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??陸續看房快一年了，溪悅最大的感受就是：焦慮。

??“新房不好買，二手房又一天一個價，預算內合適的選擇越來越少。”提起自己的海口購房經歷，溪悅有太多感觸。

??溪悅是今年年初剛隨公司搬遷來到海口的“新島民”，從去年公司傳出搬遷消息開始，她就關注起了當地的樓盤動態。在她看來，雖然公司解決了孩子的上學問題，但想在海口實現安居樂業，沒有一套房就無從談起。

??這一想法，開啟了溪悅的看房之路。

??今年7月，她再次來到去年因位置偏遠被直接忽視的西海岸某樓盤，“誰知道去年單價1.2萬元/平方米的房子，今年已經漲到了1.7萬元/平方米。”

??在名為“海口買房租房”的QQ群里，跟溪悅有著相似經歷的購房人不在少數。

??一組數據，證明他們所言非虛。

??8月16日，國家統計局公布的7月70個大中城市住宅銷售價變動情況顯示，2021年7月份，55城新房價格環比上漲，銀川、海口、青島領漲；41城二手房價格環比上漲，海口、長沙領漲。其中，海口7月份新房環比上漲1%，二手房環比上漲1.3%，新房同比上漲6.5%；二手房同比上漲8.1%。實現新房、二手房同比、環比雙上漲。

??不僅如此，根據以往國家統計局公布的價格指數，海口的新房、二手房價格已連續上漲14個月。同時，有媒體報道稱，海口多個熱門區域出現了一二手房價格倒掛的情況。

??房價持續上漲的同時，成交量也在攀升。

??根據海口市統計局發布的2021年6月統計月報數據，海口上半年房屋銷售面積為183.11萬平方米，比去年同期增加了23.9%；上半年海口房屋銷售額為313.41億元，比去年同期增加了34.3%。

??海口西海岸片區某大型房地產項目營銷總監表示，一到開盤就有各種關系找過來，開一次盤就要“得罪”一大批人。

??“海口買房租房”的群主老金告訴中國房地產報記者，除了成交量和成交價均明顯上升外，捆綁車位、誠意金、指標費、房東跳單等也成為當前海口樓市常見的話題。

??新老島民的購房博弈

??海口，別名椰城。椰林樹影是這里的招牌，藍天白云、水清沙幼的加持為這個海島城市鍍上了一層愜意的情調。

??與整體以旅游為主的三亞不同，作為海南省會的海口更具有生活氣息。在“90后”新島民莎莎最初的印象里，這是一個生活和理想可以兼顧的地方。

??“之前一直在北京從事銷售工作，北京掙錢北京花，沒有留下太多積蓄。這次下定決心想在海口買房，從很多方面都作了考慮。”莎莎告訴記者，不論是從投資、度假的角度，還是日后想換工作環境、家人醫療和孩子讀書，海口都是個不錯的選擇。

??于是，莎莎在今年4月份通過海南的人才落戶政策，把戶口從老家黑龍江遷移到了海口。在海口，跟莎莎一樣，為了買房而落戶的年輕人不在少數。“40歲以下、大專學歷以上就能輕松落戶，我辦理落戶當天，不說人山人海，也真算得上摩肩擦踵了。”

??7月4日，海口市公安局曾向媒體透露，2020年6月15日至2021年6月14日這一年間，海口警方辦理人才落戶64673人，同比增長329%。按照一年250個工作日計算，每天有258人落戶海口。

??當真開始執行買房計劃時，莎莎卻犯了難。“現在的海口樓市，完全是賣方市場。買新房吧，好一點的位置根本搶不到，有次一個樓盤開了一棟也就100多套，結果2000多個人登記；買二手房吧，跟業主討價還價實在是累。”

??對于莎莎的經歷，本地購房者小強頗有微詞。“就是涌入的外來客太多了，房價才會被炒高，我們本地剛需才是最苦的。”

??“之前看中了一個樓盤，每天都在追問銷售員開盤的時間，結果開盤了也沒有通知我們。”小強表示，“最后才知道，開發商要優先全款的先挑房源，等他們挑完了，就只剩下低樓層和頂層可以選了。”

??小強認為，以他對海口工資的了解，全款購房的還是外來客居多。

??新老海口市民的購房博弈還不止于此。

??在海口打拼10年有余的老金早就是有房一族，由于去年二孩落地，他也萌生了改善的需求。“想置換，不過擔心賣了舊房子，遇不到合適的新房；也擔心現在價格賣低了，明天其他房子又漲了。”

??海口房地產中介人員小劉告訴記者，“害怕置換踏空，或是賣低了的業主很多。實際上，對我們經紀人來說，也不希望想要出售的業主們待價而沽，或是一夜之間突然提出漲個20萬元出來，非常影響成交率。”

