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??隨著我國經濟發展整體邁入新階段，人口發展也進入了新的發展階段。在此背景下，我國人口發展進入了深度轉型期，人口發展出現了重要轉折性變化。

??第七次全國人口普查數據顯示，我國總人口已達到14.12億人，較2010年增加7206萬人，增長5.38%；與此同時，人口老齡化程度進一步加深，60歲及以上人口占18.70%，其中65歲及以上人口占13.50%，從各地區數據來看，我國已經全面進入老齡化社會，其中東三省老齡化領先全國。

??我國全面進入老齡化社會的背景下，養老產業將成為房地產企業“第二增長曲線”的有力支撐。據克而瑞漾美不完全統計，百強房企中涉足康養產業投資已有68家，百強房企外另有48家主流房企同樣涉足康養產業領域，未來養老產業的春天將加速到來。

??人口總量峰值即將到來，

??人口規模紅利進入尾聲

??人口增長減弱，總量峰值即將到來。七普數據顯示，2020年我國人口數量為141178萬人，與2010年133972萬人相比增加了7205萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。數據表明，人口增長勢能進一步減弱。

??國家統計局預測，人口總量即將在2025到2030年間達到峰值。我國人口在總量達峰后將逐步開始緩慢下降，人口負增長在不遠的將來即將成為現實。

??勞動人口下降，人口撫養比上升，人口規模紅利基本結束。

??勞動年齡人口數量和比例雙雙下降，人口撫養比由2010年的34.2%（0-14周歲與65周歲及以上人口數加總與15-64周歲人口數之比）上升至2020年的45.9%，提高了11.7個百分點。未來十年隨著勞動人口總量和比例將繼續以較快速度降低，由低人口撫養比帶來的人口數量紅利逐步進入尾聲，隨之而來的人口老齡化，正跑步進入大眾視野。

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??老年人口即將迎來總量高峰

??老年人口規模繼續攀升，老齡化程度加快。2020年七普數據中，0-14歲人口為2.53億人，占17.95%；15-59歲人口為8.94億人，占63.35%；60歲及以上人口為2.64億人，占18.70%，其中65歲及以上人口為1.9億人，占13.50%。與2010年第六次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重上升1.35個百分點，15-59歲人口的比重下降6.79個百分點，60歲及以上人口的比重上升5.44個百分點，65歲及以上人口的比重上升4.63個百分點。

??“60后”人群開始進入退休，未來十年將實現年均新增2170萬人。目前中國老年人群以40與50后為主，兩代人約占95%以上；60后群體作為中國歷史上第二次嬰兒潮人群，規模數量龐大，且是改革開始首批受益人群，其財富規模擁有量非常龐大。2020年是60后人群的退休起始年，未來十年將是60后老年人的“天下”，無論是人口基數還是增長速度，將達到歷史性最高水平——按照60后群體的出生規模來看，老年人口數量約2.17億人，年均增長數量2170萬人左右。

??低出生率與高老齡化形成“剪刀差”。從人口出生與死亡率來看，人口自然增長持續下降，生育率跌破紅線，已下降至歷史最低水平；同時隨著社會水平發展與醫療水平提升，人均壽命持續提高，中國已進入長壽時代。出生人口降低，老齡化速度提升，導致人口“剪刀差”形式。

??家庭戶人口規模持續下降，“421家庭結構”進一步凸顯。全國共有家庭戶49416萬戶，家庭戶人口為129281萬人；集體戶2853萬戶，集體戶人口為11897萬人。平均每個家庭戶的人口為2.62人，家庭規模持續下降（歷年普查數據，1990年家庭平均人口3.96人、2000年3.44人、2010年3.10人、2020年2.62人）。家庭戶規模繼續縮小，主要是受我國人口生育率下降、流動日趨頻繁和住房條件改善年輕人婚后獨立居住等因素的影響。

??03

??各地區全面進入老齡化社會

??東三省老齡化領先全國

??按照聯合國的傳統標準是一個地區60歲以上老人達到總人口的10%，新標準是65歲老人占總人口的7%，即該地區視為進入老齡化社會。除西藏外，其他30個省份65歲及以上老年人口比重均超過7%，其中，12個省份65歲及以上老年人口比重超過14%。

