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??最近，上海高端盤復(fù)興瓏御積分入圍分?jǐn)?shù)線備受熱議，112.8的高分使其成為積分制以來(lái)入圍分?jǐn)?shù)最高的項(xiàng)目，也是上海首個(gè)接近滿分盤。

??項(xiàng)目的均價(jià)是13.6萬(wàn)/平方米，總價(jià)從2100萬(wàn)-2900多萬(wàn)不等。

??這個(gè)段位的住宅，今年上半年全國(guó)賣了3011套，去年上半年是1485套。兩個(gè)數(shù)據(jù)之間的差距，堆積著洶涌的故事。

??CRIC曾對(duì)18個(gè)熱點(diǎn)城市在售項(xiàng)目2021年和2020年可比價(jià)格比較，城市整體房?jī)r(jià)水平與2020年相當(dāng)，房?jī)r(jià)走勢(shì)“整體持穩(wěn)”，但在“越貴越漲”的趨勢(shì)下，中高檔住宅成交價(jià)漲幅比例已達(dá)到10%以上。

??自2020年疫情以來(lái)，改善型需求迎來(lái)爆發(fā)，加之部分城市出現(xiàn)高端住宅一二手房?jī)r(jià)倒掛，高端住宅市場(chǎng)持續(xù)升溫，并延續(xù)至2021年上半年。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年全國(guó)1000萬(wàn)以上住宅成交套數(shù)已達(dá)到24085套，同比增長(zhǎng)68%。

??高端商品住宅成交套數(shù)全線上漲

??中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩類需求不可忽視，一類是剛需，另一類則是位于塔尖的高端住宅市場(chǎng)。而改善型需求的爆發(fā)，為高端住宅市場(chǎng)打開了新的想象。

??高端商品住宅因?yàn)橄∪毙院透咂焚|(zhì)成為富豪和高凈值人群投資以及抵御市場(chǎng)周期波動(dòng)的重要選擇。經(jīng)歷了2018年短暫的降溫期之后，2019年高端商品住宅市場(chǎng)明顯回暖。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2019年全年1000萬(wàn)以上高端商品住宅成交套數(shù)達(dá)到了18593套，當(dāng)年上半年便成交12420套。

??這個(gè)數(shù)據(jù)在2021年上半年發(fā)生了更明顯的變化，成交套數(shù)已達(dá)24085套！

??“房住不炒”的大背景下，數(shù)據(jù)背后反映的是購(gòu)房者需求的變化。而重點(diǎn)城市高端住宅產(chǎn)品一二手房?jī)r(jià)倒掛，由此產(chǎn)生的逐利心理，一定程度上發(fā)揮了助推作用。

??2021年上半年，全國(guó)1000萬(wàn)以上高端商品住宅成交套數(shù)共有24085套成交，同比2020年上半年增長(zhǎng)68%。其中四大一線城市共成交14823套，占比超六成。

??從各價(jià)格段來(lái)看，今年上半年總價(jià)5000萬(wàn)以上高端商品住宅成交表現(xiàn)亮眼，全國(guó)共成交317套，較2020年上半年同比增長(zhǎng)105%，而去年全年總價(jià)5000萬(wàn)以上商品住宅共成交453套，上半年已達(dá)到去年全年的7成。

??除此之外，2000-3000萬(wàn)高端商品住宅共成交3011套，同比漲幅達(dá)到103%，漲幅僅次于5000萬(wàn)以上高端商品住宅成交情況。

??上海高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼

??京滬深乃是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)上漲等多種因素影響，一線城市高端商品住宅門檻逐漸提升。上半年，四大一線城市1000萬(wàn)以上高端住宅共成交14823套，同比增73%；以2000萬(wàn)元為高端商品住宅門檻的話，2021年上半年北上廣深四大一線城市高端商品住宅成交量較1000萬(wàn)元門檻縮減近八成，共成交3302套，同比2020年上半年增加了65%。

??復(fù)興瓏御創(chuàng)紀(jì)錄的積分入圍分?jǐn)?shù)線，將高端商品住宅的視野拉回上海。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，上海不同價(jià)格段高端商品住宅成交套數(shù)均高于其他一線城市。

??還是用數(shù)字說(shuō)話：今年上半年，上海1000萬(wàn)-2000萬(wàn)高端商品住宅共成交4767套，同比漲35%，北深廣分別為3075套、2633套、1046套；2000萬(wàn)-3000萬(wàn)共成交1087套，同比漲68%，北深廣分別成交735套、319套、207套。

??從總價(jià)5000萬(wàn)元以上的頂級(jí)高端商品住宅成交數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)共成交317套，其中，上海以117套成交數(shù)量領(lǐng)先北深廣，同比增長(zhǎng)達(dá)到了86%。