??“補漲”的海口樓市

??新房難買和某些業主坐地起價行為，小劉認為，主要原因是海口主城區出現了一二手房價格倒掛。

??這一點，剛在6月完成購房的小宇深有體會。“之前在市區看了兩天二手房，小區都不是很好，有的甚至擁擠、破舊，價格還普遍比周邊新盤貴。”

??“好不容易看中一套都談好價了，隔天房東突然要漲價，還說別人已經看好了。”最終，小宇選擇了位置較為偏遠的寶龍城新房。小宇表示，中間也看了一些其他樓盤，不少房子已售罄，要么得等到8月開盤，在手機上搶房。

??對于一二手房價格倒掛的現象，海南省房地產業協會執行秘書長王路在接受記者采訪時表示，二手房價格出現快速上升是在最近的三四個月時間里，這其中有多重因素。

??“首先，自貿港建設啟動之后，海口本地住宅供應量非常少，大量剛需沒辦法得到滿足。新房供應少，人們就開始涌入二手房市場，需求多了，一部分區域的二手房價格就出現了上升。其次，一二手房價格倒掛現象主要出現在海口主城區，也是海口的核心區。海口這個城市比較小，整個城市規模相對比較集中，城市的資源聚集度也比較高，因此主城區是海口的高價值區域。2017年的時候，海口市中心新房高端物業的房源價格已經在3萬元/平方米左右。由于海口后期出臺了新房限價政策，將新房價格壓制在一定的范圍內，像這種高價值的區域的新房也是如此。這就使當海口房地產市場被看好的時候，這類區域的二手房價格會率先領漲。”

??“當前海口房價增長的趨勢是正常的，并不是市場過熱的現象。”王路認為。

??他從四個方面分析了海口房價上漲的原因。

??第一，海南自貿港建設的啟動提高了人們對當地房地產市場的期待。今年上半年，海南也備受矚目，博鰲亞洲論壇、中國國際消費品博覽會的召開，都是對海南的宣傳，自然而然會帶動人們對房地產市場的信心。

??第二，限購使得住宅用地供應減少，住宅用地價格提升。今年的住宅土地供應中，有地塊樓板價已經達1.4萬元/平方米。這樣的背景下，住宅供應嚴重落后于需求，庫存也不多，客多房少。

??第三，海南目前對開發條件要求很高。比如要求全裝修和全現房，這些也提高了住宅整體的價格。

??最后一點，王路認為，房價看同比漲幅的意義不大。“其一，作為主體經濟是旅游、航空的省份，去年的疫情對海南影響非常大，所以去年海南房地產市場從數據上看非常低迷。隨著疫情的影響逐漸減小，房價出現‘補漲’的趨勢是正常的。其二，海口作為一個省會城市，由于有限價政策的約束，現在全市新房均價就在1.73萬元/平方米左右，這個價格放在全國31個省、自治區、直轄市，都屬于中低位置，并不是高位。”

??紅利釋放的未來

??過去，海口作為海南的省會城市并不起眼。

??2020年，海口GDP總量約1791億元，排名全國省會城市第28位。在媒體公布的2020年40城人均可支配收入排行中，海口以35025元排名倒數第五。

??自去年《海南自由貿易港建設總體方案》公布后，海南就備受關注。

??中國銀行首席經濟學家曹遠征表示：“這種特殊關稅區在全球范圍內是非常少的，成熟的有中國香港，新加坡和阿聯酋的迪拜。”

??自由貿易港的定位讓這個島嶼型城市，對外的發展激活了更多的可能性。如今，海南自貿港建設總體方案已發布一周年，在大環境的發展背景下海南確實多了許多政策紅利的機會。

??這些紅利會為海口帶來怎樣的機遇？

??新老島民對此看法不一。

??小強認為，當前海口工作崗位不多，工資與高房價極度不匹配。政策的熱度更多是吸引投資客的到來，對普通海口人影響不大。

??老金則表示，“房價上漲的同時，資產也會增加，戶口也會升值。長期看人口，未來的海口環境、教育、各類設施只會越來越好。”

??莎莎也對海口未來的發展充滿希望，“自貿港建成后，相關的工作機會自然也會增多。”

??資料顯示，2020年，海口國家高新區新增注冊企業1574家，較2019年全年增長553%；簽約產業項目40個，合同投資總額64.86億元；海口江東新區吸引16家世界500強企業落戶；海口綜合保稅區跨境電商申報清單、貨值分別增長6.4倍、6.7倍；海口復興城互聯網信息產業園設立首個國家海外人才離岸創新創業基地，園區企業營業收入增長達330%。

??（應受訪者要求，文中溪悅、莎莎、小宇、小強、老金均為化名）