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??8月9日，中國人民銀行發(fā)布《2021年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，在房地產(chǎn)金融政策方面，央行報告稱：牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。由此判斷，央行在對房地產(chǎn)落實“三道紅線”融資監(jiān)管和貸款集中度管理的同時，在資金投向上將向住房租賃領(lǐng)域傾斜。

??此前的7月2日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，針對保障性租賃住房提出了六方面的支持政策，除了土地政策、財稅政策外，金融支持政策方面提出支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款、鼓勵持有運營租賃住房的企業(yè)將物業(yè)抵押作為信用增進發(fā)行住房租賃擔保債券、支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券、支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)等多項政策建議。

??長期以來，住房租賃市場一直是房地產(chǎn)發(fā)展的短板，融資問題則是制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。近年來決策層將發(fā)展租賃住房作為解決大城市住房突出問題的突破口，在相關(guān)土地、財稅、金融等政策方面逐步完善，住房租賃市場正在迎來政策紅利期。

??一、金融是住房租賃發(fā)展瓶頸

??資金是房地產(chǎn)開發(fā)的核心要素，商品房開發(fā)可以通過銷售回款迅速回籠資金，實現(xiàn)現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)。相比之下新建或改建租賃住房主要通過未來的租金收入逐步回收，投資收益率低，回收期長，社會資本參與的積極性不高。

??近日中國社會科學(xué)院國家未來城市實驗室等機構(gòu)推出《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.18（2021）》（以下簡稱《藍皮書》），提出住房租賃行業(yè)亟待解決三大問題，一是住房租賃收益率過低問題，二是低成本長期資金缺乏問題，三是人民長期租住意愿不高問題。

??根據(jù)機構(gòu)測算，截至2020年末我國租房人口超過2億人，市場規(guī)模和資金資金缺口巨大。發(fā)展住房租賃市場亟須拓寬住房租賃企業(yè)融資渠道，吸引社會資本進入住房租賃市場，讓住房租賃投資建設(shè)資金可合理退出，形成良性循環(huán)。

??2016年國務(wù)院出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，在金融支持方面提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。意見出臺5年來，雖然在金融創(chuàng)新方面有所突破，但市場所提供的金融產(chǎn)品無論是資金規(guī)模還是成本，相比巨大的市場需求還遠不匹配。

??二、住房租賃融資瓶頸亟待打通

??根據(jù)社科院《藍皮書》，住房租賃現(xiàn)有的融資方式主要有三類：一是來自風(fēng)險資本和私募資金等的股權(quán)融資，這種融資方式易產(chǎn)生投資方干擾企業(yè)經(jīng)營的問題；二是銀行貸款、專項債券等債權(quán)融資，其缺點是對住房租賃企業(yè)資產(chǎn)和信用有較高要求，且資金使用期短、融資成本高；三是租金分期（租金貸）、應(yīng)收租金保理和資產(chǎn)證券化（ABS、類REITs）等以租客信用或租金收益為基礎(chǔ)的現(xiàn)金流融資，過去租金貸出現(xiàn)許多問題，而資產(chǎn)證券化目前還無法實現(xiàn)公募。不過從國家層面近年來出臺的一系列政策措施看，這些融資渠道正在被打通。

??首先，銀行信貸支持力度開始加大。國務(wù)院近期出臺的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，在信貸方面提出要加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。特別是提出“完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待”，這一政策條款意味著在目前房地產(chǎn)貸款集中度管理中，保障性租賃住房相關(guān)貸款將不納入集中度管理，這種差別化信貸支持不僅有利于金融機構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，對促進住房租賃行業(yè)健康發(fā)展也將起到巨大推動作用。

??事實上，近年來商業(yè)銀行逐漸推進對商業(yè)性租賃住房的融資支持，扶持的重點區(qū)域集中在流動人口集中、工商業(yè)比較發(fā)達的一二線城市，選擇的目標企業(yè)偏向于大型國有住房租賃公司以及TOP20房地產(chǎn)企業(yè)以及區(qū)域房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。例如2017年10月，中信銀行與碧桂園集團簽署長租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作，中信銀行在三年內(nèi)為碧桂園在長租住宅領(lǐng)域提供300億元的保障性基金及綜合性金融服務(wù)；2018年7月，中國農(nóng)業(yè)銀行先后與19家政府及企業(yè)簽訂了法人租賃住房信貸業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，共審批法人租賃住房貸款16筆，涉及配建式租賃住房開發(fā)貸款、住房租賃并購貸款、住房租賃經(jīng)營貸款等多個業(yè)務(wù)品種。2020年，住建部與建設(shè)銀行簽訂協(xié)議，推動建設(shè)銀行三年內(nèi)提供3000億元貸款，支持11座城市以市場化運作方式籌集120萬套（間）政策性租賃住房。

??加大信貸支持力度一方面看規(guī)模和覆蓋面，另一方面要看融資成本。在銀行的信貸資金籌集方面，國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》也給出了政策建議，即支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。預(yù)計下一步金融監(jiān)管部門將出臺相關(guān)實施方案，將有更多的租賃住房開發(fā)和自持企業(yè)享受到政策紅利。

