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??上海易居房地產(chǎn)研究院4月21日發(fā)布《全國(guó)50城房地產(chǎn)市場(chǎng)重要指標(biāo)偏離度研究報(bào)告》。該報(bào)告對(duì)一些市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)的偏離度進(jìn)行了研究，分別是商品住宅成交量、房?jī)r(jià)漲幅和房?jī)r(jià)收入比。報(bào)告顯示，從近一年50城的綜合偏離度排序來(lái)看，偏離度最高的5個(gè)城市是寧波、徐州、蘭州、溫州和深圳，排在末五位的城市是哈爾濱、南昌、日照、三亞和太原。從近兩年50城的綜合偏離度排序來(lái)看，偏離度最高的5個(gè)城市是寧波、徐州、蘭州、南通和溫州，排在末五位的城市是三亞、貴陽(yáng)、南昌、哈爾濱和濟(jì)南。

??易居研究院研究員沈昕表示：偏離度衡量的是各項(xiàng)指標(biāo)當(dāng)期的數(shù)值和其歷史平均水平相比的偏離程度。如果樓市一段時(shí)間內(nèi)成交量暴增、房?jī)r(jià)暴漲，大幅偏離往年均值，則說(shuō)明有部分自住需求提前入市或投資需求過(guò)旺，透支了未來(lái)的市場(chǎng)需求。從50城房地產(chǎn)指標(biāo)綜合偏離度排名來(lái)看，寧波、徐州、蘭州、南通近一年和近兩年的偏離度排名均排在前列，說(shuō)明這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已持續(xù)火熱兩年或以上，目前仍未出現(xiàn)降溫趨勢(shì)，部分城市購(gòu)房需求可能已經(jīng)嚴(yán)重透支。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、人口凈流入等基本面因素沒(méi)有發(fā)生明顯變化的情況下，需要注意這類城市可能存在較大的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

??報(bào)告主要有以下幾部分組成：

??一、2020年50城3個(gè)分指標(biāo)偏離度

??1. 50城商品住宅成交量偏離度

??從2020年50城商品住宅成交量偏離度排名來(lái)看，寧波、徐州、蘭州、金華和溫州位居前五，偏離度分別為101%、87%、86%、39%和37%。這些城市除蘭州外均位于長(zhǎng)三角地區(qū)，2020年成交量偏離度較高，說(shuō)明購(gòu)買力透支較為嚴(yán)重或存在炒房現(xiàn)象。排在末五位是三亞、日照、哈爾濱、成都和南昌，偏離度分別為-58%、-42%、-37%、-34%和-32%。這些城市負(fù)偏離度過(guò)高，說(shuō)明2020年成交量較為低迷。

??可以看出，2020年正偏離度較高的城市主要是長(zhǎng)三角區(qū)域城市。 2020年下半年長(zhǎng)三角區(qū)域城市出臺(tái)管控政策，比如徐州發(fā)布堅(jiān)持商品住房限制交易政策；寧波發(fā)布政策限制戶口投靠炒房、離異炒房和規(guī)范房產(chǎn)更名等現(xiàn)象。進(jìn)入2021年后，其他成交量偏離度較高的長(zhǎng)三角區(qū)域城市也紛紛出臺(tái)政策，比如2月5日溫州發(fā)布維護(hù)市場(chǎng)秩序政策，3月1日金華發(fā)布供地、市場(chǎng)規(guī)范政策。這些政策的出臺(tái)使得房產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象將得到一定抑制。

??2、房?jī)r(jià)漲幅偏離度

??從各城市的房?jī)r(jià)漲幅偏離度來(lái)看，2020年，50城中僅10城偏離度為正，東莞、寧波和徐州的偏離度最高，但均不到1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差；負(fù)偏離城市占比8成，其中貴陽(yáng)、哈爾濱、太原和南昌的偏離度為-1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差左右。1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差以內(nèi)的偏離程度不算明顯，房?jī)r(jià)漲幅不一定會(huì)向均值回歸，需要結(jié)合主觀進(jìn)行判斷。

