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??“沒想到這次整頓力度如此之大，落地速度如此之快，大家都低估了政府整治學區房的決心。”7月4日，北京市西城區房管局組織轄區內多家房地產經紀機構召開工作會后，有房地產經紀機構人員告訴中國房地產報記者。

??“雖然去年4月30日西城教委就宣布了‘7·31多校劃片’政策，此前也多次召開會議要求規范業務操作，但大家都以為‘7·31多校劃片’政策出臺后到實施沒有那么快，存有僥幸心理。”該機構人員強調，歸根結底還是教育資源均衡化問題，其他區的房價沒有西城這么魔幻，一街之隔差幾百萬元。

??對于下一步具體工作計劃，該機構表示，目前就是嚴格執行政策，特別是學區房轄區按照規定開展業務，嚴禁炒作，具體包括嚴禁對外公布學區房、西城教改政策解讀、以學區房為賣點刺激交易等內容，“此前北京市住建委也對各大平臺學區房進行了篩查，規定不能以學區房為賣點。”

??7月6日，在西城區德勝片區一鏈家門店，一位地產中介告訴中國房地產報記者，“現在包括未來短期內成交基本上已經冰封，有個別二手房掛牌價出現下調六七十萬元情況，但更多房東已經將房源下架，想要觀望一段時間。”

??教育部教育發展研究中心綜合研究部副主任張家勇在接受記者采訪時分析稱，“多校劃片”是釜底抽薪式的教育政策，能夠起到立竿見影的學區房降溫效果，但從長期看根本解決學區房問題還是要強力推進義務教育優質均衡，讓更多學校成為優質教育資源。

??抉擇學區房

??因北京西城“7·31多校劃片”政策，吳星（化名）買房計劃被徹底打亂。

??一直住在豐臺的吳星因家周圍一公里只有一所九年一貫制學校，在2020年4月中旬小孩要上幼兒園時，決定換個學區房。

??之后，吳星開始著手研究學區房。除了咨詢中介和周圍已經買了學區房的朋友，也關注一些交流買學區房論壇信息，綜合考慮資金、教育、交通等多方面因素后，將西城陶白片區學區房納入考慮范圍。“西城區教育還算均衡，我們預算在600萬元，如果買比較火的德勝片區只能買一居室，還得另外租房住；如果買陶白片區，能買個小兩居，且陶白片區也就一個普通小學，即使不幸去了這個學校，也有‘校額到校’。”

??“我們看中了一套上世紀七八十年代小兩居，結果第二天就等來了西城‘多校劃片’政策。”回憶起看房吳星對記者感慨。

??何謂“7·31多校劃片”？據北京西城教委規定，自2020年7月31日后，西城區購房并取得房屋產權證書家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區入學。

??新政的發布讓吳星和家人在是否買房上發生了沖突。吳星想看2021年西城區“幼升小”錄取情況后再決定買哪兒的學區房，且興許還能以更便宜價格買到。“但是家里不同意，想要趕緊賣掉豐臺房子換成陶白片區，好趕在7月31日之前落戶西城。”吳星對記者說，“且聽說海淀早就實施了類似的‘1911政策’，但一直都是‘假多校’，沒有真正執行，所以覺得西城區明年會不會執行還不好說。”

??直到2020年底等吳星再次了解學區房時，才發現價格已經飛漲。“當時看上的那套陶白小兩居報價漲了100萬元，總價800萬元；我們在豐臺的房子基本沒有漲價。”吳星一邊因高房價想要放棄，但是西城區96.35%普高率、超過70%的重點高中錄取率很是讓他心動，吳星開始猶豫。

??今年2月，吳星還是湊錢買了陶白小兩居，“當時也去看其他片區，月壇、德勝片區搶房都很厲害，總價低的一居室眨眼就沒，兩居室1000萬元起步，房東還可能臨時加價小幾十萬元。”

??“這次政策出臺被調劑的大部分都是去年7月31日后在德勝、月壇片區買房入戶的，因為學位緊張。雖說這次陶白片區沒有遭遇調劑，但今后幾年西城上學的小孩很多，我也不知道到我孩子幼升小是否也遭遇調劑。”說到最后，吳星強調，“只想盡量給孩子更好的條件。”

??部分學區房降溫

??7月2日開始，西城區幼升小志愿填報嚴格執行“多校劃片”政策消息傳來，之后陸續有家長接到調劑電話。接到調劑電話的西城家長大部分是去年7月31日后購房入戶的。

??據了解，此次西城執行“多校劃片”力度最大的是德勝片區和月壇片區，區內2020年7月31日后落戶的生源基本都被調劑出區，金融街學區仍有部分生源在區內調劑。除了這3個頂尖學區之外，其他學區暫時未出現調劑出區情況。

