市被迫收緊政策。第二句話：先喜后悲。對于房地產行業的參與主體而言，無論是開發企業，還是二手房從業人員或者是普通購房者，可以說是先喜后悲。上半年應對疫情的大背景下，無論是融資還是拿地，都比較“嗨”，而下半年政策面、融資面突然收緊，很多參與主體就明顯感受到自身經營出現了困難，或者前景預期又變得撲朔迷離。第三句話：溫差大。全國房地產市場的溫差非常嚴重，大家感受各不相同。部分城市出現了搶房等現象，而部分城市則明顯降溫，地方政府甚至主動救市。

??此次報告認為，展望2021年，在房住不炒寫進國家十四五發展規劃的背景下，房地產政策面依然難以期待出現明顯放松，商品房市場需求面不會明顯增長，成交量很可能維持2019－2020年的高位盤整格局。在“三道紅線”政策全面落地的情況下，房地產開發企業的經營前景似乎蒙上了一層陰景，收縮投資、回籠資金仍是主基調。不過，也有利好房地產市場的因素在增加，比如2021年全球經濟將復蘇，中國經濟趨于恢復正常；再如部分市場低迷的三四線城市將因城施策，放松調控，支持合理的購房需求。總體來看，2021年全國樓市總體穩中略弱，處于調整蓄力階段。

??報告對2021年中國房地產市場相關指標進行了預測和分析。供應指標方面，全國房地產開發企業土地購置面積預計2021年下降3%左右，全國房地產開發企業房屋新開工面積預計2021年下降3%左右，全國房地產開發投資預計2021年增長5%左右，100城庫存與去化周期則是壓力先大后小。成交指標方面，全國商品房銷售面積預計2021年下降1%。其中一個重要邏輯是，商品房銷售面積自2017年以來一直處于高位，2020年創歷史新高，連續幾年的高成交，尤其是2020年疫情以后，部分高端和改善需求基于避險目的積極入市，可能存在一定程度的透支，預計2021年商品房銷售量將小幅下降。價格指標方面，全國商品房成交均價預計2021年上漲5%左右，70城新建商品住宅價格同比漲幅預計將繼續收窄。

??TOD發展吻合經濟內循環模式

??2021年是中國積極落實內循環政策的一年，新基建將積極發力，也成為房企轉型關注的焦點。本次論壇上，京投發展股份有限公司總策劃師戴嘉寧進行了主題為《TOD筑基，產品突圍》的演講。從2019年下半年開始，京投發展已經積極嘗試完善軌交車輛基地客戶研究體系，企業將更多地從客戶的需求出發，特別是結合疫情下客戶居住需求發生的變化，將積極進行場景化的構建和演變。要通過更為生動的場景化模式，更好展示未來TOD項目的居住和生活狀態。同時他指出，TOD項目的發展空間依然較大。尤其是以軌道車輛基地為代表的TOD開發形式帶給居民和社會的加分項還遠遠不夠，還有大量增長性的空間可以做。比如說通過把內外的空間進行結合，把地鐵站廳層對接商業空間形成一個完整的地鐵商業購物體驗，這顯然能夠提高各類市場價值。類似改造將比單純改善在車站內的環境更為重要，其在導入人流等方面的效果將會更為明顯，當然相關細節需要一步步做探索。

上海易居房地產研究院院長助理、綜合研究中心總經理 崔霽

??房企探索TOD發展，也需要有更強的理論研究做支撐。此次論壇上，上海易居房地產研究院院長助理、綜合研究中心總經理崔霽發布報告：《2020-2021年度中國城市軌道交通TOD發展藍皮書》。她認為，十四五開局第一年，房地產業進入后開發時代，疫情下中國經濟面臨挑戰，經濟發展需要有新動能、新突破。而TOD就是基建發展的新動能，是房企發展的新藍海、新領域。在當前政策利好的背景下，房企應抓住TOD的發展機遇。同時，她提出企業怎么做TOD的路徑：一是要制定明確的發展戰略，挖掘核心競爭力；二是把握城市發展階段和特征，制定發展方向和重點；三是要以提高土地有效利用為核心，形成好的商業模式；四是注重產品線和技術打造，適應不同項目特點的需要；五是一城一策，一項目一策，創新靈活的合作模式；六是與城市共融、與區域共建、與生態共生。

TOD沙龍

??企業轉型應更加主動

??基于宏觀大勢和政策的判斷，房企在后開發時代積極謀求轉型成為關鍵。新力集團助理總裁金衍表示，當前各個企業管理人應該都在思考，即市場環境政策較大變動下的企業轉型問題。以新力為例，其是一家非常年輕的企業，2010年才成立，到現在發展到行業前三十位的地位，實際上享受到了行業和時代所帶來的紅利。但企業發展并不能停留于此，原有的高周轉、快開發、聚焦城市深耕等策略能否繼續走好、能否長期堅持，都需要不斷分析和反思。當然目前很難說企業轉型會形成什么樣子，但是至少需要圍繞行業的很多關鍵詞去嘗試、去探索。比如說，最近國家的政策方針都在提都市圈、城市群，其本身就會影響房企的開發投資趨勢。以上海為例，上海未來的城市規劃，不再是一個單一的城市核心，未來將是一個中心城區加上5個新城的發展格局。如果這個規劃落地，那么其有效土地供應將會增加，其對于人口的吸附能力也將增加，這都是房企投資端等需要關注的，即根據城市發展戰略來決定企業新的發展空間。