??由七普數據顯示，東三省地區由于年輕人外遷嚴重等原因，老齡化率領先全國，其中遼寧更是成為全國老齡化率最高的省份。除此之外，京津冀區域、長三角區域、珠三角區域、華中區域也是老齡化率較高的區域。而廣東省得益于近10年遷入人口大幅增加，老齡化率偏低。從全國區域層面看，我國已經全面進入老齡化社會。

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??養老產業升級

??特定老年客群衍生養老新賽道

??“十四五”規劃明確，要實施積極應對人口老齡化國家戰略，加快發展養老產業，在保基本需求的同時，推動養老產業向高品質和多元化升級。在十四五期間，我國將從輕度老齡化邁入中度老齡化階段（國際上按照65歲及以上人口比例在14%-20%為中度老齡化）。

??隨著第二次嬰兒潮出生的“60后”財富群體步入退休年齡，老年人口增長速度將明顯加快，到2030年占比將達到25%左右，其中80歲及以上高齡老年人口增加幅度更加明顯。

??未來十年，老年人口將是40后剛需老人、50后未富先老人群、60后邊富變老人群并存局面。

??·40后已開始進入80歲，嚴重依賴醫療護理服務，醫療護理成剛需產品，康復、護理、認知癥障礙等高品質服務型產業將得到井噴；

??·60后開始進入退休階段，屬于活力型老人，尤其是富裕老年人，對醫療依賴度不高，對治未病健康管理體系、生活服務體系與精神文化等需求高，為提供優質生活和健康管理的低齡康養產業將迅速發展。

??面對新的老年人口結構，高齡老人護理、老年病康復和治未病健康管理三個領域最具有發展前景。

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??聚焦核心城市

??房企加速開啟“+養老”模式

??區域間的人口老齡化程度分布不均衡，呈現分化態勢。全國人口老齡化排名TOP8分別為遼寧省25.72%、上海市23.38%、黑龍江省23.22%、吉林省23.06%、重慶市21.87%、江蘇省21.84%、四川省21.71%和天津市21.66%。

??可以看出，老齡化程度較高的區域聚集在東北區域、長三角區域、川渝區域、京津區域等。同時，根據部分城市發布的2020年統計公報數據，東北區域的沈陽、鞍山、撫順等城市，以及長三角區域的無錫、常州、泰州等城市，均為人口自然負增長地區。地區人口老齡化程度、人口自然增長率以及人口集聚度等指標，均與區域發展之間存在著較強的關聯性。

??經濟與人口相協調，推動城市養老產業可持續發展。從特定區域看，長三角區域是人口凈流入區域，七普數據顯示，長三角區域人口進一步集聚，占全國總人口近40%。由于外來人口持續流入，長三角區域三省一市呈現出戶籍人口老齡化程度高、常住人口老齡化程度適中的現象。以上海市為例，2020年60歲及以上戶籍人口老齡化率為36.1%，而常住人口老齡化率是23.3%，兩者差距12.8個百分點。雖然長三角區域部分城市人口自然增長率下降，但通過外來人口加持，保持一定的經濟發展速度，能夠有效平滑人口老齡化的影響。

??未來十年，主要城市群的核心城市將是房企重點布局的主戰場。對于房企康業城市布局而言，基本圍繞城市經濟發展水平好、人口增長潛力高、老年人口規模大、老年人購買能力強、康養環境優、政策扶持力度大、城市配套好等關鍵投資維度，結合七普數量來看，雖然東三省老齡化程度高，但受人口外流影響，經濟一直受制約，東北三省養老產業面臨挑戰。綜合維度來看，未來五到十年內，京津冀、長三角、粵港澳、成渝等主要城市群的核心城市將是房企布局康養產業的核心區域。

??房企集中向康養產業轉型，開啟“+養老”模式。根據克而瑞漾美統計，截至2021年5月15日，百強房企中涉足康養產業投資已有68家，百強房企外另有48家主流房企同樣涉足康養產業領域。為了應對行業發展的變化、占有產業政策紅利，房企集中向康養產業轉型，以“+養老”的方式，構建獨立的康養生態圈，并用產業運營思維進行布局。

??我國人口發展迎來新格局，按照當前趨勢推測，到2023年左右，我國老齡化水平將超過20%。伴隨著人口老齡化加劇，養老產業空間巨大，未來潛力有待釋放。尤其是在“十四五”規劃中明確提出完善養老服務體系，未來十年康養產業將加速進入發展快車道，市場規模將大幅擴容，并有望超越地產開發主業。