??盡管此前西城教委多次發文強調，2020年7月31日后新購房產家庭適齡子女小學入學時，全部采取多校劃片入學方式，但在大多數家長看來，政策執行還需要一定時間。在執行“多校劃片”政策后，有的家長放棄原定買房計劃，開始轉向其他區域購房；但也有不少家長認為相對于其他區域，西城區優質教育資源集中。

??在家長交流論壇里，記者注意到家長們將西城打頭的“學區房新政”稱為“西城911”，每天幾百條帖子在分析未來房價走勢，討論如何選房；有家長稱，“只要有需求，學區房就會一直熱度不減。簡單舉個例子，西城區最渣小學也比豐臺房山等區縣很多小學要好。”

??7月6日，在西城區德勝片區一家鏈家門店，一位地產中介告訴記者，“現在包括未來短期內成交基本上已經冰封，有個別二手房掛牌價出現下調六七十萬元情況，但更多的房東已經將房源下架，想要觀望一段時間。”

??盡管成交情況下滑但熱度依然不減。在門店里，記者看到陸續有中介接到客戶打來電話咨詢目前片區房價情況，想要“抄底”。“降價趨勢應該還會持續一段時間，具體多久不好說，可以先觀望，過一兩個月再看是否要買入；現在1000萬元出頭的二手房應該可以降到900多萬元。”有中介表示。

??此外，相對于學位緊張的月壇、德勝片區，什剎海、展覽路、新街口、廣內、陶白片區開始承接熱門學區外溢學生。門店在什剎海片區的一位中介表示，“最近門店帶看量明顯增多。”

??“從西城區學區房房價來看，隨著此次政策效應逐漸顯現，市場或將回到理性階段，學區房降價空間可能比較大。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠表示，此前，海淀、東城等地區落地“多校劃片”政策一段時間后，市場逐漸降溫，成交量和成交價格雙雙回落。

??海淀、東城學區房降溫后又復燃

??“我們過去義務教育實行的是就近入學、屬地原則，這就牽扯到學區劃片，有的地方學區劃的比較寬，有的地方窄，就會有人鉆空子，比如學區房的出現，這在一定程度上破壞了義務教育公平，導致教育生態惡化。”中國教育科學研究院副院長曾天山告訴記者。

??為解決這類問題，“多校劃片”作為一種遏制學區房手段在全國推進。就北京而言，此前海淀、東城等優質教育資源集中的地區先后提出“多校劃片”。

??一位在東城區從業7年房中介告訴記者，2018年6月東城宣布“多校劃片”政策后，市場曾出現小幅下跌。以史家小學對口的豆瓣胡同、祿米倉胡同、蒼南胡同為例，2018年6月前一套50平方米左右一居室，客戶掛牌價幾乎都在700萬元以上，新政發布后大概只需要650萬元。

??“之后東城房價一直很平穩，到今年3月份開始出現明顯上漲。”該中介表示，漲幅較大的是崇文門區域及廣渠門區域次新房，漲幅都在10%以上，“但也并不是都在漲價，如史家小學對口的幾個小區還有小幅度下降。”

??海淀學區房自2018年宣布“多校劃片”后也有所降溫。據貝殼網成交數據，以臨近中關村三小海淀萬柳蜂鳥家園50平方米一居室為例，2018年最高成交額約為756萬元，到2019年幾乎都不會超過700萬元；到了2020年下半年，海淀熱門學區房價有開始走高。2020年底，蜂鳥家園一套50平方米一居室可以掛到900多萬元；對口中關村二小的西北旺片區的百旺茉莉園兩居室漲了50萬-60萬元，三居室漲了近100萬元。

??熱度一直持續到今年3年，進入4月海淀區再次發布義務教育新政，以及在嚴查炒作學區房大背景下，海淀熱門學區房價開始出現回落或持平。

??盡管海淀區、東城區早已提出“多校劃片”政策，但政策執行并不簡單。多位教育業內人士告訴告訴記者，“多校劃片”在具體執行中和房子所在學區的學位是否充足有很大關系。“只要學校學位充足，自身又能滿足第一順位條件，不太可能被調劑。此次遭遇調劑的西城家長也多是因為片區內學位已滿。海淀區因學位充足，仍可以實現買到學區房就可以到名校就讀。”

??“‘多校劃片’落地難點之一在于就近入學劃片區太小，按照戶籍進行招生，所以將來應該合理劃分片區，讓片區有多樣選擇性，防止形成怪圈。此外，也在落戶年限上進行了設置，防止了‘炒’的問題，所以我認為這是多管齊下的，既擴大了片區，同時又通過年限建立資格，通過這樣一套組合拳把教育生態恢復正常。”曾天山表示。

??曾天山還補充說，學區房等問題的根本是教育資源分配不夠平衡。怎么去平衡？比如要求學校均衡化發展，打破名校與非名校之間溝壑，而不是造成義務教育之間差距。