??2021年，類似寧波、徐州、南通這些房?jī)r(jià)上漲時(shí)間較長(zhǎng)，漲幅較大的城市，存在較大的均值回歸動(dòng)力，房?jī)r(jià)漲幅大概率將收窄，對(duì)應(yīng)偏離標(biāo)準(zhǔn)差減小。對(duì)于負(fù)偏離程度較小，可能仍在調(diào)整初期的城市，如無(wú)錫、蘭州等房?jī)r(jià)漲幅還有進(jìn)一步負(fù)向偏離的空間；對(duì)于負(fù)偏離程度較大，可能在調(diào)整末期的城市，如貴陽(yáng)、哈爾濱、太原等，2021年房?jī)r(jià)下行空間小。

??3、50城房?jī)r(jià)收入比偏離度

??2020年各城市房?jī)r(jià)收入比偏離度差距較大，有39個(gè)城市偏離度為正，11個(gè)城市偏離度為負(fù)，說(shuō)明當(dāng)前大部分城市的房?jī)r(jià)收入比高于其2010年以來(lái)的平均水平。其中偏離度最高的城市東莞，為45.2%，即超過(guò)其近十年的平均水平近5成。另外，深圳（38.5%）、南通（26.6%）、寧波（24.6%）和蕪湖（23.8%）4城的房?jī)r(jià)收入比偏離度水平都明顯偏高。其中東莞和深圳2020年房?jī)r(jià)漲幅在50城中排名前兩位，2015年以來(lái)的房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅巨大，導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)收入比偏離度很高。南通和寧波是本輪行情以來(lái)，江浙地區(qū)行情持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的城市，市場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)火熱了5年，房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅較大。房?jī)r(jià)收入比偏離度最低的城市三亞為-14.8%。此外，韶關(guān)（-11.7%）、蘭州（-7.8%）的房?jī)r(jià)收入比偏離度水平都明顯偏低。

??二、近一年50城房地產(chǎn)指標(biāo)綜合偏離度排名

??從2020年50城的綜合偏離度排序來(lái)看，偏離度最高的5個(gè)城市是寧波（73%）、徐州（61%）、蘭州（38%）、溫州（34%）和深圳（30%），其中寧波和徐州是本輪行情以來(lái)，江浙區(qū)域行情持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)且未調(diào)整的城市，目前來(lái)看無(wú)論是房?jī)r(jià)漲幅還是成交量透支程度均較高。蘭州是西部的弱二線省會(huì)城市，本輪樓市啟動(dòng)晚于成都、西安等西部核心城市，目前來(lái)看屬于繁榮周期的末端，與之周期相近的昆明，2019年偏離度也較高，但2020年偏離度已轉(zhuǎn)負(fù)。溫州所處的浙江板塊2020年樓市整體較熱，其本身自2017年行情起來(lái)后也沒(méi)有經(jīng)歷充分的調(diào)整，因此2020年的偏離度比較高。深圳2020年新房和二手房成交均火熱，房?jī)r(jià)漲幅在50城中排名第二，僅次于東莞，三個(gè)單項(xiàng)偏離度均比較高，綜合偏離度較高。

??2020年綜合偏離度排在后五位的城市是哈爾濱（-53%）、南昌（-49%）、日照（-41%）、三亞（-39%）和太原（-35%）。哈爾濱、南昌和太原是弱二線省會(huì)城市，2020年成交量均出現(xiàn)下降，房?jī)r(jià)也均下跌，樓市處于量?jī)r(jià)齊跌的偏弱狀態(tài)。日照2020年新房成交量大幅下降，房?jī)r(jià)也小幅下跌，是前兩年成交過(guò)熱的三四線城市顯著降溫的典型代表。三亞受史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2020年成交量繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)基本不變，也處于量跌價(jià)平的偏弱狀態(tài)。

??三、近兩年50城房地產(chǎn)指標(biāo)綜合偏離度排名

??考慮到不同城市樓市啟動(dòng)時(shí)間不同，進(jìn)一步將2019～2020年各個(gè)指標(biāo)的偏離度進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，和各指標(biāo)權(quán)重相乘，以此來(lái)計(jì)算各城市2019～2020年房地產(chǎn)指標(biāo)的綜合偏離度。

??從2019～2020年50城的綜合偏離度排序來(lái)看，偏離度最高的5個(gè)城市是寧波（64%）、徐州（46%）、蘭州（43%）、南通（33%）和溫州（30%）。寧波近、徐州和南通是本輪行情以來(lái)長(zhǎng)三角區(qū)域行情持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的城市，成交量偏離度、房?jī)r(jià)漲幅偏離度和房?jī)r(jià)收入比偏離度均很高，市場(chǎng)透支非常明顯。蘭州屬于滯后性上漲的西部省會(huì)城市，近兩年成交量偏離度和房?jī)r(jià)漲幅偏離度均較高。溫州所處的浙江板塊近兩年樓市整體較熱，其本身自2017年行情起來(lái)后也沒(méi)有經(jīng)歷充分的調(diào)整，因此偏離度比較高。這五個(gè)城市2020年的偏離度排名依然靠前，說(shuō)明2020年市場(chǎng)還未降溫，仍處于較熱的狀態(tài)，需提防樓市過(guò)度透支后的調(diào)整。

??2019～2020年綜合偏離度排在后五位的城市是三亞（-38%）、貴陽(yáng)（-34%）、南昌（-31%）、哈爾濱（-29%）和濟(jì)南（-22%）。三亞受史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，近兩年外地投資客大幅減少，成交量持續(xù)下降，房?jī)r(jià)下跌，樓市處于量?jī)r(jià)齊跌的偏弱狀態(tài)。不過(guò)去年以來(lái)，海南自貿(mào)港建設(shè)提速，整個(gè)板塊釋放出的規(guī)劃利好非常多，三亞樓市繼續(xù)下行的空間有限。貴陽(yáng)、南昌、哈爾濱和濟(jì)南是中西部和北方的弱二線省會(huì)城市，近兩年處于量?jī)r(jià)齊跌的偏弱狀態(tài)，樓市較為低迷，調(diào)整比較充分，預(yù)計(jì)下行空間有限，未來(lái)一兩年有望走出低谷。

??從50城房地產(chǎn)指標(biāo)綜合偏離度排名來(lái)看，寧波、徐州、蘭州、南通和溫州近一年和近兩年的偏離度排名均排在前列，說(shuō)明這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已持續(xù)火熱兩年或以上，目前仍未出現(xiàn)降溫趨勢(shì)，部分城市購(gòu)房需求可能已經(jīng)嚴(yán)重透支。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、人口凈流入等基本面因素沒(méi)有發(fā)生明顯變化的情況下，需要注意這類城市可能存在較大的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

??南昌、哈爾濱、貴陽(yáng)、三亞等城市近兩年和近一年的偏離度排名均靠后，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已連續(xù)兩年較為低迷。其中南昌和貴陽(yáng)是中西部的弱二線省會(huì)城市，雖然整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，但在省內(nèi)仍處于絕對(duì)的領(lǐng)先地位，對(duì)省內(nèi)購(gòu)房者仍有一定吸引力。哈爾濱是東北的省會(huì)城市，雖然整個(gè)東北經(jīng)濟(jì)不景氣，人口凈流出，但大城市的樓市表現(xiàn)仍好于其他城市。雖然最嚴(yán)調(diào)控政策目前仍沒(méi)有放松，但受益于海南自貿(mào)港建設(shè)提速的利好，三亞樓市后市下行空間有限。這些城市經(jīng)過(guò)近兩年的充分調(diào)整后，繼續(xù)調(diào)整的空間有限，未來(lái)一兩年市場(chǎng)有望見(jiàn)底企穩(wěn)。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院研究員  沈昕

??郵  箱：shenxin@ehousechina.com

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