??奧山控股副總裁張金表示，當前外部行業環境的變化，對于部分中小體量的公司是有一定沖擊的。無論是三道紅線，還是年底新增貸款總量控制的政策，其實都在一定程度上壓縮了中小型房企的生存空間。其中，對于三道紅線而言，如果一家房企要快速成長，肯定會面臨突破的問題，這需要企業自身做調整。而從房貸集中度的政策來看，若是貸款總量控制住了，那么一些大型商業銀行的貸款額度將盡量向大企業傾斜，所以對于一些成長型的房企來說是有沖擊的。換句話說，房地產市場的基本盤或規模是明確的，成長型的房企可能將沒有信心和競爭力去搶蛋糕。所以此時對于中小房企的操盤能力要求就會非常高。各類中小房企應該做好產品最基礎的細節工作，從客戶的歸家動線、感官認識，到最細節的收納和裝修等，都應該做到優于行業平均水平。只有這樣，企業競爭能力才可以提升。

??與會嘉賓一致認為，企業投資應該基于自身情況做優化，單純隨大流也不一定科學。比如說市場哪里熱了就往哪里去投資，這是一種典型的慣性思維，并不一定有效。但是一些大家普遍看好的市場，后續還是需要繼續投資。從中長期來看，全國這么多城市群中，長三角和大灣區城市群的經濟發展、產業發展、人才集聚等方面勢頭是最好的。從長期看，樓市的走勢、地價的漲幅等還是取決于這個地區的經濟水平和人口導入狀況。此類區域樓市長期被看好，是各類企業轉型中應該重點關注的。

??軌交物業將發揮社會效應

??中國國土經濟學會TOD委員會執行理事沈礫子表示，TOD發展前景被看好，是當前各類企業轉型和新業態研究較為關注的。這就要求相關企業既重視宏觀研究，也要注意產品的規劃。TOD實際上有三個產品或者叫生態。第一個，以節地為導向的場站開發，就是車輛段上蓋開發。在這種業態下，將以住宅為主的開發，因為車輛段往往處在線路的末端。類似產品迎合的市場需求也很明確，即“大尺度職住平衡”的需求。此類產品也正好解決了城市用地緊缺的問題。第二個，總結為站城融合的概念，實際上就是圍繞某個站點或者某個樞紐站進行片區綜合開發，把這個站周圍一體開發和車站運行進行一體化的建設。但此類產品這兩年是割裂式的發展，即交通樞紐是交通樞紐、社區開發是社區開發，各自開發關聯較少。上海虹橋樞紐一體化的融合程度相對好，其把周邊的商業辦公等較好地融合起來，屬于比較靠前的。第三個，就是站城一體化，即車站本身就是一座城鎮，過去經常提及的日本大阪站、京都站等都是重要的例子。此類產品有不同的主導者，部分以政府為主導，部分以國有企業為主導，而部分則以私營企業為主導。這三個產品是后續房企涉足此類領域可以重點關注的。

??上海申通地鐵資產管理有限公司總經理莊巍表示，積極研究地方政府政策進行業務發展很關鍵。比如，上海已經明確，地鐵的停車場上蓋是上海非常重要的土地資源，這需要有復合土地利用的開發方式和邏輯支持，即TOD模式。同時，從發展路徑或參與主體來看，地鐵公司作為停車場上蓋開發是不可或缺的主體，將受到政策支持。通過優化商業模式，以協議出讓的方式供應給地鐵公司相關用地，然后由地鐵公司在市政府的監管下在市場上選擇合作伙伴來共同開發。這個思路越來越明確，成為相關TOD市場參與主體可以重點關注的。各地項目開發，就需要不斷去研究政策思路，在政策的大框架下形成更優的開發模式。

??藍綠雙城控股有限公司副董事長顧建明表示，TOD發展給了房企轉型的機會，同時也是不斷落實社會責任、發揮社會效應的重要途徑。此類業務發展下，能夠帶來較好的經濟效益，但同樣的，此類產品不斷解決了城市的痛點，最后轉變成為城市的亮點，真正把生態效益和社會效應等發揮了出來。TOD開發不再是簡單的房地產開發，我們需要不斷去賦能，把很多社會發展考慮的要素提前置入到前端策劃和規劃中。只有這樣，TOD才能真正發揮出其獨有的、特有的魅力，從單純的以交通為導向轉變為以服務為導向，真正符合中國城市生態圈發展的規律。