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全國市場概覽

??2020年下半年，高力國際物流倉儲租金地圖33個核心物流城市總供應量約6,744萬平方米，相比上半年增長12%。其中供應量超過100萬平方米的城市有24個，上海、天津和成都排名前三。

注：由于香港市場情況較特殊，不納入統計，下同。

??竣工面積最大的城市為西安，達76.7萬平方米，嘉興、成都、長沙和東莞均有超過50萬平方米的半年新增供應入市。

??市場整體出租率86%，相比上半年上升1個百分點。出租率高于95%的城市有11個，其中廊坊和南寧均為滿租，常熟99%。

??2020年下半年，市場平均租金為人民幣1.04元/平方米/天，相比上半年下降1.7%，主要由于個別供應量較大的城市的租金波動，但同時，25個城市的租金保持穩定或有所增長。北京、深圳和上海的凈有效租金位列前三。

??注：采用加權平均的方法，故供應量大的城市租金波動對平均值有更大影響。

各區市場概覽

??華北

??北京：北京長期處于供不應求的市場狀態。2020年下半年，受疫情影響，全市平均租金較上半年無明顯增長。未來北京仍將處于供不應求的市場情況，受產業政策、市場調整等影響，預計平均租金將保持增長，但增速將有所調整。

??廊坊：廊坊在過去多年保持無新增供應且長期相對滿租的市場情況。近年北京擴展空間長期受限，環京區域特別是廊坊近幾年投資活躍，所投資的項目將在近年集中入市。預計廊坊2021年上半年新增供應48萬平方米，大于其現有總存量，短期內將對廊坊的租賃市場造成一定波動，但長期仍將保持健康的市場環境。

??熱門租賃市場

??北京、廊坊

??熱門土地市場

??北京、廊坊

??華東

??上海及周邊城市：2020年下半年，上海物流租金多年來首次下跌，主要因為疫情影響和電商自用倉的啟用。上海作為一個日益成熟的市場，未來供應持續收緊，同時需求依然強勁，預期明年租金會有所反彈。同時，上海一直是開發商和投資方青睞的物流市場，租金價格長期處于高位。預計上海未來5年租金漲幅平穩，每年增長率在0.6-3%。高租金和長三角日益完善的基礎設施為上海的需求外溢提供了條件，我們可預見周邊城市的租金仍有較大增長空間。

??武漢：武漢在2020年下半年租金和出租率雙增長，其中出租率從80%上漲到89%，已超過疫情前的83%，主要源自醫藥或生鮮冷鏈用戶，其改建冷庫的需求日益上升。

??熱門租賃市場

??嘉興、武漢、杭州、義烏、昆山、太倉、長沙

??熱門土地市場

??淮安、合肥、湖州、寧波、常熟、太倉、臺州

??華南

??東莞：近年電商的蓬勃發展和東莞產業轉型升級等利好因素，持續帶動東莞倉庫需求不斷上漲。2020年，受疫情催化而快速增長的電商零售產業以及深圳外溢的市場需求，使得東莞在有大量新增供應入市的情況下，出租率仍維持較高水平。此外，隨著東莞基礎交通設施的完善和消費市場的發展，尤其是電商企業倉儲配送需求的擴張，預計租金在未來三年內會持續上漲。

??佛山：佛山市場在2020年下半年實現了租金和出租率雙增長。2020年廣州大量舊城改造，物流和電商企業搬遷至廣州周邊城市。佛山距離廣州最近，配送廣州城區時效性高，外加生鮮電商強勢進駐，一同推動佛山租金和出租率增長，預計該趨勢還將持續。

??南寧：南寧市場在2020年下半年出租率達100%，市場供需平衡，需求主要來自醫藥和農產品，冷庫需求相對旺盛。在出租情況較為可觀的同時，當地市場還需時間接受甲級倉庫的租金水平。

??香港：盡管香港市場整體受到疫情和中美貿易戰的影響，但工業地產（含物流地產）的表現仍相對其他版塊較好，整體租金僅略有下降*，主要因為市場上租戶會因傾向更低的租金而搬遷，房東則會通過提供靈活的激勵措施和更長的免租期來吸引租戶。香港市場因出口反彈和宣布取消非住宅雙倍印花稅有回暖趨勢，冷庫和數據中心需求旺盛，近期已出現幾宗基金投資者參與的工業大廈全棟交易。

??*注：租金地圖上香港租金數字下降是租金下跌和匯率變動共同的結果。

??熱門租賃市場

??廣州黃埔區、佛山三水區、南寧良慶區和江南區、東莞、惠州惠陽區、香港葵涌、荃灣和粉嶺

??熱門土地市場

??廣州花都區、佛山高明區、南寧良慶區和江南區、東莞、惠州惠陽區、香港粉嶺

??華西

??成都：受惠于社區團購及生鮮電商的強勢布局，盡管成都2020年下半年有超過50萬平方米新增供應投放市場，但由于整體需求較為強勁，出租率反而有所上升。由于本地消費市場的不斷回暖，未來成都市場的倉儲租賃需求預計仍將以第三方物流（快遞快運）以及電商類客戶為主導。 

??西安：西安2020年下半年入市了約76萬平方米的新增供應，是新項目投放量最大的市場。盡管新增供給較大，但市場需求仍使得出租率保持了一個較為穩定的水平。預計未來西安需求繼續上升，同時新增供應大幅減少，西安市場的出租率以及租金將會小幅上漲。

??貴陽：由于整體倉儲體量較少，市場表現較好。短期內貴陽市場無新增供應入市，預計出租率和租金將會有進一步的提升。

??熱門租賃市場

??成都雙流、新都和青白江、重慶空港和沙坪壩、西安港務區和空港

??熱門土地市場

??成都青白江