市場何欣 2021-04-27 09:27:22 來源:中國房地產網
??“3號樓8折開盤,送13.9萬元置業大禮包,包括全屋基裝瓷磚地板、廚房衛浴、裝修設計等。另享真金白銀雙補貼,政府補貼100元/平方米,開發商補貼100元/平方米。”這是達州某一樓盤目前推出的一個購房活動。
??在各地對樓市加碼調控時,四川達州樓市刮起了一場政府“購房補貼”打折風,各大開發商也推出了不同力度的購房優惠。
??在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,四川市場除了成都等個別城市樓市表現強勁外,其他城市普遍偏弱。
??“類似購房補貼或其他內容主要是房企遇到了壓力和阻力,所以即便不是‘救市’,也說明政府在此類領域給予了較大支持。”嚴躍進說。
??政府出臺購房補貼的背后是2020年達州土地市場遇冷、開發商拿地不積極、流拍現象屢見,以及“以價換量”市場格局在一定程度上打擊了品牌房企信心,有些品牌房企已退出達州樓市。
??在研究達州樓市兩年的研究員李虎看來,政府延長“購房補貼”更多的是為了給開發商信心,讓開發商看到政府還是關注和支持房地產發展的。
??根據安居客發布的數據顯示,2021年,達州新房均價呈下降趨勢。1月達州新房均價為6741元/平方米,4月新房均價6639元/平方米。
??“以價換量” 品牌房企承壓
??為進一步落實中央“三穩”工作要求,以及方便市民“一站式”挑房買房,滿足不同消費層次、不同居住區域購房需求,四川達州于4月10日到4月18日舉行了2021年春季房產展示交易會,共有20多家達州本土和外地知名房地產企業參加,包括碧桂園、金科集團、綠地控股等。
??會上有開發商推出“可領10000元購房券,一次性享98折、按揭享99折,活動期間認購并按時簽約再享99折!除政府補貼100元/平方米外,開發商額外現金補貼100元/平方米”活動,還有開發商推出準現房特價房源,以及購房即送車位優惠券等活動來吸引市民購房。
??截至4月18日19時,本屆房交會累計成交商品房638套,銷售面積58219平方米,成交金額4.25億元。
??面對這一成績及其他開發商降價促銷行為,達州某品牌房企項目銷售主管李征坦言,“銷售壓力很大。”
??原因是其所管項目售價比區域其他樓盤高,項目去化率成了李征目前最擔憂的問題,“價格沒有辦法降,導致去化率慢,公司資金壓力較大。”
??李征表示,目前降價促銷的開發商大部分都是達州本土房企,本土房企為了自保不得不降價,“以價換量”。
??價格是達州人買房最看重的因素之一。
??根據達房網發布的《2020年達州房地產成交統計簡報》顯示,2020年達州主城區商品住宅成交均價為7070.16元/平方米,比去年同期下浮5.1%。截至2020年12月底,達州主城新房在售均價為6759.51元/平方米;這已是達州主城區新房均價連續2年下浮,同比2018年下浮14%。
??達房網在上述簡報中表示,2020年達州主城新房交易量雖不及2018年,但同比2019年卻上浮了8.8%,“以價換量”在2020年達州樓市起到了關鍵性作用。
??在李征看來,導致上述情況發生的原因有三點,一是客戶對于區域敏感度比較大,大盤位置相對來說比較偏遠;二是小樓盤銷售政策比較多,可以隨著市場行情快速調整;三是達州客群對于房企品牌意識比較薄弱。
??他表示,即使在同樣地段,人們還是會選擇價格比較低的小開發商,“對于買房客來說,他投入的越少,風險就越低。”
??根據億翰智庫西南院發布的《2020年1—12月達州市典型房企銷售業績TOP5(全口徑)》榜單顯示,入駐達州的全國性品牌房企只有一家上榜,藍潤地產以21.29億元銷售金額居于榜首,其次是邦泰集團、碧桂園四川、遠達集團和宏義集團。
??“上述銷售業績好的開發商除了宏義集團銷售價格高之外,其他幾個開發商價格都很低。”李虎表示。
??供需關系轉變 有人“退場”
??回看達州樓市近幾年發展,2018年是達州樓市“最火爆”一年。
??億翰智庫西南院在2020年7月7日發布的川渝城市研究報告中表示,2017年2月到2018年9月是達州樓市爆發期。在這期間,在土地市場成交溢價大幅上漲的背景下,達州樓市正式開啟爆發之路。