??其次，住房租賃專項債券發(fā)行開閘。2017年8月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進一步防范風(fēng)險加強監(jiān)管和服務(wù)實體經(jīng)濟有關(guān)工作的通知》，明確相關(guān)部門可以積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行債券專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。自2018年3月龍湖集團首單發(fā)行成功以來，住房租賃專項債成為房企重要的融資渠道。此后的3年時間，住房租賃專項債從2018年的98.24億元增長到2020年的124億元。進入2021年，住房租賃專項債有加速趨勢，僅1月份即完成發(fā)行近50億元。截至7月末已有9家企業(yè)完成發(fā)行，發(fā)行規(guī)模達122億元，與2020年全年發(fā)行總額相當。此外金地集團50億元、電建地產(chǎn)50億元、榮盛發(fā)展30億元、榮安地產(chǎn)10億元的住房租賃專項債申請也得到證交所反饋或受理。

??據(jù)中房智庫統(tǒng)計，今年發(fā)行的住房租賃專項債融資方式仍以小公募為主，只有迪馬股份的4.5億元融資為私募。在利率方面，年利率最低的保利發(fā)展5年期債券利率僅為3.17%，萬科的23億元5年期債券年利率3.19%，小公募債券中利率最高的大華集團7年期債券年利率為5.8%。小公募專項債加權(quán)平均利率僅為3.8%左右，與往年相比呈大幅下降趨勢。相比之下迪馬股份的3年期私募專項債利率卻達到8.5%，高出小公募專項債的一倍以上。

??住房租賃專項債開閘一方面源于企業(yè)迫切的融資需求，另一方面得益于政策的推動。國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中明確，支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。預(yù)計今年住房租賃專項債發(fā)行將遠超去年水平。

??第三，住房租賃資產(chǎn)證券化或?qū)⑻崴佟Ｄ壳拔覈赓U住房證券化主要有三種模式：輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABS、重資產(chǎn)的CMBS和類REITs，其主要區(qū)別在于底層資產(chǎn)的不同。從產(chǎn)品特點上來看，資產(chǎn)證券化與信貸或債券等融資產(chǎn)品最大的區(qū)別在于其能夠盤活已有住房租賃資產(chǎn)，也就是說能夠基于已建成的存量資產(chǎn)進行再融資，以此進行新項目的投資和擴張。在三種模式中，REITs是從根本上解決住房租賃企業(yè)長期、低成本資金需求的最佳路徑。

??今年7月，由中國房地產(chǎn)報、中房智庫主辦的“2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究與評估成果發(fā)布會”上，清華大學(xué)國家金融研究院副院長王嫻對租賃住房REITs做了一番解讀，她認為，除了幫助企業(yè)更好地融資外，REITs還可以轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營模式，讓企業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。“房地產(chǎn)企業(yè)原來的模式是開發(fā)、銷售，但如果企業(yè)發(fā)行租賃住房REITs，企業(yè)可以作為租賃住房的管理人，實現(xiàn)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，變成輕資產(chǎn)的企業(yè)來經(jīng)營不動產(chǎn)。”

??盡管我國目前發(fā)展住房租賃REITs還存在一些法律和稅收方面的障礙，但與之相關(guān)的探索始終沒有停歇。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2017年以來，我國內(nèi)地已發(fā)行與住房租賃相關(guān)的類REITs產(chǎn)品累計達到37單，總發(fā)行規(guī)模達324億元，且產(chǎn)品不斷創(chuàng)新。例如新派公寓發(fā)行的全國首單權(quán)益型公寓類REITs，招商蛇口發(fā)行的全國首單長租公寓儲架式CMBS產(chǎn)品，高和晨曦與中信證券發(fā)行的全國首單民企長租公寓儲架式類REITs，深創(chuàng)投安居集團發(fā)行的全國首單公共租賃類人才公寓REITs，上海地產(chǎn)發(fā)行的全國首單儲架式公共租賃住房租金收益權(quán)資產(chǎn)支持計劃，海南發(fā)行的全國首單省級人才租賃住房REITs，等等。

??市場的探索離不開政策的助力。2018年4月，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)[2018]30號），明確加快培育和發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；2020年，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，20201年7月，REITs試點區(qū)域和試點行業(yè)擴圍，保障性租賃住房等底層資產(chǎn)納入擴圍試點，包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目。由此預(yù)測，國內(nèi)真正意義上的公募住房租賃REITs產(chǎn)品已經(jīng)離我們不遠，未來將成為我國住房租賃的重要融資渠道。

??第四，住房租賃融資監(jiān)管為行業(yè)健康發(fā)展提供保障。近年來，我國住房租賃市場迎來一波迅猛發(fā)展過程，但是一些住房租賃企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范、濫用“租金貸”、資金挪用等問題也暴露無遺，“暴雷”“跑路”事件頻發(fā)，嚴重影響了消費者合法權(quán)益和行業(yè)的健康發(fā)展。今年4月15日，住建部、國家發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、國家網(wǎng)信辦和銀保監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》（以下簡稱《意見》），明確住房租賃企業(yè)應(yīng)當在商業(yè)銀行設(shè)立一個住房租賃資金監(jiān)管賬戶，該賬戶須向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，并通過住房租賃管理服務(wù)平臺向社會公示。

??近日，深圳、南京、河北、山西等地相繼發(fā)布規(guī)范住房租賃市場秩序的相關(guān)文件，針對長租公寓資金池、“租金貸”等問題，提出設(shè)立住房租賃資金專用監(jiān)管賬戶，并查處和整頓住房租賃企業(yè)“高進低出”“長收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營行為。此前已有包括杭州、重慶、西安、成都、北京、上海、黑龍江等超過10省市下發(fā)相關(guān)文件，對住房租賃資金實施專戶監(jiān)管，預(yù)計后續(xù)將有更多地區(qū)跟進，租房租賃資金監(jiān)管將成為行業(yè)健康發(fā)展的重要保障。