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??2021年7月9日，中國人民銀行宣布，將于2021年7月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.9%。

??據了解，此次降準為全面降準，除已執行5%存款準備金率的部分縣域法人金融機構外，對其他金融機構普遍下調存款準備金率0.5個百分點，降準釋放長期資金約1萬億元。

??從房地產市場來看，雖然此次降準為全面降準，但與房地產的整體關聯度并不是很大，整體來看，降準后，市場資金充裕度增加，實質上還是為了提升金融服務能力，更好支持實體經濟。

??01 貨幣政策取向依然以“穩健”為準

??中國人民銀行下調金融機構存款準備金率最直接的影響為市場資金的流動性變充裕，據中國人民銀行有關負責人就下調金融機構存款準備金率答記者問表示，此次降準是貨幣政策回歸常態后的常規操作，釋放的一部分資金將被金融機構用于歸還到期的中期借貸便利（MLF），還有一部分資金被金融機構用于彌補7月中下旬稅期高峰帶來的流動性缺口，增加金融機構的長期資金占比，銀行體系流動性總量仍將保持基本穩定。

??從根本上來看，此次降準主要為三個方面：

??一是在保持流動性合理充裕的同時，增強金融機構資金配置能力，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

??二是調整中央銀行的融資結構，有效增加金融機構支持實體經濟的長期穩定資金來源。據了解，今年以來部分大宗商品價格持續上漲，一些小微企業面臨成本上升等經營困難，此次降準也是引導金融機構積極運用降準資金加大對小微企業的支持力度。

??三是此次降準降低金融機構資金成本每年約130億元，通過金融機構傳導可促進降低社會綜合融資成本。

??下一步，中國人民銀行也將繼續實施穩健的貨幣政策，保持流動性合理充裕。

??02 此次降準對房地產市場影響有限

??從2020年央行的降準情況來看，2020年上半年央行曾三度降準，釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。

??但下半年起，房地產行業融資環境開始發生根本變化，首先是“三條紅線”的出臺，2020年8月20日央行和住建部在北京召開的重點房地產企業座談會上提出了房企融資的“三條紅線”標準，分檔設定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類信托業務規模，倒逼房企去杠桿、降負債。這標志著房地產調控的進一步深入，對后續房企融資的影響十分深遠。

??在提出三條紅線之后，相關的政策和表態接踵而至，下發三張監測表，強調此次監管為穿透式，表內表外全覆蓋。這一系列的動作充分表明對房企的融資監管進入了一個新的階段，以往可以采取的財務手段基本都已失效。

表：2020年提出三條紅線后部分房企融資相關政策及表態

資料來源：CRIC整理

??接著2020年的最后一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，從房地產貸款占比以及個人住房貸款占比“兩條紅線”上進一步提出管理要求。

表：房地產貸款集中度管理要求

注：1. 農合機構包括: 農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。2. 不包括第二檔中的城市商業銀行。

??從目前來看，無論是從房企端的“三條紅線”還是從銀行端的“兩條紅線”，都絲毫沒有放松的跡象。因此，在這樣的的整體環境下，由于資金被限制，因此也很難有更多的資金進入。

??與此同時，整體來看，當前我國經濟穩中向好，人民銀行也堅持貨幣政策的穩定性、有效性，堅持正常貨幣政策，不搞大水漫灌。所以本次降準對房地產整體影響其實并不大。

??03 典型房企融資額已是2018年以來最低

??在“三條紅線”出臺疊加房貸集中度管理政策出臺后，房企融資環境持續收緊，房企融資壓力也在持續凸顯，同時也有部分房企降杠桿意愿增強，整體融資量下降明顯。

??據不完全統計，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水平。分季度來看，一季度融資額同環比雙降，且僅高于2018年Q3水平，二季度下降幅度更大。

圖：2018年-2021年上半年房企季度融資情況

（單位：億元）

備注：1、外幣融資統一按融資當月月末匯率換算為人民幣，監測數據不含開發貸和一般銀行貸款；
　　　2、如沒有特殊說明，本文所有的2021年上半年融資數據統計均截止至2021年6月21日。

數據來源：企業公告、CRIC整理

??從單月融資情況來看，2021年1月的融資額達到1807億元，環比漲幅較大，主要由于年初額度相對寬松，加上房企2021年上半年達到償債高峰，積極借新還舊。

??隨著房地產融資環境持續收緊，房企的融資量下降明顯，2-6月房企的融資水平均屬于較低水平，單月融資量在千億元左右徘徊，這5個月的平均融資額未達千億元。未來在政策調控持續下，房企融資壓力持續，融資量或將維持當前較低的態勢。

圖：2019年-2021年6月房企單月融資額情況

（單位：億元）

數據來源：企業公告、CRIC整理

??從各個企業表現來看，僅有36%的房企融資規模有所增加，規模減少的房企中有約30%的企業同比降幅超過50%。

??從梯隊上來看，四個規模梯隊的房企融資量均呈現同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少53.50%至922億元，而TOP11-30規模的房企融資規模下降幅度為23.48%，降幅最小，主要在于該梯隊的房企規模增長訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持較為相對積極的融資態度。

圖：2021年上半年各梯隊房企融資規模變化

（單位：億元）

??數據來源：企業公告、CRIC整理

??由此可見，在各種政策持續收緊下，房企融資規模已經出現了大幅下降。政策推進下房貸集中度管理成效初顯，銀行業房地產貸款同比增速也創下了歷史新低，從政策調控的穩定性、連續性來看，政策收緊的態勢短期內不會改變，房地產融資環境將持續收緊。

??在這樣的背景下，此次央行降準雖然可釋放長期資金約1萬億元，但與整體房地產市場的關聯度并不大，影響有限。其本質還是保持流動性合理充裕，并且對實體經濟產生一定的支持作用。