??根據安居客數據顯示,2017年8月至2018年10月間,除2018年2月至3月新房均價有小幅下跌外,其他月份均呈上漲趨勢,新房均價也從2017年8月的5436元/平方米漲到7501元/平方米。
??彼時,恒大、碧桂園、中梁地產、綠地控股和藍光發展進入達州布局市場。
??億翰智庫西南院在上述報告中表示,“一房難求”是該階段達州樓市的一大特征,積壓多年的改善需求基本也在這個階段釋放完畢。該階段后期,市場供需關系由供不應求逐漸轉變成供大于求。
??“達州購房者改善需求也在那個時間段全部釋放完。”李虎表示,從2018年之后,達州樓市開發商項目銷售情況分化特別嚴重,有些項目總價低銷量特別好,有些項目可能一周只銷售幾套。
??李征告訴記者,他原本想向公司建議推出項目打折活動,但因審批流程慢和項目開發成本問題,他所負責的樓盤無法像其他樓盤一樣推出優惠活動,只能提高項目品質來吸引客戶。
??但他同時表示,相比品質低價格對于達州客戶更有吸引力。
??億翰智庫西南院報告中表示, 2018年10月至2020年7月,受供需關系轉變、需求(剛需)與產品(改善)錯配影響,前期達州市場開始出現降溫,價格也出現波動劇烈。2019年受供地減少影響,供需關系再次轉變;同時市場產品結構逐漸由改善向剛需轉變。
??“目前達州市場都是一些剛需客戶,對價格比較敏感,這就導致有些銷售價格高的項目銷售情況不理想。”李虎表示。
??根據億翰智庫西南院發布的報告顯示,目前全國性品牌房企入駐達州市場的有碧桂園、綠地控股、藍光發展、金科集團、中鐵建和領地集團,四川品牌房企有邦泰集團和陽光大地。
??值得注意的是,在2017年“入場”的恒大和中梁地產現已退出達州市場。藍光發展、金科集團和中鐵建在2020年無新增項目。
??流拍現象頻發 政府出臺政策提振市場信心
??李虎認為,銷量不理想和售價問題是導致2020年達州樓市土地流拍現象嚴重的原因之一。
??“去年有一個很奇怪的現象,就是特別核心區域土地很多開發商都不敢參與,他怕拿了后賣不掉。”李虎表示。
??2020年上半年,達州土地拍賣市場呈“冷清”狀態,多宗地塊流拍。如2020年1月20日,達州出讓4宗地塊全部流拍;其中,2宗地塊因無人報名流拍,2宗地塊因未達到政府底價流拍。4月16日,高新區一宗地塊因無人報名流拍。6月12日,達州出讓2宗地塊,1宗地塊因未達底價流拍,另外1宗地塊因競買人現場未通過資格審查而取消拍賣。
??據億翰智庫西南院不完全統計,2020年達州土地拍賣市場一共有21宗地塊流拍,涉及商住、住宅、綜合用地等。
??李虎表示,為了提振市場,2020年達州出讓的土地有一部分是由政府平臺競得。
??在樓市交易方面狀況也不理想。2021年1月,達州主城區新建商品住宅共成交986套、成交金額6.15億元、成交面積8.99萬平方米,成交均價6755.41元/平方米;相較2020年12月量價齊跌。
??但2月降價后,銷售明顯上漲。2月,達州市主城區新建商品住宅共成交1227套、成交金額7.77億元、成交面積12萬平方米,成交均價6518.56元/平方米,“以價換量”效果明顯。
??3月主城區的總新房成交量相較2月上漲了2612套,環比上漲了約212.88%。成交均價相比上個月有所上漲,3月達州市主城區新建商品住宅成交均價6748.96元/平方米。
??為了促進達州市房地產市場平穩持續發展,達州市政府于4月初發布了延長購房補貼政策。
??記者注意到,這并不是達州市政府第一次出臺“購房補貼”政策。早在2015年,達州市住建局和達州市財政局就聯合推出了“每套住房受益財政給予購房業主80元/平方米的補助”的購房政策;在2020年年初,達州市人民政府也發布了關于“購房補貼”的政策。
??在李虎看來,此次政府延長購房補貼政策一是為了提振市場信心,原因是目前達州樓市仍處于下滑周期中;二是保持政策延續性,維持市場整體穩定,達州樓市整體庫存仍較高,特別是最近有不少新項目入市后,存量會有所回升,延續該政策說明政府也是考慮到現實的“去庫存”壓力;三是給開發商信心。
??“實際上這個政策執行一年多了,政策影響早就過了,受這個政策影響的居民該買房的也買過了,因此這個政策更多是在給開發商信心,讓開發商看到政府還是關注和支持房地產行業發展的。”李虎表示。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |