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??黑龍江省又一地級市因低房價“出圈”。

??據貝殼研究院統計，在不考慮通脹前提下，2020年牡丹江二手房房價跌回5年前價格水平，今年一季度跌幅直接使其房價倒退至2007年水平。

??無論是官方統計數據還是房屋交易平臺公布數據，都向外界傳遞了一個信息：牡丹江房價在下跌。

??根據國家統計局發布的數據顯示，1月—3月，牡丹江無論新房銷售價格指數還是二手房銷售價格指數均同比下跌。具體來看，牡丹江二手房價格下跌幅度較大，1月—3月，其二手房價格同比下跌分別為10%、9.9%、9.4%。

??4月，牡丹江房價也呈現下跌狀態。安居客數據顯示，4月牡丹江二手房均價5507元/平方米，環比下跌1.11%，同比下跌2.01%；新房均價4959元/平方米，當前在售樓盤45個。

??在貝殼研究院資深研究員唐瑄看來，牡丹江房地產發展呈下行態勢，與其整體經濟發展情況相匹配。

??2020年，牡丹江全市地區生產總值831.7億元，同比增長0.4%。

??房地產開發投資方面，商品房銷售面積和銷售額均同比下降。數據顯示，2020年牡丹江全市房地產開發完成投資58.5億元，同比下降6.5%；牡丹江新開工面積90.9萬平方米，同比下降38.9%，其中住宅75.8萬平方米，同比下降39.2%；商品房銷售面積140.1萬平方米，同比下降16.9%；商品房銷售額68.4億元，同比下降17.3%。

??牡丹江是黑龍江省東南部中心城市，轄綏芬河、海林、寧安、穆棱、東寧、林口6個縣（市）和東安、西安、愛民、陽明4個城區，全市總面積4.06萬平方公里。

??唐瑄認為，牡丹江房價下跌很正常，原因是牡丹江經濟總量小，導致人口凈流出尤其是青壯年勞動人口外流，缺乏產業和人口的支撐。

??“青壯年流出人口居多”是牡丹江現階段人口發展存在的問題之一。

??牡丹江市統計局表示，由于牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。數據顯示，“90后”“00后”成為流出人口中的主力軍，比重達27.1%。

??截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬，與2010年第六次人口普查數據相比，近10年常住人口減少19.4萬，年均減少2.2萬。

??在一定程度上，牡丹江樓市也是一些三四線城市房地產市場真實寫照。

??唐瑄認為，不止是牡丹江，其他一些經濟欠發達、傳統資源型城市的房地產市場也面臨類似的困境，即“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環。

??“我們研究發現，棚改退潮以來，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市需求側明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結構問題，形成‘新房—二手房積壓下跌’的惡性循環。”唐瑄表示。

??根據貝殼研究院整理的數據顯示，在各城市新房價格指數方面，自2019年棚改逐步退坡至今，貝殼研究院監測的100城中，三四線市場整體大幅跑輸一二線市場。盡管今年一季度有所回升，三四線城市整體新房價格指數僅回到兩年前的水平。

??此外，三四線城市土地流拍現象顯著。2020年全年，貝殼研究院統計監測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，占比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%，主要集中在華中（10城）、東北（6城）、廣東（5城）以及云貴桂地區。除了傳統印象中發展相對落后的內陸腹地，靠近大灣區的廣東其他三四線城市也遭遇了地產市場冷卻的情況。

??中國社科院金融所在4月25日發布的《中國金融報告2020：新發展格局下的金融變革》一書中表示，一二線城市與三四線城市之間的房價表現將會分化加劇，房地產行業的集中度未來有望持續提高。這意味著，未來三四線城市的中小房地產開發商會面臨較大的經營風險。

??在唐瑄看來，三四線城市的房地產市場要想“破局”，需從兩方面發力：一是從城市經濟發展來講，政府要著力發展有比較優勢的產業，如旅游、大規模農林業等，通過發展有亮點的產業和就業崗位來提高當地的人均收入，勞動力流出才會減少；二是從房地產發展來看，過去幾年土地和新房供給已經過剩，未來需要通過科學規劃用地出讓穩定新房市場，同時通過舊改和政策盤活存量房市場，優化住房供應結構和居住體驗，與新型城鎮化需求和置換改善需求良好匹配，方能打破困局，實現房地產市場平穩健康發展。