??從2021年上半年上海5000萬(wàn)以上頂級(jí)高端商品住宅成交項(xiàng)目來(lái)看，套均價(jià)最高的項(xiàng)目為古北壹號(hào)，成交總價(jià)為1.58億元。

??從單價(jià)段來(lái)看，2021年上半年，上海單價(jià)10萬(wàn)以上高端商品住宅成交套數(shù)全面上漲，共成交3862套，同比漲33%。目前，成交總量主要集中在10萬(wàn)-15萬(wàn)之間，共成交3723套，同比增長(zhǎng)30%。15萬(wàn)元以上商品住宅成交套數(shù)大幅提升，上半年共成交139套，較2020年增加78%。

??值得注意的是，自今年2月以來(lái)，上海對(duì)新開盤項(xiàng)目實(shí)行積分搖號(hào)制度，2021年上半年，上海三批次集中供應(yīng)入市的樓盤中，合計(jì)約有63個(gè)樓盤觸發(fā)積分。伴隨各板塊積分入圍門檻明朗化和政策約束性，觸發(fā)積分盤占比有所提升，其中第三批次供應(yīng)45盤，截至7月1日共27盤確認(rèn)觸發(fā)積分制。觸發(fā)積分制的不乏高端商品住宅項(xiàng)目，而位于黃浦區(qū)老西門的復(fù)興瓏御受一二手房?jī)r(jià)倒掛影響，入圍分?jǐn)?shù)高達(dá)112.8分，成為積分制以來(lái)入圍分?jǐn)?shù)最高的項(xiàng)目。

??二三線高端商品住宅成交量跳漲

??除一線城市改善需求爆發(fā)及購(gòu)買力強(qiáng)勁之外，部分核心二線城市高端住宅客群購(gòu)買力依舊堅(jiān)挺。一組數(shù)據(jù)顯示，2019年13家銀行總資產(chǎn)在500萬(wàn)元及以上的私人銀行客戶共計(jì)76萬(wàn)戶，管理的總資產(chǎn)約10.68萬(wàn)億元，戶均總資產(chǎn)約1407萬(wàn)元，真實(shí)反映出頂豪客群的購(gòu)買力。

??值得注意的是，高資產(chǎn)家庭地域分布主要集中在核心一、二線城市和個(gè)別強(qiáng)三線城市。二三線城市迎來(lái)高端改善需求在2021年持續(xù)爆發(fā)，總價(jià)1000萬(wàn)以上高端住宅成交量普遍較2020年上半年有所增加，其中1000萬(wàn)以上豪宅成交TOP10 城市中，僅蘇州小幅下降以外，其余9個(gè)城市全線上漲。

??具體數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年上半年，二三線城市總價(jià)1000萬(wàn)以上高端住宅成交套數(shù)TOP10城市共成交7119套，較2020年上半年同比增加73%。其中，珠海漲幅最大，達(dá)到292%，上半年共成交255套1000萬(wàn)以上高端住宅。

??從各價(jià)格段來(lái)看，上半年二三線城市高端商品住宅成交總價(jià)仍然以1000萬(wàn)-2000萬(wàn)為主，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)及購(gòu)買力影響，總價(jià)2000萬(wàn)以上高端商品住宅成交數(shù)量銳減，總價(jià)5000萬(wàn)以上高端商品住宅成交套數(shù)更是屈指可數(shù)，而東莞在上半年表現(xiàn)較為突出，5000萬(wàn)以上成交套數(shù)達(dá)到了17套，是2020年上半年的近6倍。此外杭州、青島總價(jià)5000萬(wàn)以上高端商品住宅均有成交，分別為9套和8套。

??從當(dāng)前環(huán)境來(lái)看，高端改善人群的比例不斷上升，改善需求爆發(fā)是稀缺高端住宅成交量逐年增長(zhǎng)的主要?jiǎng)右颉？傮w來(lái)看，2021年以來(lái)高端商品住宅“搶購(gòu)潮”有所減弱，加之上海、廣州和深圳等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)信貸資金監(jiān)管趨緊，市場(chǎng)監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)將逐漸趨于理性。

??值得注意的是，部分城市高端商品住宅由于限價(jià)導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)倒掛，同時(shí)帶來(lái)了炒作行為，因此為了更好規(guī)范市場(chǎng)，建議單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上高端商品住宅項(xiàng)目嘗試逐步放開限價(jià)，讓高端商品住宅產(chǎn)品價(jià)格回歸市場(chǎng)定價(jià)。

??然而，聯(lián)系到核心一、二線城市高端商品住宅仍是資源稀缺品，也是高凈值群體資產(chǎn)化配置的重要領(lǐng)域，高凈值群體改善需求及資產(chǎn)儲(chǔ)蓄紅利將持續(xù)釋放，核心一、二線城市高端商品住宅市場(chǎng)有望慣性延續(xù)，預(yù)計(jì)2021年，再次成為高端商品住宅成交大年。